不久前，筆者寫(xiě)了一篇《中國(guó)不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)暴跌》的文章，發(fā)表在第22期的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，結(jié)果被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，引發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)議。盡管如此，筆者沒(méi)有回應(yīng)，只是想讓未來(lái)的事實(shí)說(shuō)話。

 

不幸的是，事實(shí)很快站出來(lái)說(shuō)話了。6月23日，北京市推出了1882套自住型限價(jià)商品房，每平方米價(jià)格為2.2萬(wàn)元，有172563戶家庭申購(gòu)，供求比例為1：68。初步審核通過(guò)165514戶，其中有北京戶口而無(wú)住房的優(yōu)先戶達(dá)127638戶。據(jù)媒體報(bào)道，凡中簽戶還要先交10萬(wàn)元作為買(mǎi)號(hào)款，即保證金。1800多套房子，竟然有17萬(wàn)戶家庭申購(gòu)，并且價(jià)格并不便宜，還要交保證金。這說(shuō)明龐大的住房剛性需求的存在。房?jī)r(jià)能暴跌嗎？北京是這樣，其他城市呢？

 

當(dāng)然，各個(gè)城市必然有所不同，甚至有很大的不同，體現(xiàn)在剛性需求的強(qiáng)與弱、多與少。無(wú)論如何，剛性需求普遍存在，哪怕是溫州、鄂爾多斯這類已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的城市，也有剛性需求的存在，只是程度不同而已。

 

一線城市的剛性需求更強(qiáng)烈。如北京，每年新增戶籍人口約60萬(wàn)，新增常住人口約50萬(wàn)，新增結(jié)婚家庭也有10多萬(wàn)戶。僅2013年，北京新增常住人口50.7萬(wàn)。但新房和二手房疊加，北京市每年的供應(yīng)量只有20多萬(wàn)套。上海每年新增人口達(dá)到60萬(wàn)至70萬(wàn)。廣州和深圳每年新增人口在30萬(wàn)至60萬(wàn)之間。據(jù)媒體報(bào)道，廣州市有50%的白領(lǐng)沒(méi)有購(gòu)房。所以，一線城市房?jī)r(jià)下降的可能性比較小。

 

二線城市的住房剛性需求弱一些，以此類推，一、二、三、四線城市住房剛性需求呈遞減狀態(tài)。但剛性需求的遞減，并不是意味著剛性需求在三四線城市就不存在，而是隨著人口規(guī)模的遞減而遞減，人口規(guī)模越小，住房的剛性需求就越容易滿足。反之，人口規(guī)模越大的城市越難以滿足住房的剛性需求。

 

根據(jù)這種住房剛性需求的遞減規(guī)律，中國(guó)房?jī)r(jià)是否具有暴跌的可能？按照一線、二線、三線、四線城市來(lái)分，四線城市由于人口少，城市規(guī)模小，住房需求容易掌握，房?jī)r(jià)相對(duì)理性，無(wú)暴跌的可能；三線城市是吸納農(nóng)村人口的重點(diǎn)區(qū)域，個(gè)別三線城市房?jī)r(jià)有暴跌的可能(如溫州、鄂爾多斯)，但絕不是全部；一線城市更無(wú)崩盤(pán)的可能，因?yàn)橐痪€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入以二手房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代，不可能還供應(yīng)大量的土地資源去開(kāi)發(fā)大批新樓盤(pán)。北京的土地資源已觸及紅線，更何況面臨著水資源緊缺的狀況，無(wú)法承受更多的人口。

 

從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域與鏈條來(lái)看，二線城市的房?jī)r(jià)最脆弱。因此，房?jī)r(jià)是否暴跌，關(guān)鍵要看二線城市，如果二線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，或降幅較小，中國(guó)房地產(chǎn)就不存在暴跌的可能性。如果二線城市房?jī)r(jià)暴跌，則會(huì)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，引發(fā)三線城市房?jī)r(jià)暴跌，因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)暴跌將引導(dǎo)三線城市的住房需求向二線城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致三線城市住房供需失衡。之所以說(shuō)二線城市房?jī)r(jià)最脆弱，是因?yàn)槎€城市住房供需關(guān)系改變的可能性最大。比如杭州、南京、武漢等二線城市就存在著住房需求轉(zhuǎn)移的可能性。

 

中國(guó)的房?jī)r(jià)，不同的城市和區(qū)域?qū)⑹怯袧q有跌，但漲幅有限，下跌幅度也有限，房?jī)r(jià)不會(huì)普遍暴跌。