受到今年以來(lái)的樓市“寒潮”影響，一些高庫(kù)存的城市開(kāi)始悄然為樓市松綁。從南寧開(kāi)始打出限購(gòu)放松第一槍至今，經(jīng)歷短短4個(gè)月左右的時(shí)間，限購(gòu)松綁城市名單不斷擴(kuò)容。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，已經(jīng)有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)：占所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為65%。不過(guò)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在二三線城市庫(kù)存高企之下，限購(gòu)“松綁”將不能大幅度改善市場(chǎng)下行現(xiàn)狀，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。

 

1.限購(gòu)松綁城市不斷擴(kuò)容

 

廣西南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局于4月28日在官網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。該政策一出，即被業(yè)內(nèi)解讀為南寧限購(gòu)松綁的標(biāo)志。

 

在南寧之后，呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、?？凇⑽靼?、無(wú)錫六地經(jīng)官方確認(rèn)，相繼取消限購(gòu)政策。進(jìn)入7月以來(lái)，限購(gòu)松綁城市名單不斷擴(kuò)容。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月，濟(jì)南、武漢、?？?、蘇州、西安、無(wú)錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發(fā)明文通告，或通過(guò)發(fā)布會(huì)、新聞報(bào)道、官方微博等多種渠道，宣布當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策全面取消或部分放開(kāi)。同時(shí)，成都、長(zhǎng)春、天津、金華、衢州等城市也實(shí)際按放開(kāi)限購(gòu)執(zhí)行。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)：占所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為65%。預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有10個(gè)左右城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購(gòu)政策，也就是除一線城市外，都將肯定在年內(nèi)取消限購(gòu)政策。

 

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，除了一線城市外，其他城市限購(gòu)政策已開(kāi)始逐步進(jìn)行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購(gòu)，到無(wú)錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^(guò)戶(hù)籍新政側(cè)面突破限購(gòu)，再到沈陽(yáng)、昆明、福州、廈門(mén)、南昌、石家莊等城市傳言限購(gòu)取消等措施，甚至呼和浩特、濟(jì)南、杭州、寧波等城市直接發(fā)文調(diào)整或取消限購(gòu)政策，限購(gòu)政策的調(diào)整力度越來(lái)越大，尤其是庫(kù)存偏大的城市取消樓市限購(gòu)政策的傾向越來(lái)越明顯。

 

2.庫(kù)存高企是主因

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年以來(lái)，樓市各項(xiàng)指標(biāo)低迷是取消限購(gòu)的主要原因，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.0%;銷(xiāo)售額同比下降6.7%。

 

7月百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。2014年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第三個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

 

受樓市下滑影響，近期全國(guó)土地市場(chǎng)降溫明顯，房企拿地節(jié)奏大幅放緩。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，7月福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、?？?、杭州等36個(gè)典型一二線城市土地出讓金總額約488.7億元，約為2013年7月總額的1/3。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，土地出讓金的銳減將可能使地方進(jìn)一步加速松綁“限購(gòu)”。事實(shí)上，“千方百計(jì)去庫(kù)存”成為下半年各地政策調(diào)整主要方向。在7月舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫(kù)存量較大的地方要千方百計(jì)消化商品房待售面積，加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，加快行政審批速度等。

 

3.一線城市繼續(xù)堅(jiān)守

 

以北京為代表的一線城市，限購(gòu)政策仍未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。在北京上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購(gòu)等措施，否則，會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。上海市曾經(jīng)傳聞限購(gòu)松綁,最終卻也被官方證實(shí)只是一場(chǎng)“烏龍事件”。繼北京和上海兩大城市之后,廣州官員近日也表態(tài)不會(huì)放松限購(gòu)。北京市住建委已經(jīng)給出了下半年北京房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，下一步北京的房地產(chǎn)調(diào)控思路是按照分類(lèi)調(diào)控的原則，保證供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，也將加強(qiáng)稅收征管，適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通，緩解供需矛盾。

 

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)在限購(gòu)政策上將會(huì)出現(xiàn)明顯分化：二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，會(huì)像呼和浩特一樣取消限購(gòu)；二線城市中經(jīng)濟(jì)較好的城市，如廈門(mén)、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面部分放松；而一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝?，以及?jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，因此限購(gòu)仍將繼續(xù)。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限購(gòu)的城市里，確實(shí)有些城市的樓市供過(guò)于求，這些城市再堅(jiān)持限購(gòu)意義不大，在這樣的背景下，國(guó)家提出了分類(lèi)調(diào)控的方針，是否松綁或取消限購(gòu)應(yīng)因地制宜。

 

4.難改市場(chǎng)下行現(xiàn)狀

 

限購(gòu)取消引來(lái)市場(chǎng)騷動(dòng)，據(jù)媒體報(bào)道，一、二、三線城市樓市中，“不敢確保未來(lái)價(jià)格漲不漲”、“建議抄底”等銷(xiāo)售宣傳手段開(kāi)始出現(xiàn)，甚至一些項(xiàng)目出現(xiàn)提價(jià)現(xiàn)象，不過(guò)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于庫(kù)存高企，限購(gòu)松綁政策對(duì)市場(chǎng)影響有限。

 

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，全國(guó)房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積已累計(jì)超出其銷(xiāo)售面積約12億平方米，全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)已過(guò)于充沛。相比于一線城市較為健康的去庫(kù)存化周期，中國(guó)二、三、四線城市供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的市場(chǎng)格局將使其未來(lái)成為放松限購(gòu)城市的主體范圍。

 

以呼和浩特為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前呼和浩特住宅可售庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套。以目前該地平均每月1000套左右的成交量計(jì)算，消化當(dāng)前的可售庫(kù)存需要至少10年。

 

戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，幅度有限的限購(gòu)“松綁”將不能大幅度改善市場(chǎng)下行現(xiàn)狀，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。“目前來(lái)看，限購(gòu)、限貸、限外及限價(jià)令對(duì)市場(chǎng)滲透仍十分深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交投短期內(nèi)料將難以出現(xiàn)明顯盤(pán)活跡象，開(kāi)發(fā)商已較難直接用調(diào)整市場(chǎng)供需模式來(lái)影響市場(chǎng)。”

 

陳國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前，一些地方先后松綁樓市限購(gòu)政策，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。其實(shí)，信貸環(huán)境才對(duì)樓市回暖有直接影響。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)基本面還是政策面，特別是地方政策意向，綜合來(lái)看下半年市場(chǎng)，趨好因素在增加，但能否真正實(shí)現(xiàn)成交量回升和行業(yè)回暖，主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和資金面是否能夠真正有所寬松。

 

5.長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始補(bǔ)位

 

值得注意的是，在限購(gòu)松綁城市名單不斷增加的同時(shí)，一些影響樓市長(zhǎng)效機(jī)制的改革，也在加速推進(jìn)。

 

7月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》進(jìn)行討論。會(huì)議決定，按照立法程序要求，征求意見(jiàn)稿將向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。同時(shí)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土部、中央編辦等11個(gè)部門(mén)7月聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作的通知》，提出將宅基地和農(nóng)房納入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，并率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

 

“長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，逐步取代短期調(diào)控手段。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著限購(gòu)政策在多個(gè)城市的逐步退出，包括保障房建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、戶(hù)籍制度改革、房地產(chǎn)稅制立法等在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制備受關(guān)注。在行政手段之外建立起完善制度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自身健康運(yùn)行，是長(zhǎng)效機(jī)制的主要目標(biāo)。

 

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，6月不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)研究設(shè)計(jì)工作啟動(dòng)，雖《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》未能如期出臺(tái)，但7月30日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上已對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)行了討論，并決定按照立法程序要求將征求意見(jiàn)稿向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)?？梢钥闯?，雖然略有延遲，但該項(xiàng)工作仍在平穩(wěn)推進(jìn)。