一、取消限購(gòu)

    隨著35個(gè)城市商品住宅庫(kù)存量創(chuàng)歷史新高，近半數(shù)限購(gòu)城市紛紛調(diào)整樓市政策，在去庫(kù)存的壓力下，限購(gòu)政策退位已成大勢(shì)所趨，專家預(yù)測(cè)，未來(lái)樓市限購(gòu)政策將向三大方向分化。

    7月23日，有媒體報(bào)道，?？谑凶》颗c城鄉(xiāng)建設(shè)局向外界證實(shí)海口市政府已發(fā)文中止執(zhí)行商品房限購(gòu)政策，不再要求購(gòu)房者提供住房套數(shù)證明。這也是今年6月，海口出臺(tái)“買房送戶口”新政之后，當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的最新舉措。

    自此，超30個(gè)城市采取“只做不說(shuō)”的方式調(diào)整限購(gòu)政策。其中包括限購(gòu)執(zhí)行層面取消、局部取消、明確發(fā)文取消或傳聞取消。

    2010年開(kāi)始，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。今年上半年，多個(gè)二三線城市受高庫(kù)存壓力影響，紛紛取消限購(gòu)政策以期回暖樓市，房地產(chǎn)步入調(diào)整期，樓市限購(gòu)松綁態(tài)勢(shì)蔓延開(kāi)來(lái)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？凇⒑艉秃铺?、南寧、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購(gòu)政策。南昌、廈門(mén)、溫州、昆明、成都、天津?yàn)I海新區(qū)、長(zhǎng)春等城市事實(shí)上有松綁政策，但未明確發(fā)文。然而，北上廣深依然嚴(yán)守限購(gòu)陣營(yíng)。

    自蘇州全面放開(kāi)90平方米以上住房限購(gòu)和網(wǎng)傳杭州蕭山主城區(qū)140平方米以上取消限購(gòu)等消息傳出以來(lái)，取消限購(gòu)的條件范圍受到廣泛爭(zhēng)議，有專家表示，限購(gòu)已對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)帶來(lái)明顯影響，銷售下降，開(kāi)發(fā)商買地不積極。但目前只放開(kāi)買“大房子”，這對(duì)普通剛需族而言，難以受益。

    二、中報(bào)

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月22日，共有53家房企發(fā)布2014年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)向好的為25家，其中3家略增，4家繼續(xù)盈利，12家預(yù)增，6家扭虧；業(yè)績(jī)下滑的為28家，其中1家略減，4家首虧，10家繼續(xù)虧損，13家預(yù)減。業(yè)績(jī)向好的房企占此47.16%，業(yè)績(jī)下滑的房企占比52.84%。這意味著近六成房企今年上半年業(yè)績(jī)難言樂(lè)觀。而中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的另一組數(shù)據(jù)更為直觀地反映出了房企的中考成績(jī)。從30家標(biāo)桿房企上半年銷售額來(lái)看，有萬(wàn)科、越秀等銷售目標(biāo)完成率較高的房企，也有恒盛地產(chǎn)等銷售業(yè)績(jī)較為難看的企業(yè)。而從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，30家房企中，有14家銷售額同比下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這是數(shù)年來(lái)首次出現(xiàn)大規(guī)模房企銷售額同比下滑的現(xiàn)象。

    三、去庫(kù)存

    有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，包括北上廣深在內(nèi)的國(guó)內(nèi)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，35個(gè)城市商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

    根據(jù)新履任的住建部部長(zhǎng)陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上的講話，對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)：千方百計(jì)消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。尤其是“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的表述，無(wú)疑將成為地方政府后續(xù)調(diào)整樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫(kù)存城市的限購(gòu)政策退位也將成為大勢(shì)所趨。

    專家稱去庫(kù)存的過(guò)程已經(jīng)開(kāi)始，并將在未來(lái)3-5年內(nèi)加快進(jìn)行。這種變化還將迫使房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資活動(dòng)長(zhǎng)期處于非常低的水平。這將給地方財(cái)政收入、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條上企業(yè)的需求和投資活動(dòng)帶來(lái)嚴(yán)重影響。

    而在中原集團(tuán)主席黎明楷看來(lái)，部分城市松綁限購(gòu)之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調(diào)控。

    黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過(guò)往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過(guò)多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來(lái)調(diào)整市場(chǎng)。他認(rèn)為，影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控“政府不會(huì)再大手筆救市，未來(lái)可能會(huì)逐步放松一些錢(qián)流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調(diào)整會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。

    四、分類調(diào)控

    中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉在接受媒體采訪時(shí)表示，未來(lái)在執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，限購(gòu)政策會(huì)明顯分化成三大板塊。

    首先是北上廣深一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝?，而且?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行。

    其次是經(jīng)濟(jì)一般的二線城市以及三線城市，預(yù)計(jì)至少有30個(gè)城市可能會(huì)步呼和浩特、濟(jì)南的后塵，采取正式發(fā)文的形式，全面取消限購(gòu)，以達(dá)到影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。這些城市的房?jī)r(jià)本身不算高，庫(kù)存又很大，取消限購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袥_擊不大。

    第三部分群體則是二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好、庫(kù)存比較少、房?jī)r(jià)比較高的城市，比如廈門(mén)、南京、蘇州、鄭州等5~10個(gè)二線城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面可能會(huì)部分放松。

    也就是說(shuō)，并不是所有的二線城市都可以全面取消限購(gòu)。張大偉認(rèn)為，今年初中央提出的分類調(diào)控、雙向調(diào)控并不能簡(jiǎn)單地用一二線來(lái)劃分。類似廈門(mén)、南京等幾個(gè)二線城市，人口凈流入仍比較大，房?jī)r(jià)上漲壓力也不小，只不過(guò)在成交量萎縮的情況下，當(dāng)?shù)卣拖胪ㄟ^(guò)口頭傳達(dá)等形式對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行部分松綁，這樣就可以達(dá)到想要的效果，但直接發(fā)文取消限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)太大，可能性也很小。

    同時(shí)，住建部政策研究中心主任秦虹在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“過(guò)去，國(guó)內(nèi)樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國(guó)內(nèi)樓市的供應(yīng)增速快于銷售的速度，局部地區(qū)確實(shí)已經(jīng)供過(guò)于求。在這樣的背景下，國(guó)家提出了分類調(diào)控的方針。因此，是否應(yīng)松綁或取消限購(gòu)，也應(yīng)該因地制宜。”