隨著濟(jì)南、青島、杭州等城市相繼放開(kāi)限購(gòu)政策，全國(guó)過(guò)半限購(gòu)城市都已放開(kāi)限購(gòu)政策，從近期多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)情況看，在經(jīng)歷放開(kāi)限購(gòu)后短暫的“熱鬧”后，樓市再度歸于平淡，房企再度面對(duì)考驗(yàn)。在樓市逐漸進(jìn)入“后限購(gòu)”的時(shí)代，市場(chǎng)將走向何方？引發(fā)各方的廣泛關(guān)注。在這種復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，近期，全國(guó)第二個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市濟(jì)南再度引發(fā)關(guān)注，在限購(gòu)解除后不久，當(dāng)市場(chǎng)在預(yù)期漲價(jià)的情況下，一項(xiàng)目突然一次性推出千套低價(jià)房源沖擊市場(chǎng)，引起了整個(gè)行業(yè)的熱議。限購(gòu)解除，房?jī)r(jià)是漲還是降？

    全國(guó)進(jìn)入“后限購(gòu)時(shí)代” 房?jī)r(jià)順市而漲還是逆市而降

    剛剛過(guò)去的7月，全國(guó)范圍內(nèi)先期實(shí)施“限購(gòu)”政策的46個(gè)城市中，18個(gè)城市在7月調(diào)整了限購(gòu)政策，累計(jì)已經(jīng)有20個(gè)城市的政策進(jìn)行了調(diào)整，其中7個(gè)城市明文取消或調(diào)整。

    取消限購(gòu)的政策救市，是否是一劑扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行壓力的良方？解除限購(gòu)之后，業(yè)內(nèi)普遍呈現(xiàn)兩種不同意見(jiàn)。一種認(rèn)為取消限購(gòu)放開(kāi)需求，樓市會(huì)“由冷轉(zhuǎn)熱”，一些開(kāi)發(fā)商計(jì)劃漲價(jià)。但也有不少業(yè)內(nèi)人士和開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于限貸政策不放開(kāi)，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)樓市影響不大。

    然而，綜合目前全國(guó)多地取消限購(gòu)的表現(xiàn)，市場(chǎng)逐漸印證了后一種意見(jiàn)的正確。作為首個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市 ，呼和浩特市由于庫(kù)存嚴(yán)重和購(gòu)房需求疲軟的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，市場(chǎng)并沒(méi)有大的起色。合肥市放開(kāi)限購(gòu)后市場(chǎng)總體平靜，沒(méi)有出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價(jià)促銷(xiāo)后，北京、廣州、深圳等一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市部分樓盤(pán)也傳出降價(jià)打折的信號(hào)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

    新華網(wǎng)記者采訪了解到，濟(jì)南市作為全國(guó)第二個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市，引發(fā)廣泛關(guān)注。從7月10日起，每日網(wǎng)簽量大幅提升，7月10日放開(kāi)限購(gòu)當(dāng)天網(wǎng)簽577套，此后每天都有五六百套的網(wǎng)簽量。這種高網(wǎng)簽量在持續(xù)一個(gè)周的時(shí)間后變逐漸回落，到月底每日一兩百套網(wǎng)簽量回歸到平日水平，趨于冷淡。

    綜合濟(jì)南限購(gòu)取消當(dāng)月的情況，濟(jì)南新建設(shè)商品住宅創(chuàng)下了約9400套的月網(wǎng)簽量，接近之前三個(gè)月的綜合。但網(wǎng)簽量“暴增”的背后，市場(chǎng)實(shí)際成交量卻沒(méi)有“暴漲”。業(yè)內(nèi)人士介紹，之所以出現(xiàn)成交這種情況，主要是限購(gòu)取消后許多之前的購(gòu)房者集中“補(bǔ)簽”，補(bǔ)簽高峰過(guò)后，市場(chǎng)網(wǎng)簽趨于正常。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，限購(gòu)政策被視為政府救市措施之一，但卻沒(méi)有達(dá)到許多人預(yù)期的“效果”，在限購(gòu)取消后的一段時(shí)期內(nèi)，政府短期內(nèi)難以出臺(tái)救市措施，眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨新的選擇，是借限購(gòu)取消漲價(jià)？還是繼續(xù)加大促銷(xiāo)快速走量？不同選擇將帶來(lái)截然不同結(jié)果，行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入新的一輪洗牌。

    不漲反降 千套低價(jià)團(tuán)購(gòu)房給市場(chǎng)打強(qiáng)心劑

    “限購(gòu)取消了，我們肯定要漲價(jià)！”這是濟(jì)南限購(gòu)取消后記者在多家樓盤(pán)采訪時(shí)得到的答復(fù)。

    然而，而與此形成鮮明對(duì)比的是，就在許多樓盤(pán)還在觀望市場(chǎng)，以縮小優(yōu)惠幅度等方式試探市場(chǎng)，猶豫要不要漲價(jià)的時(shí)候。7月31日，濟(jì)南東部大型樓盤(pán)天鴻萬(wàn)象新天在取消限購(gòu)兩周后這一敏感時(shí)間點(diǎn)，聯(lián)合十大電商舉行濟(jì)南首屆電商團(tuán)購(gòu)節(jié)，一口氣推出千套房源，6000多元的銷(xiāo)售均價(jià)在引發(fā)市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)熱議的同時(shí)，也引發(fā)銷(xiāo)售熱潮。

'后限購(gòu)'時(shí)代 山東一房企千套房源低價(jià)搶收

    就此有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，天鴻萬(wàn)象新天一口氣推出千套優(yōu)惠房源，是市場(chǎng)的一個(gè)“大動(dòng)作”，不僅對(duì)東部片區(qū)，對(duì)整個(gè)濟(jì)南樓市也將產(chǎn)生積極影響，將對(duì)有效激發(fā)市場(chǎng)需求，促進(jìn)消化樓市庫(kù)存起到重大作用。據(jù)了解，不僅價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，天鴻萬(wàn)象新天的房源還屬于歷城二中名校學(xué)區(qū)房，此類(lèi)房源將能極大吸引剛需購(gòu)房者入市。

    在不少專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，萬(wàn)象新天此舉是在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)行情，“踩準(zhǔn)”樓市“節(jié)點(diǎn)”的情況下，主動(dòng)“出擊”引領(lǐng)市場(chǎng)的行為，這與一些樓盤(pán)在限購(gòu)取消后“消極”等待漲價(jià)的行為形成了鮮明對(duì)比。

    市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，雖然限購(gòu)取消，但限貸政策仍未有實(shí)質(zhì)松動(dòng)，單純松綁需求端難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)局面，誰(shuí)能夠設(shè)法“撬動(dòng)”剛需，快速走量，誰(shuí)就贏得了市場(chǎng)的“先機(jī)”，在未來(lái)市場(chǎng)中立于不敗之地。

    大魚(yú)吃小魚(yú) 大盤(pán)以?xún)r(jià)換量搶“先機(jī)”

    記者了解到，天鴻萬(wàn)象新天是北京天鴻地產(chǎn)集團(tuán)在濟(jì)南開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)象新天在上半年銷(xiāo)售近1500套，在濟(jì)南上半年銷(xiāo)售榜中名列第一，而在限購(gòu)取消后仍快速促銷(xiāo)走量，與該房企對(duì)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)判有關(guān)，在限購(gòu)放開(kāi)前后，該企業(yè)負(fù)責(zé)人就分析認(rèn)為限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)影響有限，積極營(yíng)銷(xiāo)走量仍是當(dāng)務(wù)之急。

    該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商天鴻地產(chǎn)山東公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)而言，限購(gòu)取消對(duì)樓市的促進(jìn)作為有限，樓市的確存在下行壓力，政府取消限購(gòu)刺激市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該順市而為調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，限購(gòu)解除的同時(shí)，也是提高銷(xiāo)量的新機(jī)遇。”

    該負(fù)責(zé)人告訴記者，天鴻萬(wàn)象新天項(xiàng)目作為天鴻集團(tuán)在濟(jì)南的首個(gè)項(xiàng)目，是濟(jì)南市招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，從2007年進(jìn)入濟(jì)南到現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)7年的時(shí)間，5000畝的開(kāi)發(fā)規(guī)模注定了萬(wàn)象新天項(xiàng)目深耕濟(jì)南市場(chǎng)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局。

    “此次低價(jià)入市的1000套房源是萬(wàn)象新天北區(qū)四期的哈佛郡，均價(jià)在6000元左右。目前，萬(wàn)象新天北區(qū)共分四期，一期理想郡2014年交房，目前售價(jià)8000元左右；二期PARK郡2015年交房，目前售價(jià)在7500左右；三期劍橋郡2016年交房，目前售價(jià)在7000元左右；四批哈佛郡2017年交房，首次開(kāi)盤(pán)以均價(jià)6000元的價(jià)格入市，走的是低價(jià)快銷(xiāo)策略。不同批次，不同產(chǎn)品的價(jià)格差是項(xiàng)目的差異化定價(jià)策略決定的，這在任何一個(gè)項(xiàng)目上是再正常不過(guò)的。”營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，在大盤(pán)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，地塊位置、產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型差異、交房時(shí)間等因素與銷(xiāo)售定價(jià)存在著必然的聯(lián)系。

    在省城一位資深地產(chǎn)人士看來(lái)，據(jù)悉萬(wàn)象新天整體規(guī)模5000畝，是濟(jì)南第一個(gè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的超級(jí)大盤(pán)，具備很大的成本優(yōu)勢(shì)，樓板價(jià)僅為1000元左右，價(jià)格調(diào)整空間非常大，均價(jià)6000元的價(jià)格仍有一定利潤(rùn)空間。萬(wàn)象新天采取的是一種快銷(xiāo)高周轉(zhuǎn)策略，通過(guò)這種銷(xiāo)售策略，讓區(qū)域的“水”全部流進(jìn)“價(jià)格洼地”，給周邊的小盤(pán)帶來(lái)了生存壓力，這種現(xiàn)象的背后或是一輪新的行業(yè)洗牌。

'后限購(gòu)'時(shí)代 山東一房企千套房源低價(jià)搶收

    “在后限購(gòu)時(shí)代，更加考驗(yàn)房企的銷(xiāo)售和生存策略，對(duì)新的市場(chǎng)形勢(shì)的不同判斷，會(huì)帶來(lái)不同的發(fā)展方向，銷(xiāo)售快速和資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)將能在市場(chǎng)的新競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。”該人士分析說(shuō)，目前整個(gè)東部地區(qū)新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)逐漸增多，房企之間在價(jià)格和賣(mài)點(diǎn)上的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越白熱化，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，只有整合自身優(yōu)勢(shì)，贏得購(gòu)房者認(rèn)可的樓盤(pán)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。所以，天鴻地產(chǎn)這次也是適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，引入十大電商買(mǎi)斷千套學(xué)區(qū)房，舉辦團(tuán)購(gòu)節(jié)，利用價(jià)格和學(xué)區(qū)的雙重優(yōu)勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。”

    而市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也在某種程度上印證了天鴻地產(chǎn)策略的成功，“從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，電商團(tuán)購(gòu)節(jié)前3天就已經(jīng)賣(mài)出了300多套房源，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，這也印證了我們對(duì)市場(chǎng)的判斷。如果8月完成1000套的銷(xiāo)售目標(biāo)，那將是濟(jì)南很多項(xiàng)目一年的銷(xiāo)量。”天鴻方面營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人最后告記者。市場(chǎng)就是這樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，“漲需跟漲，降要領(lǐng)降”才有效，濟(jì)南目前房地產(chǎn)市場(chǎng)舉措，值的全國(guó)其他城市去關(guān)注。