巨變，是2014中國房地產(chǎn)業(yè)的主題。市場在變，坐上了盛極而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“時光”、連夜排隊搶房已不復存在，銷售縮減，庫存增加，樓盤降價，觀望加劇。調(diào)控在變，呼和浩特、濟南相繼取消限購，代表著以限購為主的政府主導性調(diào)控方式正悄悄淡出樓市，而回歸由市場主導的調(diào)節(jié)方式。變化、回歸、危機、轉(zhuǎn)型，處于發(fā)展十字路口的中國房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？昨天，揚子晚報與世界華人不動產(chǎn)學會、南京大學商學院聯(lián)合主辦了十大經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，共同聚焦轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)業(yè)，解析危機和出路，指明未來發(fā)展方向。 揚子晚報記者 張遙 馬祚波 王燁

危機

中國樓市四面楚歌

夏天已至，氣溫不斷走高，但房地產(chǎn)業(yè)的寒冬卻似乎剛剛到來。國家統(tǒng)計局上月公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，5月半數(shù)城市新房和二手房價格下跌。即便是在房價連續(xù)上漲24個月的南京，也已出現(xiàn)價格的松動和庫存的不斷增加，雖然開發(fā)商不斷使出一成首付、零首付、半價購房等促銷手段，但依然無法刺激消費者的購房欲望。房地產(chǎn)市場為何由去年的高峰跌入低谷？樓市危機何在？

樓市凸顯重重危機

今年樓市由盛而衰的轉(zhuǎn)變起點發(fā)生在杭州(樓盤)，二月當?shù)鼐陀胁糠謽潜P開始大幅降價。來自浙江大學的賈生華教授認為，以杭州為例，正可以折射出中國房地產(chǎn)業(yè)的五大危機。

一是土地城市化的危機。地方政府過多依賴土地財產(chǎn)，不僅僅是上海、北京(樓盤)這樣的大城市土地資源極其短缺，中小城市的土地也已過度開發(fā)，所以出現(xiàn)了高空置率和所謂的鬼城。二是政府主導調(diào)控的危機，過去十來年，政府抑制房價的調(diào)控新政不斷推出，但房價卻幾乎是越調(diào)越漲。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹和擴大的危機。四是數(shù)量的擴張已經(jīng)難以為繼。五是價格膨脹的危機，過去是全國所有的城市、所有類型的房地產(chǎn)都在快速持續(xù)上漲。

南京大學高波教授進行了補充，他認為，除此之外，樓市的危機還體現(xiàn)在，城市尤其是三四五線城市嚴重的產(chǎn)能過剩，供大于求，此外是嚴重的房價泡沫。

“下降”成為“新常態(tài)”

對于中國的房地產(chǎn)市場，中國社會科學院經(jīng)濟研究所所長裴長洪認為，可以用一個新詞來形容：新常態(tài)，表現(xiàn)都與“下降”有關。首先是房地產(chǎn)投資增長速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，國家信息中心預測，今年全年的增長速度大概在11%—12%左右，此外，房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都在下降。從價格來看，不同類型城市的分化現(xiàn)象也十分明顯，三四線城市的房價持續(xù)下降，一二線城市房價也出現(xiàn)松動。以北京為例，遠郊板塊房價逐步下探。房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比重也在下降，過去最高時竟達60%，如今這一比重已經(jīng)跌到20%以下，預計今年只能達到16%—17%左右。

而一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”，難免會帶來一系列新問題，資金鏈首當其沖。一部分房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨資金鏈斷裂的困境，因為房子不好賣了。

泡沫

三大指標顯示：泡沫已超預警線

對于老百姓來說，最關心的莫過于房價的漲跌。而現(xiàn)在，一路下滑的房價已經(jīng)讓越來越多的消費者持幣觀望，這是否預示著房價的泡沫正在逐步破滅？

泡沫很難預測，但真實存在

面對泡沫問題，美國約翰·霍普金斯大學凱利商學院不動產(chǎn)講座教授王訶認為泡沫其實很難預測，但它肯定真實存在。預測的難點在你如何確定一個城市房價在理性情況下本來應該是多少錢。但王訶也表示，泡沫歸根結(jié)底還是跟大家能花費的收入有關。“例如你每月收入，扣除必須的吃飯、穿衣和游玩，還有多少錢可以從容地轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)中間去？如果人均可投入的錢與當前房價差距很大，這就是泡沫，因為長期看它不能支持這個房價。”

高波曾做過一項調(diào)查，結(jié)果顯示，有近7成的城市房價泡沫超過了20%的預警線。他認為，衡量泡沫有三個主要指標：空置率、房價租金比、房價收入比。“目前有兩套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他們住了嗎？出租了嗎？可能會是空置！國際上，空置率超過了12%就意味著泡沫出現(xiàn)了。然后再看房價租金比，目前的房價租金比嚴重的偏離正常值。再看房價收入比，深圳(樓盤)最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相對低一點，也在8倍左右。由此看來，泡沫已經(jīng)比較嚴重了。”

過量的供應導致泡沫顯現(xiàn)

英屬哥倫比亞大學尚德商學院不動產(chǎn)研究中心主任Tsur Somerville認為，只要有泡沫，不論你擠或不擠，它一定會自然破裂。中國是否有過多泡沫，從高于銷售量25%-30%的房產(chǎn)建設量就能看出來。尤其現(xiàn)在各地銷量已經(jīng)下降了，樓市供應顯然完全過量。與上世紀90年代的房產(chǎn)泡沫相比，當下的房地產(chǎn)金融風險比以前大很多，因此現(xiàn)在的泡沫更加危險。

Tsur舉例說道，當時北上廣三個城市也有大量空余房屋賣不出去，但當時價格并沒降下來，因為當時房價本身就低、經(jīng)濟年增長率又高達15%、城市人口增長也很快；而且當時房企全部是國家級的銀行貸款，因而風險很小。但今天這些條件都不同了，樓市的資金來源很多樣，可能來自影子銀行甚至私人借貸。這些人與銀行不同，他們更關注短期市場行情，也更善于轉(zhuǎn)變策略，金融風險比較大。

出路

轉(zhuǎn)型發(fā)展，出路就在眼前

雖然危機四伏，雖然泡沫已現(xiàn)，但對樓市是否就該持悲觀論調(diào)？與會的經(jīng)濟學家們并不贊同。他們紛紛表示，目前國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方式已經(jīng)轉(zhuǎn)型，從過多的行政干預轉(zhuǎn)為更加尊重市場規(guī)律，而這是一種根本性的改變，這一轉(zhuǎn)型顯然對房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型大為有利。

五大危機蘊含五大出路

賈生華指出，浙江有一句話，叫做“干在實處，走在前面”。房地產(chǎn)市場也是這樣，漲的時候領先全國，跌的時候也是跌在前面。杭州樓市雖然面臨危機，但是出路也不遠，之前所說的5大危機中，也蘊含5個出路。

一是將土地城市化轉(zhuǎn)為人口的城市化，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化就是這個道理。二是由政府主導調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)，讓市場在資源配置中起決定性作用。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資的膨脹，轉(zhuǎn)入資產(chǎn)的運營和管理。四是數(shù)量的高速擴張轉(zhuǎn)為進入品質(zhì)的提升階段。最后，價格膨脹的危機終將走向結(jié)構的分化，城市之間、區(qū)塊之間、項目之間出現(xiàn)分化，而在分化中也會有很多新的機遇出現(xiàn)。

解決土地財政頑疾

南京財經(jīng)大學校長劉志彪認為，房地產(chǎn)業(yè)幾乎所有問題根子都與土地財政有關，以前為什么熱衷賣地，就是因為地方財力不足。中央和地方分稅制的改革將可解決地方財力的問題，就是解決對土地的依賴。“通過財稅制度改革，地方收入今后可能更多地來自于消費稅、房地產(chǎn)稅、環(huán)境稅，而不是房地產(chǎn)業(yè)，政府力挺房地產(chǎn)的可能性就會下降。”

房地產(chǎn)要向精細化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)自身也要轉(zhuǎn)型升級。上海金融學院校長王洪衛(wèi)談到，過去的地產(chǎn)黃金十年，是典型的粗放型發(fā)展，今后要轉(zhuǎn)為更高端的精細化發(fā)展，要從單純的房產(chǎn)開發(fā)向財富和資產(chǎn)管理者的角度轉(zhuǎn)化，類似房地產(chǎn)信托投資基金等證券化方向都值得嘗試。王洪衛(wèi)還表示，這一轉(zhuǎn)型有賴于中央財政制度、金融體系等頂層體制的轉(zhuǎn)變。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級可能是兩個層面的，一是沿著房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，未來將從開發(fā)向房地產(chǎn)服務的方向轉(zhuǎn)變。二是房地產(chǎn)要做很多精細化的管理工作。“今天開會的酒店非常漂亮，但是我們到了外面的馬路上走一走，你就發(fā)現(xiàn)剛剛建成一兩年的路邊鋪設的地磚很多都已經(jīng)破舊了。”從房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構上來看，過去比較習慣的就是住宅、商業(yè)中心、寫字樓，但是很多建起來以后不適合人去居住，因為教育、醫(yī)療這些都不配套，或者從長期的，可持續(xù)發(fā)展的理念出發(fā)，它不是綠色、節(jié)能的，品質(zhì)并不高。“這些實際上都是需要我們花很大的力氣去努力轉(zhuǎn)變的。”

南京大學商學院常務副院長范從來也贊同精細化、高品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，“我的感覺房地產(chǎn)作為投資品的地位在中國會下降，買房的目的會回歸到居住。所以要從簡單的開發(fā)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)發(fā)展。過去買房反正是為了炒，你蓋的怎么樣無所謂，現(xiàn)在買了就是住，就是改善，你沒有高品質(zhì)，沒有綠化、節(jié)能和生態(tài)可能就沒有吸引力。”

創(chuàng)造更多的投資渠道

美國加州大學伯克利分校不動產(chǎn)研究中心主任Robet Edelstein指出，房地產(chǎn)無疑是經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動器，但面對下一個關鍵十年，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度應逐步降低，第一當?shù)卣畱顺鍪袌?，但同時也需要做好管制工作，要適應房地產(chǎn)的整個稅收系統(tǒng)，讓市場扮演自然的作用。

第二就是要改變投資渠道不平衡的現(xiàn)狀。在中國的金融系統(tǒng)中，房地產(chǎn)扮演著非常重要的作用，但中國需要更多的良好的投資渠道，這樣可以讓更多人從房地產(chǎn)投資中脫離出來，投資到其他行業(yè)中去。第三就是要解決戶口問題，解決社會公平問題，這一點對整個中國經(jīng)濟發(fā)展而言也很重要。

一句話

談房地產(chǎn)發(fā)展

范從來：房地產(chǎn)且行且輝煌。

劉洪玉：積極轉(zhuǎn)型，為長期可持續(xù)發(fā)展打下基礎。

王洪衛(wèi)：房地產(chǎn)沒到“痛打落水狗”的時候，反而需要各界多多呵護。

劉志彪：復歸房地產(chǎn)本身，回歸居住屬性。

裴長洪：適應中速發(fā)展“新常態(tài)”，改革求發(fā)展。

王訶：房價明年不降就漲。

Tsur Somerville：希望中國房地產(chǎn)發(fā)展能緩緩擠出泡沫，避免成為下一個迪拜。

Robert Edelstein：國民經(jīng)濟提檔升級不成功，房地產(chǎn)發(fā)展也不會好。

賈生華：房子是人民居住的載體，也是中國夢的載體。

高波：行業(yè)面臨五個轉(zhuǎn)型：房企從開發(fā)商向服務商轉(zhuǎn)變；稅收從土地財政向不動產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)變；建設從增量開發(fā)向盤活存量改變；功能從實物不動產(chǎn)向金融不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變；房價從劇烈波動向小幅波動轉(zhuǎn)變。

調(diào)控

取消限購，不代表房價報復性反彈

今年全國兩會上確定了房地產(chǎn)市場將實行分類指導、雙向調(diào)控，調(diào)控不能一刀切。同時，去行政化也被認為是房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。最近，呼和浩特、濟南相繼取消限購，這是否意味著，限購等行政化手段將逐步退出？而市場調(diào)節(jié)后，房價會不會大起大落？

限購早晚會取消

高波肯定地表示，限購令早晚會取消。他認為，中央精神是讓房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場，因此長期看限購肯定會取消。總體而言今后的調(diào)控政策會更遵循市場規(guī)律，以市場為導向。

裴長洪也認為，“政府要采取退出市場的辦法，限購包括交易過程中的種種限制性的稅收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，應通過限購取消讓資產(chǎn)配置能夠更合理，促使他去交易。”

取消后房價未必漲

有些老百姓擔心，限購令取消會讓大量被壓抑的購買力涌入市場，導致房價報復性反彈。但高波認為，“房價在脫離了行政干預后，還是會有自身的周期性，該怎么走還會怎么走，并不會受到影響。”

王洪衛(wèi)也認為，取消限購，短期看不一定就標志著房價一定會上漲，長期看更有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。因而市場調(diào)節(jié)還是更靠譜。

南京暫緩取消為好

不過具體到南京是否可以立即放開限購，王洪衛(wèi)認為還是暫緩放寬為好，“南京要為江蘇其他地級市考慮考慮，一旦放松限購了，省內(nèi)條件好一點的居民都想到省會來買房，那其他城市怎么過日子？為了地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我建議南京明年、后年再去考慮取消。”

不動產(chǎn)登記沖擊不大

今年國家加快了不動產(chǎn)登記制度的推進力度，這也讓一些地方出現(xiàn)了拋售二手房的現(xiàn)象。雖然不動產(chǎn)登記本不是一條房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，卻誤打誤撞地影響了樓市。它會引起二手房的拋房潮嗎？又會不會進而帶動房價的下跌？

高波認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是政府一定會做的事，它本身也是對現(xiàn)行登記體制的一種完善，但并沒有大家分析得那么可怕，不少人是過度擔憂了。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺后，在一定時間內(nèi)肯定會沖擊市場，但這種力度不會很大，可能會一直保持小規(guī)模。此外，去年伴隨不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而來的對房產(chǎn)稅的猜測，其實也沒那么可怕。先不說不動產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺后，是否就一定會落實房產(chǎn)稅；即便真出臺，參照現(xiàn)在發(fā)達國家房產(chǎn)稅的普遍稅率，也不可能高到讓購房者不敢持有、恐慌拋售的程度。”

未來

后勢發(fā)展，依然有信心

對于即將轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)業(yè)來說，未來會是一種怎樣的格局？經(jīng)濟學家們進行了一番預測，看好未來是他們表達出的共同觀點。

房地產(chǎn)仍是潛力行業(yè)

劉志彪表示，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化的比例不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)從長期來看仍是非常有潛力的產(chǎn)業(yè)。“即便是在發(fā)達國家，房地產(chǎn)也是支柱產(chǎn)業(yè)之一，暫時的波動并不會改變長期趨勢。”他認為，中國城市化實際上沒有完成，就是在經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)也沒有完成，所以長期來看對房地產(chǎn)市場具有堅定信心。

而范從來也認為，“對于房地產(chǎn)，無論你是愛它還是恨它，你一定會發(fā)現(xiàn)，在任何一個國家，它都是國民經(jīng)濟的重要組成部分。”

房價平穩(wěn)或略高于利息

對于老百姓最關心的房價，裴長洪預測，在由市場調(diào)節(jié)之后，房價大起大落現(xiàn)象會有所好轉(zhuǎn)。“從價格來講，今后的趨勢大概應當是平穩(wěn)，就是一二線城市價格保持平穩(wěn)，不再有大幅度增長。如果說價格能夠比利息率略高一點就非常好了，我們可能要適應這樣一個"新常態(tài)"。”

房子回歸居住屬性

范從來指出，房地產(chǎn)作為投資品有很大的局限。首先它的交易單位是一套，而買股票單位是一手，幾百塊就可以參與了，買房交易金額至少是幾十萬、上百萬，甚至是上千萬。再加上房產(chǎn)具有一種不可分割性，“你不能說我現(xiàn)在有300萬元的房產(chǎn)，我急需要5萬元來解決一個迫切問題，就先把廁所賣了。所以作為投資品，房產(chǎn)本身是有缺陷的。”

在美國的家庭資產(chǎn)結(jié)構里面，60%是金融資產(chǎn)。也有研究顯示，法國和美國的家庭，一般來說在低收入走向中等收入時，主要投資交通工具和房產(chǎn)，但是從中等收入轉(zhuǎn)向高收入以后，投資趨向會從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向證券投資，再到實業(yè)投資。

所以范從來表示，未來房地產(chǎn)發(fā)展會有兩大趨向，一是房地產(chǎn)作為投資品的地位會下降，更多地回歸居住。二是房地產(chǎn)仍有投資價值，但投資方式應該從實體的買房轉(zhuǎn)化證券化投資，房地產(chǎn)信托將成為新的選擇。