呼和浩特宣布公開取消限購，引發(fā)了多地效仿跟風(fēng)，限購多米諾骨牌已被轟然倒塌。
一位知情人士向《華夏時報》記者透露，呼市就放松限購向住建部請示時陳述了兩點(diǎn)理由：呼市面臨的不僅是供應(yīng)過剩的問題，而是崩盤的問題;不僅是樓市的問題，更是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展的問題。最終住建部同意了呼市的取消限購的請求。
“目前呼市房地產(chǎn)市場比已經(jīng)崩盤的鄂爾多斯好不了多少，開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣媾R著長期去庫存的煎熬。”一位前往呼市調(diào)研的華南某市政府人士表示。
記者赴呼市實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多中小開發(fā)商由于資金鏈緊張，普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情況，停工樓盤不斷涌現(xiàn)，且有愈演愈烈之勢。
停工現(xiàn)象普遍
位于呼市玉泉區(qū)北面的新世界家園成為歷史久遠(yuǎn)的爛尾樓盤，據(jù)知情人士介紹，該項目僅開工一年就停工，至今已停工約3年時間。
一位近期在呼市實(shí)地考察的政府人士告訴記者，在呼市機(jī)場附近的伯爵花園別墅項目雖已經(jīng)封頂，但外立面尚未裝修，目前也已經(jīng)停工，該盤開發(fā)周期長達(dá)十年，但已經(jīng)交房的物業(yè)空置十分嚴(yán)重。
位于呼和浩特回民區(qū)巴彥淖爾路西側(cè)的奈林尚苑小區(qū)，從2010年開盤至今，盡管部分樓層已有業(yè)主入住，但外圍的幾棟樓卻仍未竣工，銷售中心大門緊鎖。
處于類似狀態(tài)的樓盤在呼市屢見不鮮，有的項目雖未徹底爛尾，仍留有幾個工作人員在現(xiàn)場看守，但實(shí)際上項目已經(jīng)停止了施工。
“近期延期交房糾紛很多，還有拖欠施工單位工程款的也多。”呼和浩特房地產(chǎn)專業(yè)律師蔣利告訴記者，最近接到的一個案子就是內(nèi)蒙古本地一個國企控股的開發(fā)商，延期2年了還未交房，主要是開發(fā)商資金鏈存在問題。
“自從鄂爾多斯樓市崩盤以來，之前來呼和浩特購房的老板們逐漸消失。受能源價格下降影響，呼市需求迅速萎縮，而房屋供應(yīng)量還在不斷增加。”呼市當(dāng)?shù)匾晃还こ坛邪谈嬖V記者，由于房屋銷售回款緩慢，目前很多開發(fā)商都是拿房子抵債，但因變現(xiàn)難，工程承包商一般拒絕接收房子，因此有些樓盤不得不停工。
呼市一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于呼市樓盤供應(yīng)嚴(yán)重過剩，超過需求增長速度，房屋空置現(xiàn)象普遍，銷售極其緩慢，開發(fā)商回款受阻，導(dǎo)致工程款拖欠糾紛較多。
呼市房管局公開信息顯示，截至7月16日，呼市四區(qū)可售期房共計139046套，但今年以來累計成交套數(shù)不足6000套，業(yè)內(nèi)測算，以目前去化率計算，樓盤去化周期接近10年。
負(fù)責(zé)呼市公園1號水電暖工程的楊先生告訴記者，施工3年左右，總造價260萬元，但他的施工隊只得到了30萬元和一套抵賬房。
楊先生說，由于拖欠工程款，施工方只好選擇停工催款，豐瑞公園1號目前還沒有完成通水、通電，導(dǎo)致原約定去年底的交房承諾，到現(xiàn)在也沒有兌現(xiàn)。
“有的樓盤停工是因為開發(fā)商違規(guī)，政府勒令停工，而開發(fā)商剛好資金緊張，也不想去整改，所以一直拖著不交房。”
“除了小地產(chǎn)商缺錢導(dǎo)致工程進(jìn)展緩慢外，有的是證件不全，或未按規(guī)劃來建設(shè)被政府叫停的。”呼市房地產(chǎn)專業(yè)律師趙江龍也告訴記者，最近兩年延期交房的較多，尤其是受鄂爾多斯樓市崩盤波及的地產(chǎn)商，資金鏈普遍出現(xiàn)問題。
“由于資金短缺導(dǎo)致項目動工緩慢，加上建筑成本逐年上漲，銷售緩慢，導(dǎo)致資金回籠周期較長，開發(fā)商為了節(jié)約成本，在施工建筑質(zhì)量上投機(jī)取巧，結(jié)果導(dǎo)致驗收不合格無法交房的比比皆是。”呼市當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商坦言。
開發(fā)商拿房產(chǎn)豪車抵債
趙江龍告訴記者，呼市當(dāng)?shù)氐男》科筚Y金來源主要是民間借貸，現(xiàn)在成本太高，一方面承受不起，另一方面也很難借到錢，貸款公司不愿意借給地產(chǎn)商。
上述工程承包商楊先生告訴記者，因開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，在呼市開發(fā)商和工程承包商之間普遍存在以房抵債的現(xiàn)象，一般開發(fā)商會拿房子沖抵50%的工程款。
而另一位呼市工程分包商解民(化名)甚至還遇到過拿房子沖抵100%工程款的項目，“一般這種活我們都不敢接，現(xiàn)在不如3年前的市場，拿到房子也賣不出去。”
解民告訴記者，在呼市以房抵賬的結(jié)算方式中對沖抵賬款的房價計算有兩種方式，一種是按市場價下調(diào)500元/平方米-1000元/平方米，計算房產(chǎn)價值;另一種是按市場價下調(diào)相應(yīng)點(diǎn)位計算房產(chǎn)價值，一般下調(diào)點(diǎn)位在10%到15%。
“開發(fā)商一般是按施工進(jìn)度來付工程款，都會先用房產(chǎn)抵押，等把房產(chǎn)抵押部分用完才支付現(xiàn)金，實(shí)際上施工方只能得到一半的現(xiàn)金，這部分現(xiàn)金只夠支付工人工資和一半的材料款。”解民告訴記者，開發(fā)商往往還要拖1到2個月，有的拖欠時間更長，他們有一筆施工款2年才追回。
呼市一位工程承包商告訴記者，現(xiàn)在呼市幾乎90%的開發(fā)商都采用以房抵債的方式付款，就連巨華集團(tuán)這樣的當(dāng)?shù)佚堫^房企也是如此，如在北二環(huán)山水小區(qū)旁的巨華·琦琳北辰有70%的施工款就是用房產(chǎn)沖抵。
抵債房充斥，使得呼市房地產(chǎn)市場弱不禁風(fēng)。“因為拿到抵債房的施工承包商，每平方米只能以低于市場價千元的價格出售，這樣一來，將拉低其余樓盤銷售價。”解民說。
多位工程分包商對記者表示，鄂爾多斯樓市崩盤后，呼市隨即受到波及，部分開發(fā)商資金鏈緊張，無奈只能拿房產(chǎn)、豪車抵債。
以房產(chǎn)、豪車乃至黃金白銀抵債的現(xiàn)象，在鄂爾多斯十分常見。
“呼市和鄂爾多斯一樣，都是靠煤炭、能源開發(fā)、電力資源等行業(yè)富裕起來的，居民收入的快速提高也支撐了樓市的購買力，很多賺了錢的人都來呼市買房，導(dǎo)致房價快速上漲，形成了虛假繁榮的景象。”近期在呼市調(diào)研的一位政府人士告訴記者，而政府有了錢也借機(jī)大搞城市建設(shè)，出讓很多土地，開發(fā)商也一哄而上，建設(shè)了大量房屋。
但隨著2012年以來能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)越來越不景氣，房地產(chǎn)購買力迅速消退，之前借能源致富的生意人也開始拋售樓盤，但同時又遇上樓盤供應(yīng)量進(jìn)入高峰期，導(dǎo)致供需失衡。
上述政府人士稱，“開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣跒檫^去的沖動開發(fā)買單。呼市是省會城市，在內(nèi)蒙古的人口吸附能力比鄂爾多斯強(qiáng)一點(diǎn)，但呼市的白領(lǐng)中產(chǎn)階層剛需明顯不足，貧富兩極分化較為嚴(yán)重，很多需求嚴(yán)重依賴能源行情。”
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