6月初，西安市普通商品房的庫存量高達1800萬平方米，按照去年1400萬平方米的商品房總銷量，1800萬平方米的庫存至少需要15個月才能消化完。這樣一個數(shù)字，致使高庫存量成為了后期樓市的一個主要難題。
業(yè)內人士指出，西安的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)結構性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為住宅持續(xù)滯銷，庫存水平繼續(xù)提升。正是因為定位建設的不合理而導致了樓市的高庫存。而在樓市高庫存量的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將大面積延續(xù)“降價走量”的策略，而“全民營銷”等非常規(guī)手段也被運用到住宅銷售上，部分開發(fā)商甚至萌生“割肉賣地”的想法。
“相對過剩”導致住宅市場庫存量攀升
從2009、2010年的火爆，到2011年的調控，2012、2013年的復蘇，再到2014年的小幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)幾經(jīng)波折。“2014年，在新建商品住房待售面積大幅增長的同時，銷售量與銷售額卻出現(xiàn)負增長，突出的表現(xiàn)是區(qū)域性過剩和結構性過剩。”北京嘉恒置業(yè)董事長李磊告訴新華網(wǎng)記者，就西安市場來說，結構性過剩導致了現(xiàn)在樓市的高庫存量。
區(qū)域性過剩，簡單地說，不是所有地方都需要那么多房子，就是在產(chǎn)業(yè)不配套、資源枯竭的地方蓋了很多房。一個地方的房產(chǎn)首先要看當?shù)氐馁Y源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?有沒有產(chǎn)業(yè)投資的基礎、有沒有符合未來經(jīng)濟發(fā)展的主流產(chǎn)業(yè))。
結構性過剩，就是產(chǎn)品定位不當而導致的過剩，在住宅品質上，低檔產(chǎn)品的比例偏高也是結構性過剩的表現(xiàn)。
對此，陜西聯(lián)商合元總經(jīng)理弋丁衛(wèi)表示，結構性過剩就是在優(yōu)質的地段沒有出彩的產(chǎn)品，而需要中低端產(chǎn)品的地方卻涌現(xiàn)大量豪宅項目，產(chǎn)品定位的偏離和分布不平衡導致了剛需族的需求沒有得到合理的釋放。
業(yè)內人士普遍認為，西安的住宅需求還是存在的，而產(chǎn)品定位不當，分布不合理以及粗放式開發(fā)項目過多是導致庫存量高漲的主因。
轉變理念尋求突變 “全民營銷“成熱潮
持續(xù)攀升的庫存為房企進一步降價讓利促銷提供了動力和可能。西安的住宅出清周期為15個月，達到了2011年以來的最高水平，攀升的庫存說明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩演變，這表明開發(fā)商在短期內調整戰(zhàn)略已經(jīng)不可避免。
就2014年上半年西安的房地產(chǎn)市場來看，房企打折促銷的力度并不能令購房者買賬。零首付、買房送精裝等各種促銷手段層出不窮，但多屬“雷聲大雨點小”，首付優(yōu)惠政策的房源也會被要求限期內補齊房款，實質降價的樓盤屈指可數(shù)。
那么，開發(fā)商應該如何轉變思路，尋找突破之路呢?李磊認為，房地產(chǎn)商目前面臨由賣方市場向買方市場的轉變，已經(jīng)超越了有沒有的初級階段，到了房地產(chǎn)做得好不好的升級階段。這一轉換對房地產(chǎn)從業(yè)者提出了更高的要求：要做房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，必須深刻、反復全方位地做土地價值、客戶定位、人們生活方式等方面的探討，才能做出一個相對不落后的房地產(chǎn)項目。
在大華·曲江公園世家記者看到，開發(fā)商打出了“全民營銷”的戰(zhàn)略，開發(fā)商不再拘泥于以前“老帶新”的方式給與老業(yè)主一定的獎勵，而是將此模式擴展為“全民營銷”，只要前來推薦購房的，均會有返點獎勵。
無獨有偶，城北的首創(chuàng)·漫香郡也推出了“萬元懸賞,友福同享”活動，開發(fā)商攜手各大媒體及同行，只要介紹身邊的人置業(yè)成功，便有相應的獎勵措施。
除此之外，不少樓盤更是推出了只要介紹人來售樓中心咨詢看房，就可以獲得購物卡或者加油卡的活動。
除了不斷的擴大各自的潛在意向用戶，用各種方式進行“攏客”之外，在當前市場環(huán)境下，如何抓住已有客戶成了不少開發(fā)商的重要任務，所以針對意向客戶，不少開發(fā)商采取“逐個攻破”的策略，不定期的給意向客戶發(fā)送各種優(yōu)惠或活動信息。
市民唐雪告訴記者，自從咨詢過曲江新區(qū)的某一樓盤后，就會時不時收到工工整整類似“群發(fā)”的優(yōu)惠消息，每周還會接到置業(yè)顧問的如期問候。
資金緊繃 部分開發(fā)商“割肉賣地”
日益緊繃的資金鏈也在迫使房企進一步“以價換量”。雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但房企如果不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，勢必將面臨更大的經(jīng)營困境。尤其是在國內資金流動性趨緊、借貸成本提高、貸款額度緊張的大背景下，后期房企所面臨的資金壓力將進一步上升，這也就使房企迫于壓力去尋找其它生存之路。
陜西萬威實業(yè)集團董事長杜林輝告訴新華網(wǎng)記者，手里捏著高價土地的開發(fā)商一般采取兩種方式打破僵局：一是尋找合作方共同開發(fā)，二是轉手，而目前更多開發(fā)商選擇的是前一種方式。尋找合作方意味著在不喪失土地話語權的同時，還可以獲得對方帶來的項目啟動資金，于人于己都有利。
“事實上，選擇與其他開發(fā)商合作開發(fā)項目并非剛剛出現(xiàn)的情況。隨著樓市調控持續(xù)深入，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌進一步助推房企分化。”陜西同策房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理劉鋒告訴記者，對于不少開發(fā)商來說，轉讓土地意味著“割肉”，當初千辛萬苦拿回來的土地，現(xiàn)在又有轉手出讓給別人，這也是不得已而為之。
西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗指出，資金已成為內地房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題。一些開發(fā)商現(xiàn)在資金緊張，根源不在于銷售速度，而在于被去年的拿地熱潮給套牢了。
一位不愿透漏姓名的房企老總這樣形容，每次去土拍會，不到幾輪他們就會趕緊離場了，因為報價很快會超過他們公司的心理預期。
“目前來看，高價地很難有好出路，因此還會不斷有開發(fā)商為手上的土地尋找出路。” 這位老總如是說。
記者感言：
采訪中，多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內人士對西安逐步攀升的庫存量表示擔憂，后期 “去庫存”也將成為西安樓市的基調，7月末，西安已經(jīng)明確調整限購政策。除此之外，差別化實施稅收優(yōu)惠、購房補貼、公積金貸款等信貸支持的利好政策同樣可期。
然而，限購的松綁是否能給樓市帶來預期的釋放，還有待觀察。當前樓市居高不下的庫存量，更多是由于供應量過快，有效需求被提前透支等市場內在因素所致。另一方面，調整結構更是一項長期工作，不可能在短期內起到顯著的效果。
這把被賦予高“庫存量”意義的達摩克利斯之劍仍舊懸于半空之中，開發(fā)商還要輾轉前行。但無論如何，樓市是向著穩(wěn)健與成熟而去，顛簸過這一段，或許就會豁然開朗。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
