由政策利好推動(dòng)的樓市上漲最終也會(huì)因?yàn)槔玫氖Ъs而回歸，廣州南沙新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)便經(jīng)歷了這么一場(chǎng)過(guò)山車式的漲跌。市場(chǎng)消息顯示，南沙新區(qū)申請(qǐng)自貿(mào)區(qū)被緊急叫停之后，區(qū)域內(nèi)樓市急轉(zhuǎn)直下，并由大開發(fā)商的率先降價(jià)而打開下跌空間。

自2012年8月南沙晉級(jí)為國(guó)家級(jí)新區(qū)后，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)就風(fēng)生水起領(lǐng)漲廣州，直到日前傳出消息稱申請(qǐng)自貿(mào)區(qū)的折戟，才暫時(shí)按住了這個(gè)市場(chǎng)瘋漲的牛頭。

南沙新區(qū)位于廣州南部，2012年9月6日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。2012年10月11日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉辦中外記者新聞發(fā)布會(huì)，介紹國(guó)務(wù)院新近批復(fù)的《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，南沙新區(qū)成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)和蘭州新區(qū)之后的第六個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。

早在國(guó)家層面的批復(fù)之前，南沙的樓市已經(jīng)乘機(jī)抬頭，并開啟一輪牛市。梳理過(guò)往資料和政策顯示，在2011年8月“南沙擴(kuò)容、省政府搬遷”等利好消息推動(dòng)，南沙樓市逐步抬頭升溫。南沙晉升國(guó)家級(jí)新區(qū)后，區(qū)域樓市迅猛上漲，房?jī)r(jià)和成交量上演半年翻倍的火爆行情。到2013年8月申報(bào)“自貿(mào)區(qū)”的消息再次帶旺區(qū)域樓市。

政策利好的幾番推動(dòng)，使得南沙房?jī)r(jià)一路飆升。合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南沙均價(jià)由2011年上半年每平方米7500元左右一路上漲到2013年的每平方米11000元左右，漲幅約50%，其間錄得最高的單月成交均價(jià)一度高于12000元/平方米。

今年上半年，南沙樓市雖然隨著大市場(chǎng)一起縮量調(diào)整，但價(jià)格始終保持堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，1~5月，南沙區(qū)新房成交均價(jià)分別為每平方米11062元、11905元、12027元、11590元和11242元，幾乎處于南沙樓市的歷史最高水平。

情形卻在年中悄然變化。今年6月初，原本似乎已鐵板釘釘?shù)哪仙匙再Q(mào)區(qū)申報(bào)遭遇中央緊急叫停，支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的主要因素瞬間消失。

業(yè)內(nèi)不少人士對(duì)南沙前景表示擔(dān)憂。克而瑞信息集團(tuán)廣州戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰稱：“南沙一直都靠政策刺激整體成交量和成交價(jià)格，政策的叫停，對(duì)南沙樓市的打擊是非常大的。”他判斷：預(yù)計(jì)該區(qū)域樓市有20%的下跌幅度。

如同業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料，持續(xù)上漲了近3年的南沙樓市終于在今年7月出現(xiàn)“跳水”逆轉(zhuǎn)。

日前，位于南沙的一個(gè)著名樓盤新一期產(chǎn)品推售，其大幅低于原先售價(jià)的定價(jià)策略仿佛拉開了南沙樓市的遮羞布，讓行業(yè)感受到寒意的同時(shí)也預(yù)示著“跳水”也許已經(jīng)開始。

該樓盤為越秀地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]旗下位于廣州南沙的知名項(xiàng)目。據(jù)悉，降價(jià)的消息源于日前不久該盤推出的最后一批的3棟單位，總貨量300多套，毛坯最低售價(jià)為7500元/平方米，均價(jià)8000多元/平方米。而根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的歷史交易記錄，近一年來(lái)的該盤網(wǎng)簽均價(jià)為1.1萬(wàn)多元/平方米，現(xiàn)行售價(jià)大約有3000~3500元/平方米的跌幅。

從數(shù)據(jù)上看，越秀地產(chǎn)此舉大有減少庫(kù)存加速出貨的意味。合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，僅該樓盤在6月底的可售房源就有近500套，而下半年預(yù)計(jì)可推貨量更是高達(dá)1300多套。

除了項(xiàng)目自身存貨壓力，南沙區(qū)域的大環(huán)境已經(jīng)不容樂(lè)觀。合富輝煌的數(shù)據(jù)還顯示，南沙區(qū)域庫(kù)存遠(yuǎn)高于廣州其他區(qū)域，6月初區(qū)域存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米，若按照今年前五月月均消化5萬(wàn)平方米的水平，預(yù)計(jì)需要2年時(shí)間才能消化完畢。

事實(shí)上，早在今年初，南沙樓市就因?yàn)?ldquo;自貿(mào)區(qū)”申報(bào)遲遲未有消息而陷入僵局，銷售雖然保持在11000元/平方米左右，但成交量已萎縮，并且?guī)齑娉掷m(xù)增加，部分樓盤開始低調(diào)促銷。

根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)：預(yù)計(jì)下半年南沙存量加新增貨量超10000套，其中貨量高度集中在大型房企手中，不乏貨量千套以上項(xiàng)目，出貨壓力巨大，一旦他們大幅降價(jià)，將會(huì)引發(fā)其他樓盤跟風(fēng)。資料顯示，自從南沙國(guó)家新區(qū)概念出爐，大型房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，包括萬(wàn)科、方興地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等，都囤下相當(dāng)規(guī)模的土地儲(chǔ)備。因此，作為廣州市場(chǎng)占有率較高的老牌房企，越秀地產(chǎn)的此輪減價(jià)促銷，對(duì)于南沙樓市而言無(wú)異于將該區(qū)域的降價(jià)行為公開化，同時(shí)也拉開房?jī)r(jià)下跌的大幕。