中國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，短期下跌不可避免；居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)；供求形勢(shì)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)可能進(jìn)入2至3年的調(diào)整期；住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會(huì)加速提升。

    全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩成交量萎縮

    2014年上半年大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。

    短期市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房?jī)r(jià)暴漲，剌激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)。這些新增供給在2014年以后將集中入市，從而形成大中城市階段性供給過(guò)剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)上全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌面快速擴(kuò)大，但跌幅還很有限。2014年1月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比持平的城市7個(gè)，環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。目前的房?jī)r(jià)跌幅較小，相對(duì)于上年同期，僅有溫州一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價(jià)格。

    全國(guó)樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，成交量萎縮庫(kù)存水平攀升。2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷(xiāo)。2014年上半年，全國(guó)住房成交量萎縮明顯，庫(kù)存水平繼續(xù)提升。

    2014年1至2月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為9377萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-1.2%；商品房銷(xiāo)售額為5985億元，同比增長(zhǎng)-5%。2014年1至6月，中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為42487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-7.8%；商品房銷(xiāo)售額為25632億元，同比增長(zhǎng)-9.2%。銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。

    2013年12月底，中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年6月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至35917平方米，同比增長(zhǎng)25%。

    住房市場(chǎng)步入低速增長(zhǎng)期，住房投資增速下滑。中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入低期增長(zhǎng)期。隨著全國(guó)銷(xiāo)售不暢和大中城市房?jī)r(jià)微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑。2014年1至2月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為5426億元，同比增長(zhǎng)18 .4%。2014年1至6月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為28689億元，同比增長(zhǎng)率降至13.7%。

    房?jī)r(jià)短期下跌難以避免調(diào)整期持續(xù)2至3年

    居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)。

    房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)這主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭。二是中國(guó)的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)?？傮w來(lái)看，由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒(méi)有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國(guó)還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)代。短期內(nèi)的市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但還不會(huì)進(jìn)入持續(xù)的衰退與蕭條。

    關(guān)于人們改善居住條件的動(dòng)力，目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象。住房市場(chǎng)不僅僅意味著G D P增長(zhǎng)和地方財(cái)源，它更承載著國(guó)人的小康夢(mèng)想。中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到30平方米以上，但多數(shù)人對(duì)自身的住房條件難言滿足。中小戶型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的渴望仍很迫切。因此，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

    另一方面，從人口流向拐點(diǎn)看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。大城市病集中爆發(fā)將使當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層家庭對(duì)其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因北京的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從二三線城市吸引過(guò)來(lái)，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

    供求形勢(shì)由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)短期調(diào)整不可避免。

    2008或2011年的市場(chǎng)調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導(dǎo)致。如2008年的金融危機(jī)沖擊，2011年的大中城市限購(gòu)沖擊。本輪市場(chǎng)調(diào)整與2008或2011年的市場(chǎng)調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場(chǎng)力量自發(fā)形成的，它表明市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。從一二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)過(guò)剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。

    住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)確立地方政府調(diào)控更趨靈活

    2014年上半年全國(guó)各類城市住房市場(chǎng)在無(wú)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步干預(yù)的背景下進(jìn)入了自主調(diào)整階段，住房投資、新開(kāi)工面積及住房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)等主要指標(biāo)均出現(xiàn)了持續(xù)下跌或增速回落，調(diào)整趨勢(shì)確立。導(dǎo)致上半年各類城市住房市場(chǎng)調(diào)整的主要原因是短期供求狀況的轉(zhuǎn)變，住房供給增加及需求不足導(dǎo)致庫(kù)存不斷增加，住房存銷(xiāo)比不斷攀升。

    下半年在中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)的大背景下，住房市場(chǎng)調(diào)控將繼續(xù)關(guān)注中長(zhǎng)期制度建設(shè)，同時(shí)在“分類指導(dǎo)”和“雙向調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方政府進(jìn)行局部調(diào)控的自主空間擴(kuò)大，調(diào)控政策也將更趨于靈活。

    一線城市和熱點(diǎn)二線城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大。下半年一線城市和熱點(diǎn)二線城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會(huì)有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)沖擊影響，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，加之受2013年下半年的高基數(shù)影響住房需求恐難大幅度增加；住房供給方面，開(kāi)發(fā)商受前期銷(xiāo)售低迷影響資金趨緊，下半年推盤(pán)入市量會(huì)加大；住房調(diào)控政策方面，供給偏緊狀況長(zhǎng)期仍較為顯著的基本特征決定這些城市放松限購(gòu)的可能性不大，信貸支持等市場(chǎng)調(diào)控政策或成為這些城市主要“微刺激”政策。需求、供給和調(diào)控政策三大因素共同決定了下半年這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)持續(xù)，但是受信貸支持增加的影響主要指標(biāo)會(huì)有所回升。

    其它二線城市和熱點(diǎn)三線城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。作為區(qū)域中心市場(chǎng)的二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)在限購(gòu)松綁的帶動(dòng)下會(huì)有所回升，但是多年來(lái)隨著供給的不斷增加住房需求逐漸得以滿足，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場(chǎng)的主要特征。下半年在限購(gòu)松綁的作用下剛性需求和投資投機(jī)性需求會(huì)有所回升，但是在住房市場(chǎng)供求趨于均衡投資投機(jī)回報(bào)下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二線城市和熱點(diǎn)三線城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)仍將繼續(xù)，但是主要指標(biāo)下行或增速回落幅度會(huì)有所收窄。

    大量三四線城市住房市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的瓶頸為供給偏多需求有限，房?jī)r(jià)合理回歸帶動(dòng)的預(yù)期合理回歸將促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)繼續(xù)。下半年對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的三四線城市地方政府將通過(guò)更多形式加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的刺激，但是供給偏多需求有限仍將是這些城市住房市場(chǎng)發(fā)展的主要問(wèn)題，在供求機(jī)制作用影響下住房?jī)r(jià)格的逐步合理回歸也將帶動(dòng)這些城市購(gòu)房者預(yù)期的合理回歸，而合理預(yù)期又會(huì)促進(jìn)這些城市住房市場(chǎng)的繼續(xù)調(diào)整。

    房企兩極分化態(tài)勢(shì)明顯寡頭格局正在形成

    在2014年上半年雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情黯淡，但萬(wàn)科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績(jī)斐然：萬(wàn)科年中銷(xiāo)售額突破千億，恒大銷(xiāo)售面積也接近千萬(wàn)平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)的負(fù)增長(zhǎng)水平，其中部分房企2014年上半年的銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積增速甚至高于2013年同期增長(zhǎng)水平，逆市增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2014年上半年銷(xiāo)售額最多同時(shí)也是銷(xiāo)售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。無(wú)論是銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積，這七家龍頭房企近幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)勢(shì)頭都保持穩(wěn)健。雖然2013年全面回暖的市場(chǎng)行情沒(méi)有為這些寡頭企業(yè)帶來(lái)預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，2012與2014上半年市場(chǎng)下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。而處于第一梯隊(duì)之外，中小型規(guī)模的房企則出現(xiàn)了明顯分化，華潤(rùn)置地、世紀(jì)金源、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等業(yè)績(jī)均下滑明顯；旭輝、陽(yáng)光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的較快增長(zhǎng)。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交易規(guī)?？s減的同時(shí)大型龍頭企業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，這也就意味著小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市場(chǎng)促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時(shí)代”，急速膨脹的市場(chǎng)規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤(rùn)空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開(kāi)發(fā)商僅依靠個(gè)別項(xiàng)目或買(mǎi)賣(mài)土地就能坐享高額利潤(rùn)。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度已逐步升級(jí)；尤其進(jìn)入2014年以來(lái)市場(chǎng)供求矛盾逐漸凸顯，交易萎縮、庫(kù)存積壓的條件下，規(guī)模小、效率差的房企更會(huì)加速失去其賴以生存的市場(chǎng)空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，而處于下行中的市場(chǎng)更會(huì)加劇強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的馬太效應(yīng)。因此，在市場(chǎng)萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多小型房企無(wú)可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭格局正在形成。