去年是東莞別墅瘋狂爆發(fā)的一年，盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也較往年理想，但是截至2013年年底，東莞別墅依然留下了高達(dá)近120萬(wàn)平方米的庫(kù)存，2014年別墅市場(chǎng)面臨艱巨的去化壓力。從2013年底新開(kāi)工未上市的別墅數(shù)據(jù)來(lái)看，曾預(yù)計(jì)2014年全年別墅供應(yīng)量將不遜于2013年，但是進(jìn)入2014年后，除了1、2月份受傳統(tǒng)的季節(jié)性因素影響，供應(yīng)低迷之外，往常的3月小陽(yáng)春供應(yīng)小高峰未能出現(xiàn)，持續(xù)兩個(gè)月斷供，進(jìn)入二季度后，供應(yīng)萎靡狀態(tài)依然難以改變，供應(yīng)逐月縮減，即使往年出現(xiàn)供應(yīng)爆棚的五六月份今年也是處于沉寂。

 

根據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年?yáng)|莞別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)7.24萬(wàn)平方米，合計(jì)220套，供應(yīng)面積環(huán)比下跌84.72%，同比去年上半年降幅則高達(dá)89.06%；成交面積22.46萬(wàn)平方米，合計(jì)623套，成交面積環(huán)比大幅下降51.34%；成交金額34.69億元，環(huán)比下跌50.69%，同比去年上半年下跌29.91%；成交均價(jià)15448元/平方米，環(huán)比上升1.33%，同比去年上半年上漲7.78%。

 

別墅開(kāi)工建設(shè)總量創(chuàng)新高

 

記者從東莞建設(shè)網(wǎng)監(jiān)控的別墅新建開(kāi)工信息來(lái)看，截至6月30日，上半年?yáng)|莞別墅開(kāi)工建設(shè)總量達(dá)到71.11萬(wàn)平方米，為歷年以來(lái)東莞別墅開(kāi)工建設(shè)最多的一個(gè)半年。但與開(kāi)工量形成鮮明反差的是，今年開(kāi)工并上市的項(xiàng)目面積為零。東莞中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)車(chē)德銳認(rèn)為，這種開(kāi)工建設(shè)多，入市少的態(tài)勢(shì)從2013年開(kāi)始特別明顯，從2013年1月到2014年6月底，東莞別墅已開(kāi)工未入市的建筑面積已經(jīng)達(dá)到137.42萬(wàn)平方米，而在2013年之前已開(kāi)工未入市的別墅量還有32.68萬(wàn)平方米。

 

東莞目前尚存在大量適宜開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品的地塊，部分地價(jià)成本較高的地塊也會(huì)增加別墅產(chǎn)品的規(guī)劃，這些都意味著明后兩年?yáng)|莞別墅的供應(yīng)將不會(huì)少。今年上半年因各種原因，別墅入市量創(chuàng)下歷史最低，但是估計(jì)到下半年，樓市的這種下行態(tài)勢(shì)會(huì)趨于緩和，經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)健，將會(huì)有不少全新別墅積極入市，供應(yīng)量會(huì)明顯回升。

 

車(chē)德銳表示，今年上半年別墅供應(yīng)量的銳減，主要原因有：一是樓市高位運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，整體行情下行，買(mǎi)賣(mài)雙方信心都出現(xiàn)觀望，別墅捂盤(pán)現(xiàn)象增多；二是年初東莞掃黃經(jīng)濟(jì)受到一定影響增速放緩，且隨著反腐深入，潛在的別墅購(gòu)買(mǎi)者大幅減少，別墅需求的減少導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商以消化庫(kù)存為主，新品謹(jǐn)慎入市；三是部分開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，別墅開(kāi)發(fā)資金無(wú)以為繼，或是以別墅項(xiàng)目抵押獲取資金去開(kāi)發(fā)去化速度更快的剛需產(chǎn)品，導(dǎo)致多個(gè)別墅盤(pán)無(wú)法按時(shí)正常入市；四是今年氣候異常，雨季長(zhǎng)暴雨多，也嚴(yán)重影響著部分別墅項(xiàng)目的工程進(jìn)度。

 

別墅以聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品為主

 

上半年新增入市的東莞別墅僅有萬(wàn)科·棠樾、錦繡山河、保利生態(tài)城等8個(gè)，而2013年同期新增的別墅項(xiàng)目有28個(gè)，去年下半年上市的別墅更是高達(dá)30個(gè)。不管環(huán)比還是同比，今年上半年入市的別墅個(gè)數(shù)都大幅減少。而從入市規(guī)模來(lái)看，今年上半年新增供應(yīng)量最多的萬(wàn)科·棠樾也不過(guò)是71套，而2013年兩個(gè)半年度入市的別墅規(guī)模在100套以上的分別有5個(gè)左右，其中像碧桂園柏麗灣、海逸豪庭這種品牌大盤(pán)入市量更在200多套。與去年別墅盤(pán)大規(guī)模入市轟炸相比，今年的別墅供應(yīng)秉承少開(kāi)少走的模式，少量試水，開(kāi)發(fā)商推貨格外謹(jǐn)慎。

 

在別墅產(chǎn)品類(lèi)型方面，去年雖然是聯(lián)排、雙拼別墅占主流，但是疊加、獨(dú)棟別墅也不在少數(shù)，產(chǎn)品面積既有小于100平方米的經(jīng)濟(jì)型，也有上千平方米的高端奢華型，產(chǎn)品線可謂是最豐富的一年。而今年上半年完全無(wú)疊加、獨(dú)棟別墅供應(yīng)，產(chǎn)品面積主流以250—500平方米為主，產(chǎn)品可選擇性減少。

 

上半年?yáng)|莞別墅成交22.46萬(wàn)平方米，為2010年下半年以來(lái)成交最低的半年度數(shù)據(jù)。而從月度來(lái)看，除了1月延續(xù)去年年底的火熱行情，雖然環(huán)比下降明顯，但與以往的1月淡季相比成交較為理想，而其余各月成交不溫不火，都低于歷史同期。別墅成交大幅減少的原因：一是別墅供應(yīng)萎縮到歷史最低點(diǎn)，缺乏推貨多成交量集中的熱點(diǎn)單盤(pán)；二是別墅實(shí)際開(kāi)盤(pán)比新增供應(yīng)的更要稀少，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏不如往年，多數(shù)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣都較為沉寂，別墅庫(kù)存消化也陷入僵局；三是市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，不少人持幣觀望，再加上今年房貸異常持續(xù)收緊，尤其對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響較大。

 

超五成別墅降價(jià)銷(xiāo)售

 

從今年上半年別墅成交面積區(qū)間的占比對(duì)比情況來(lái)看，成交主流面積段依然為200—400平方米，占比高達(dá)71.59%，主要成交項(xiàng)目有碧桂園天麓山、碧桂園柏麗灣的雙拼別墅，沿海麗水佳園的聯(lián)排別墅，海逸豪庭的雙拼、佳兆業(yè)帝景中央的聯(lián)排別墅等。

 

與去年相比，變化較為明顯的是，200平方米以下的經(jīng)濟(jì)型小別墅成交占比大幅減少，占比不足5%，今年處于該面積段的別墅不僅項(xiàng)目數(shù)少，成交規(guī)模也不及去年，去年上半年成交放量的小面積別墅項(xiàng)目有匯景御泉香山、海逸豪庭、萬(wàn)科·棠樾、譽(yù)景名居等，而下半年更有成交量高達(dá)125套的萬(wàn)科四季花城和較受歡迎的保利生態(tài)城，今年則明顯缺乏這種能形成市場(chǎng)熱點(diǎn)的暢銷(xiāo)項(xiàng)目。

 

從成交總價(jià)區(qū)間對(duì)比情況來(lái)看，成交占比最高的依然為300萬(wàn)—400萬(wàn)元/套的別墅產(chǎn)品，占比為18.94%，但是與去年上、下半年相比，占比明顯變小，不僅如此，400萬(wàn)元以下的別墅成交占比都明顯減少，而與之相反的是，500萬(wàn)—800萬(wàn)元/套的中高總價(jià)別墅成交占比大幅提升，并占據(jù)主流地位。這與今年上半年?yáng)|莞別墅成交小戶型產(chǎn)品減少，中大面積產(chǎn)品增大的規(guī)律是相一致的。上半年?yáng)|莞別墅成交的主流依然集中在0.8萬(wàn)—1.2萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品上，成交占比為35.31%。3萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)別墅成交占比較低。

 

中原市場(chǎng)研究部的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年上半年有成交的66個(gè)別墅項(xiàng)目中，除卻9個(gè)尾盤(pán)項(xiàng)目無(wú)從比較之外，環(huán)比共有37個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的降幅，而僅有20個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)同比上漲，降價(jià)的項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于漲價(jià)的項(xiàng)目，即使在成交前十的項(xiàng)目中降價(jià)項(xiàng)目也占了70%，但是今年上半年別墅成交均價(jià)同比依然上漲了1.33%，主要是就是因?yàn)楦邌蝺r(jià)別墅產(chǎn)品的成交比例明顯擴(kuò)大。在暢銷(xiāo)排行前十五的項(xiàng)目中，共有11個(gè)成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的同比下跌，降價(jià)范圍超過(guò)七成，其中，部分項(xiàng)目降價(jià)之后成交明顯上漲，典型案例有沿海麗水佳園，降價(jià)幅度達(dá)到13.87%，成交量上漲94.74%；觀瀾碧桂園均價(jià)同比下跌5.19%，成交量大幅上漲184.62%。對(duì)于定位不高面向群體不局限高富階層的這部分別墅來(lái)說(shuō)，降價(jià)是拉動(dòng)成交較為有效的一種手段。

 

此外，據(jù)東莞中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前東莞別墅庫(kù)存的消化周期為18個(gè)月，即使沒(méi)有新增供應(yīng)，別墅庫(kù)存消化也是一項(xiàng)艱難的工程。

 

下半年別墅供應(yīng)將有釋放

 

根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)，截至6月底東莞別墅開(kāi)工建設(shè)但未上市的建筑面積已達(dá)170萬(wàn)平方米，雖然如此巨量的別墅不可能全部集中下半年入市，但是可以預(yù)計(jì)下半年豪宅市場(chǎng)，尤其是別墅將結(jié)束供應(yīng)冷淡的局面而出現(xiàn)一波釋放高峰。

 

下半年別墅供應(yīng)的爆發(fā)還將體現(xiàn)在眾多的全新項(xiàng)目入市，根據(jù)市場(chǎng)反饋的不完全統(tǒng)計(jì)，三季度將有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7個(gè)全新項(xiàng)目新增入市，四季度也將有珠江觀瀾御景、新世紀(jì)君匯半島、皇家翡翠灣花園等11個(gè)全新別墅項(xiàng)目供應(yīng)，這些項(xiàng)目不局限于城區(qū)、厚街這些熱點(diǎn)區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，其中不乏石龍、石排、東坑、道滘、麻涌、高埗這些樓市冷清別墅項(xiàng)目稀少的區(qū)域，這些全新別墅項(xiàng)目的入市將給區(qū)域樓市引發(fā)熱點(diǎn)。如果再加上不在少數(shù)的舊盤(pán)加推新品，下半年的整體豪宅市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)十分熱鬧的狀態(tài)。

 

車(chē)德銳表示，對(duì)于豪宅市場(chǎng)而言，今年下半年或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。成交量在供應(yīng)量的刺激下上升毋庸置疑，而價(jià)格下跌的判斷理由則在于：一是，不少下半年全新入市的豪宅項(xiàng)目將以低于市場(chǎng)預(yù)期的“平民價(jià)”入市，而該片區(qū)別墅均價(jià)目前多數(shù)在14000元—17000元/平方米；二是，下半年入市的不少別墅項(xiàng)目集中在東坑、石排、石龍、麻涌這些較落后區(qū)域，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)眾多別墅賣(mài)洋房?jī)r(jià)的局面，低價(jià)別墅產(chǎn)品成交比例提升將使整體豪宅均價(jià)結(jié)構(gòu)性走低；三是，部分尾盤(pán)豪宅繼續(xù)低價(jià)清庫(kù)存，優(yōu)惠折扣較大。