2010年4月17日，新國十條出臺，2011年2月28日晚，杭州正式進入限購限貸的雙限時代， “史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控”拉開序幕，此后的日子里，“需求被關進籠子里后”，高速狂奔的房地產(chǎn)市場在一腳急剎車后迅速降速。

2014年7月28日，杭州正式宣布限購松綁，樓市開始迎來初春曙光，杭州依舊是那個杭州，只是在這期間，有新人來了，也有舊人走了。

一夜之間，樓市進入限購；又仿佛黃粱一夢后，樓市解禁。歷史的驚人相似，讓杭州在3年5個月后重新站在了“原點上”，不過高企的庫存、低迷的成交、鋼筋水泥森林里崛起的又一座座新區(qū)，告訴我們，飛鳥經(jīng)過的天空，留下過痕跡。

比如，這1500多個日夜來，外來房企從小試牛刀到反客為主，比如本土房企從一支獨大到奄奄一息，還有優(yōu)勝略汰市場規(guī)律下的洗牌帶來的成長與陣痛。

限購4年，哪些人來了？

細數(shù)限購4年，杭州樓市新進的外來大鱷還真不少。2010年末，寶龍、碧桂園踏上了外來大鱷最愛的下沙；2011年，土地市場沒有主角，蝦兵蟹將撐起了一整年；2012年，融創(chuàng)、富力、綠地等腕級人物悉數(shù)到場，開始搶攻本土房企的話語權；2013年，萬達、雅居樂、招商、恒大等18家房企集體搶灘，杭州樓市徹底淪陷為鱷魚池。

一、野心融創(chuàng)與綠地

在限購4年進入杭州的外來大鱷中，融創(chuàng)與綠地是最具“野心”的兩家，融創(chuàng)的野心表現(xiàn)在它最終吞噬了杭州樓市精神領袖綠城，而綠地的野心則彰顯在華家池 (論壇)巔峰對決中的兇猛氣焰。

2012年11月15日，融創(chuàng)旗下的卓越資產(chǎn)控股有限公司以總價6.21億元競得西溪濕地56號宅地，后取名西溪融莊 (論壇)，折合樓板價8047元/平方米。這是繼2012年與綠城戰(zhàn)略合作曲線進軍上海后，融創(chuàng)首次進入杭州市場。

在緊接著的1年多時間內(nèi)，融創(chuàng)馬不停蹄，開啟杭州版圖的擴張與吞并之路。2012年12月，融創(chuàng)與大家合作開發(fā)望江府 (論壇)；2013年3月，與世茂合作開發(fā)之西湖；2013年6月，聯(lián)合綠城收購高爾夫藝墅 (論壇)的金都股份；2013年8月，控股國融濱江項目；2014年1月，入股中節(jié)能白鷺灣項目，同時在富陽競得兩宗低密度宅地；2014年2月，以21.2億摘得蔣村宅地，取名河濱之城。直到2014年5月，融創(chuàng)正式開始收購杭州一哥綠城，司馬昭般的野心最終留給了杭州市場一聲扼腕嘆息。

相比融創(chuàng)的狼性吞并，綠地的野心則藏斂得小心翼翼。

還記得2013年9月5日的那場華家池巔峰對決嗎？綠地本不是最受關注的一家，卻在蕓蕓高手之中搶盡了風頭。當有備而來的綠地團隊完全主導現(xiàn)場，為以56.2億拿下57號地塊而雀躍歡呼時，不知有多少綠城、濱江粉在場內(nèi)場外黯然神傷。無論是在陣營氣勢上、還是拿地價格上，有策略、有計劃的綠地都顯得高人一籌，成為了華家池巔峰對決中最得意的一家。倘若綠地后續(xù)在杭州持續(xù)發(fā)力，憑借全國房企排名第二的資本實力，難保不會像大哥萬科一樣在杭州闖出一片天地。

二、遲到的萬達

萬達的到來，在2013年的杭州樓市中絕對是標桿性的大事件。

2013年3月12日，在浙江布局近10年，先后開發(fā)寧波、紹興等地八處萬達廣場的萬達集團終于正式入杭。北部軟件園25萬方商用地以14.4億的身價一錘定音，杭州的第一個萬達廣場塵埃落定。

之所以說“遲到”的萬達，是因為此前在杭州土地市場上每有大型商地出讓時，萬達總會莫名“躺槍”。從錢江新城來福士 (論壇)地塊、到喬司宜家地塊、再到臨平地鐵站銀泰地塊，“萬達來了”的傳言從未在耳邊停止過，杭州市民對萬達的期盼也逐日高漲。直到2012年9月，拱墅區(qū)政府網(wǎng)站一則《關于成立北軟萬達項目前期工作組的通知》的消息透露出了可靠的端倪，這一次，萬達真的來了。

雖然遲到，但開發(fā)速度卻是一流。2013年3月拿地，2014年2月結頂，2014年12月開業(yè)，18個月一座城，規(guī)?；\作的萬達有著嚴格的施工標準，如今距離萬達開業(yè)已經(jīng)進入130天的倒計時。

據(jù)悉，杭州萬達廣場 (論壇)總建筑體量36萬方，不僅自持萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大歌星KTV、大玩家超樂場四大主力店，另有物美超市、優(yōu)衣庫、必勝客、外婆家、星巴克、哈根達斯、GAS等數(shù)百家品牌商家跟隨。有專家分析稱，萬達進駐后將極大地提升城北的商業(yè) (論壇)級別和商業(yè)價值，核心輻射半徑至少5公里，影響50萬消費人口。

三、壓軸的恒大

142輪競價，傳說中的恒大終于來了。

2013年9月3日，恒大地產(chǎn)以25.95的總價、10557元/平米的樓面價踏入蕭山南部臥城。雖然對于財大氣粗的恒大來說，這只是一小步，但對于杭州樓市來說卻意義非凡。

恒大的進駐，意味著昔日叱咤風云的“華南五虎”在杭勝利會師，意味著地產(chǎn)江湖中以速度見長的“三個火槍手”聚首杭州，更意味著全國排名前十的房企在杭州悉數(shù)到齊。所以，稱其為“壓軸”最合適不過。

話說恒大的聲名鵲起，與其董事長許家印的高調(diào)和豪邁不無關系，一如那所向披靡的恒大足球與一夜走紅的恒大冰泉。對比昔日同華南板塊起家的四大盟友，恒大的特征非常鮮明：有計劃、有模式的團隊模式，快速中央集權式的管理，從規(guī)劃拿地到價格銷售都是許家印一個人說了算，打的口號也是“開盤必特價，特價必升值”。

限購4年，哪些人走了？

杭州樓市限購4年，銷售壓力與日劇增、資金鏈持續(xù)吃緊，不少房企終究沒能熬過冬天等來春天，或倒下了、或被邊緣化了，這其中又以杭州本房企的比例為重。破產(chǎn)、退地、被收購，再堅強的內(nèi)心也拗不過宿命，正如宋氏綠城最后還是改姓了。

一、破產(chǎn)的金星與裕興

2011年11月，杭州地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的傳奇人物——張裕興正深陷創(chuàng)業(yè)13年以來最嚴重的困境，員工逼薪、債主逼債、門店大量關閉，中高層員工紛紛離職、公司陷破產(chǎn)傳聞，更有甚者，風傳出他本人“跑路”。裕興不動產(chǎn)，這家杭州本土老牌房產(chǎn)經(jīng)紀公司，在沉寂多時之后，突然陷入前所未有的輿論漩渦。

面對巨額的負債，雖然張裕興極力擔保“裕興”品牌不會垮，一心要挽救資金缺口的殘局，可無奈觸碰到了“高利貸”這一法律禁區(qū)，最終也只能鋃鐺入獄，留下昔日的“中國房產(chǎn)經(jīng)紀第一樓”在歲月的風雨中飄搖。

無獨有偶，次年4月，余杭區(qū)的金星房產(chǎn)傳來破產(chǎn)消息，成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控下第一家因資金鏈困難而申請破產(chǎn)的房企。

杭州金星房產(chǎn)向法院申請破產(chǎn)之時，旗下的西城時代家園 (論壇)項目已開發(fā)三期，800多套房源無法按時交付，成為了被遺留下的最大難題。金星破產(chǎn)事件也讓杭州購房者第一次深切地感受到了，買房一定要選牢靠的開發(fā)商，否則一不小心就會有收不到房的風險。

經(jīng)過最終查明，金星房產(chǎn)的破產(chǎn)是因其母公司浙江中江控股有限公司的投資失誤以及民間借貸產(chǎn)生的高額融資成本所致，雖然跟房產(chǎn)調(diào)控有關系，但卻不是其主要內(nèi)因，故具有一定的個案性質(zhì)。不過，這不妨礙金星房產(chǎn)給限購下的杭州樓市敲響一鳴警鐘。更有媒體大膽猜測，房企倒閉的多米諾骨牌才剛剛開始。

二、被退地的雅戈爾

2013年6月20日，雅戈爾杭州退地，市場一片嘩然。

2010年11月30日，雅戈爾以總價24.21億高調(diào)摘得申花板塊2宗姊妹宅地，成交樓面價分別為17751元/平方和18114元/平米，一舉刷新申花板塊樓面價。拿地2年有余，周邊同期或稍晚推出的土地已陸續(xù)進入銷售期，唯雅戈爾申花地王一直沉寂，其間屢次傳出退地消息，終在2013年6月一語成讖。

對于退地原因，雅戈爾方面表示，2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化，綜合權衡后，終止開發(fā)申花地塊。4.8億土地保證金就此打了水漂，“光鮮地王”的背后是慘痛的“斷腕求生”，而如今昔日的雅戈爾申花地王已經(jīng)搖身變成了景瑞申花壹號院。

在杭州樓市限購期間退地，雅戈爾并非首家。2012年11月，高配保拿下拱宸橋迷你宅地的溫州天元房產(chǎn)也深陷過沖動拿地后的困局。

2011年7月5日，溫州天元房產(chǎn)以1.3億總價競得拱宸橋迷你宅地，配建保障房面積3722方，配保比例高達32%，而剔除保障房配建面積之后的樓面價更是高達16000元/平米。嘗試過賣地、嘗試過集資建房、爭取過減配保障房，天元房產(chǎn)最終還是沒能逃過退地的宿命。

三、綠城終究還是改姓了

最后，不得不提的是綠城。綠城的危機是從什么時候開始的？恐怕還要從2011年深秋那篇千字文說起。

2011年9、10月，本是樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季，然而手握大量豪宅房源的綠城卻過得不舒坦。買得起綠城的改善型客群被限購，銷售業(yè)績逐漸始終力不從心。一時間綠城房產(chǎn)信托被查、資金鏈危機不斷等傳聞?chuàng)涿娑鴣?，越演越烈，最后升級?ldquo;破產(chǎn)”之說。

11月1日深夜，綠城董事長宋衛(wèi)平親書千字文，回應綠城破產(chǎn)謠言：綠城目前一切尚好。只是字里行間“盡人力，聽天命”之類的措辭，依稀勾勒出了背后的無奈。

一個月后，“堅稱絕不降價”的綠城開始自救。2011年12月—2012年4月間，綠城先后出售了杭州新華園 (論壇)、蘭園 (論壇)，無錫綠城以及上海東海廣場項目的部分股權。到了2012年6月，賣項目已經(jīng)不能緩解燃眉之急了。于是，綠城開始賣股份。

2012年6月8日，綠城與九龍倉達成合作協(xié)議，九龍倉以51億的港幣收購綠城24.6%的股權，成為綠城第二大股東。同月內(nèi)，綠城再度斷臂求生，這一次他選擇的是早前有合作淵源的融創(chuàng)。6月22日，融創(chuàng)與綠城成立合資公司，以33.7億購綠城上海黃埔灣、玉蘭花園 (論壇)、蘇州御園 (論壇)、玫瑰園等9個項目。

只可惜，風暴還是沒有停止。2014年5月22日，融創(chuàng)中國正式宣布，斥資約63億港元收購綠城全部已發(fā)行股數(shù)共計24.313%，收購完成后，融創(chuàng)中國與九龍倉并列綠城中國第一大股東，孫宏斌接任宋衛(wèi)平出任綠城中國董事長，宋衛(wèi)平任名譽董事長。

拗不過宿命的宋氏綠城，終究還是改姓了，成為了杭州樓市限購4年中“最大的犧牲品”。