2011年濟(jì)南（樓盤）市房地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤數(shù)量為159個(gè)，3月開盤量最多為26個(gè);2012年開盤數(shù)量為150個(gè)，8月開盤量最多為25個(gè);2013年時(shí)開盤數(shù)量到了一個(gè)比較高的峰值為205個(gè)，3月開盤量最多為36個(gè)，2014年上半年的開盤數(shù)量為69個(gè)，6月開盤量最多為20個(gè)。2014年以后，市場(chǎng)上的開盤數(shù)量明顯減少，上半年僅有69個(gè)開盤，同比降低了30%。

 

2014年有多重原因才造成了樓盤開盤的減少。首先是有開發(fā)商捂盤惜售。開發(fā)企業(yè)看好樓市后期發(fā)展，想囤積一部分產(chǎn)品等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后再提價(jià)銷售，以賺取更多的利潤(rùn);其次是開發(fā)商主動(dòng)延遲開盤時(shí)間。

 

觀望情緒的濃重，加劇了市場(chǎng)銷售的困難，從3月份—6月份期間，有數(shù)個(gè)樓盤出現(xiàn)了開盤慘淡的現(xiàn)象。因?yàn)橛星败囍b，所以很多開發(fā)企業(yè)選擇了延長(zhǎng)蓄客時(shí)間、延后開盤時(shí)間的策略;再次市場(chǎng)上也存有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)放棄開盤的情況。因?yàn)槭袌?chǎng)銷量不好，有房企選擇“按兵不動(dòng)”，主動(dòng)放棄開盤，銷售上多采用順其自然的方式。

 

東西兩部的市場(chǎng)供應(yīng)量在濟(jì)南市的總供應(yīng)量中一直占據(jù)絕對(duì)地位，其中東部的供給量為最大，而西部的成交量最大。

 

上半年開盤數(shù)為69個(gè)，而東部西部的開盤數(shù)占總開盤數(shù)的77%，目前濟(jì)南樓市的熱點(diǎn)基本在東部、西部?jī)傻厣涎?，槐蔭區(qū)和歷下區(qū)一直都是濟(jì)南樓市成交的主力區(qū)域。

 

開盤數(shù)量最少的為中部，只有1個(gè)樓盤開盤，北部的開盤數(shù)為5個(gè)，而南部的開盤數(shù)也僅僅達(dá)到8個(gè)。濟(jì)南樓市發(fā)展呈現(xiàn)了一種不均衡的狀態(tài)，城市規(guī)劃的發(fā)展，對(duì)市民的居住性引導(dǎo)起到了很大的作用。西客站概念的成功炒作，讓很多不愿意住在西部的濟(jì)南人逐漸接納了住西的概念，而且買房的濟(jì)南人還普遍看好西部未來的發(fā)展。

 

北部和南部一直缺少城市發(fā)展熱點(diǎn)，沒有熱點(diǎn)也就缺乏關(guān)注，城市北部的價(jià)格目前尚處在價(jià)值洼地階段，未來可升值的空間比較大。而城市南部從開發(fā)建設(shè)銷售伊始，就定位成高端、稀缺的概念，即使缺少城市發(fā)展熱點(diǎn)和政策指導(dǎo)，依然抵擋不了城南高端的物業(yè)類型和高端的銷售價(jià)格。城南部分樓盤的銷售價(jià)格可以比肩東部部分大型樓盤的售價(jià)。

 

記者從濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查到，從2014年1月—6月間住宅的簽約成交量幾乎都占總成交的90%，住宅成了濟(jì)南樓市成交的絕對(duì)主力。1月份，辦公寫字樓和商業(yè)用房占比為13.7%、2月份辦公寫字樓和商業(yè)用房占比7.9%、3月份為7.8%、4月份為6.6%、5月份9.7%、6月份10%，除去1月份和6月份，其余月份住宅成交的占比甚至超過90%。

 

記者也發(fā)現(xiàn)開盤銷售的幾乎都是住宅項(xiàng)目，其中有較少比例的公寓項(xiàng)目開盤。一旦住宅銷售遭遇挫折，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，產(chǎn)品銷售比重分布不均也成為濟(jì)南樓市的一個(gè)市場(chǎng)寫照。

 

“限購(gòu)松綁”對(duì)于濟(jì)南樓市來說是一個(gè)利好消息，對(duì)于房地產(chǎn)銷售而言也是一個(gè)良好的“助推劑”。但是對(duì)于限購(gòu)松綁的傳聞，濟(jì)南很多開發(fā)企業(yè)表示：即使真正的能夠?qū)崿F(xiàn)限購(gòu)松綁，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際帶動(dòng)效果不會(huì)立刻表現(xiàn)出來。

 

濟(jì)南一位房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“限購(gòu)松綁對(duì)于短期內(nèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇不會(huì)有太大的影響，松綁的實(shí)施在一定程度上或會(huì)加重市場(chǎng)觀望情緒，持幣待購(gòu)的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為這是市場(chǎng)妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會(huì)有價(jià)格上的優(yōu)惠。因?yàn)橄拶?gòu)和限貸相比，限貸對(duì)市場(chǎng)的影響作用更大，因?yàn)橘?gòu)房者買房子需要錢，限貸不松綁的話對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用并不會(huì)很大。如果限購(gòu)松綁真正落地，濟(jì)南市的房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，反而會(huì)在市場(chǎng)沉浸在樂觀情緒的時(shí)候加速推盤，快速回籠資金，解決企業(yè)的資金壓力。”

 

另外一位企業(yè)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，限購(gòu)松綁對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不如預(yù)期那樣大。

 

她說：“限購(gòu)松綁帶給市場(chǎng)的只是一個(gè)良性信號(hào)，建立起一種市場(chǎng)信心。房地產(chǎn)銷售的價(jià)格并不會(huì)因?yàn)樗山壎⒖逃兴嵘?，價(jià)格是市場(chǎng)供求關(guān)系的表現(xiàn)，如果區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品需求量攀升，那么漲價(jià)的可能性就會(huì)比較大。限購(gòu)與限貸是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的兩個(gè)重要砝碼，限貸的比重要高于限購(gòu)。松綁限購(gòu)只對(duì)異地購(gòu)房和改善性購(gòu)房解除了限制，限購(gòu)松綁的實(shí)際效果得經(jīng)過一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。”