樓市進(jìn)入調(diào)整期 期待成人禮

房價(jià)降了嗎？如果降，究竟能降多少？現(xiàn)在買房和賣房的人都很關(guān)心這個(gè)問題。從目前的情況看，似乎上漲的預(yù)期越來越小，房價(jià)走低的城市也越來越多。與此同時(shí)，各地房產(chǎn)商開始哭窮，很多城市在或明或暗的放松限購，似乎又讓房價(jià)預(yù)期有些模糊。那么，今年下半年的房價(jià)走勢如何？何時(shí)才是出手的好時(shí)機(jī)？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。

下半年的房價(jià)走勢如何？何時(shí)是出手的好時(shí)機(jī)？

馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場大局已定 上半年走勢已為全年奠定了基調(diào)

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

如果把我們今年的整個(gè)房地產(chǎn)市場看成一場球賽的話，整個(gè)上半場應(yīng)該說非常不精彩，各方面的數(shù)據(jù)都在下降。但是大家希望看到的是哪些球隊(duì)的表現(xiàn)？比如說德國隊(duì)，法國隊(duì)，巴西隊(duì)，阿根廷，荷蘭這些表現(xiàn)怎么樣。那么這些球隊(duì)我們對應(yīng)到城市里面，它就是北京，上海，廣州，深圳，一線的城市。我們發(fā)現(xiàn)無論是一線的城市，還是二三線，三四線的城市踢的都不好，各方面的數(shù)據(jù)都在下降，特別是因?yàn)閷ο掳肽甑那闆r來講，主要看什么？主要看這四個(gè)一流球隊(duì)表現(xiàn)怎么樣，但是四個(gè)一線城市本身目前的整個(gè)上半年的表現(xiàn)來看，第一個(gè)是基本上全面下跌的態(tài)勢基本上已經(jīng)形成；第二個(gè)，從成交量，還是從供應(yīng)量來看，我們看到的是供應(yīng)量一方面在暴增，比如說北京，那么上半年無論是高價(jià)樓盤還是普通樓盤還是自住房，供應(yīng)量都在大增，比去年增長了60%以上。而且在市場上還出現(xiàn)了很多優(yōu)惠的，但是量仍然沒有起來，所以我們說這個(gè)比賽精彩嗎？肯定不精彩。

我覺得大局已定，就是目前的整個(gè)態(tài)勢去看，那么房地產(chǎn)的整個(gè)上半年的走勢已經(jīng)為整個(gè)全年已經(jīng)奠定了一個(gè)基調(diào)。

張鴻：四個(gè)一線城市的成交量領(lǐng)跌 都是超過30%的跌幅

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

起碼四個(gè)一線城市的成交量是領(lǐng)跌的，因?yàn)樗牧看_實(shí)也大，然后都是超過30%的跌法。今天我看媒體說，本來以為這四個(gè)城市是馬奇諾防線，足球來比喻的話就是意大利的防守線，混凝土式防守，但現(xiàn)在意大利已經(jīng)回去了，所以上半年的表現(xiàn)確實(shí)是不好。然后我們看價(jià)格，價(jià)格好像這些城市沒有領(lǐng)跌，但是你要考慮到，有一些原來不讓上的高價(jià)的樓盤，尤其是一手房的高價(jià)樓盤出來了，所以它會把平均價(jià)給稍微帶上去一點(diǎn)。

我們?nèi)绻谠鐜讉€(gè)月做這個(gè)節(jié)目的話，我們會說降價(jià)了，然后開發(fā)商會出來說，這是假摔，不是真摔，這是不能判紅牌，不能判點(diǎn)球，我們還能再踢呢！但是現(xiàn)在已經(jīng)不爭論這個(gè)了，就是現(xiàn)在我們看到的已經(jīng)是，開發(fā)商們已經(jīng)在承認(rèn)真摔，因?yàn)橐呀?jīng)有不斷有開發(fā)商出來說，我們的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，不要再指望我們像過去那樣見誰贏誰了，白銀時(shí)代可能還會有，但起碼你要學(xué)會轉(zhuǎn)型了。

連平：開發(fā)商融資有很大困難 但他們不愿意降價(jià)盡快回?cái)n資金

(交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)

從現(xiàn)在開始到未來一年，或者一年多一點(diǎn)的時(shí)間，供給持續(xù)大量的增加，同時(shí)需求由于去年釋放的比較快，剛性需求在目前大面積的政策限制的情況下也很難迅速的體現(xiàn)出來。在這種情況下，供求關(guān)系的不平衡會對房價(jià)帶來一定的壓力。

從政策來看，去年國務(wù)院沒有對房市調(diào)節(jié)發(fā)表任何的意見，現(xiàn)在正在觀察各個(gè)地方相關(guān)政策的變化，我認(rèn)為在未來也不會非常輕易的就取消限購限貸一些政策。從資金的環(huán)境來說，開發(fā)商們目前在整個(gè)市場情緒都比較低迷的情況下面，他要獲得融資有很大的困難。在這種情況下，他們往往不愿意降價(jià)盡快的回?cái)n資金。當(dāng)然還有非常重要的原因也是預(yù)期的改變，現(xiàn)在整個(gè)預(yù)期跟前兩年是完全不同的。

馬光遠(yuǎn)：貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松 一線城市會反彈

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

我覺得從下半年來看，主要還是看貨幣政策，也就是貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松，那么房價(jià)可能會止跌，最起碼一線城市來講，可能會有所反彈。

我覺得第一方面是不會出現(xiàn)大規(guī)模的寬松的可能，因?yàn)榭偭縼碇v，我們整個(gè)貨幣政策應(yīng)該講非常謹(jǐn)慎的，不是因?yàn)橐粋€(gè)行業(yè)本身去改變；第二個(gè)來講，全球性的流動性的緊張?jiān)谙掳肽瓴粫淖?，美國貨幣政策下半年，特別是第四季度加息的可能性非常大。在這種情況下，中國出現(xiàn)全面寬松可能性概率是比較低的。

張鴻：一線城市還能扛一段時(shí)間 高層目前對貨幣政策非常謹(jǐn)慎

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

我覺得一線城市還是能扛一段時(shí)間，時(shí)間再長的話，那可能就看其他的政策配套。

我們已經(jīng)能看到前幾個(gè)月的這種寬松，其實(shí)是高層是非常謹(jǐn)慎的，所以他會有定向的寬松。我們希望這個(gè)錢能夠真正流到需要它的地方，但是我們也知道，如果大面積的放開的話，可能又會流到我們不愿意讓它漲的一些地方。

馬光遠(yuǎn)：對于供應(yīng)已經(jīng)過剩的城市來說 價(jià)格再不調(diào)整只有等死

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

我覺得最理想的走勢就是，第一，大家對未來價(jià)格調(diào)整一定要有一個(gè)理性的認(rèn)識。目前整個(gè)價(jià)格，比如說在一線城市價(jià)格非常高的情況下，我覺得價(jià)格調(diào)整是一個(gè)必然，如果價(jià)格不調(diào)整，很難釋放需求；第二，在二三線，四五線城市供應(yīng)已經(jīng)過剩的情況下，價(jià)格再不調(diào)整只有等死。如果從開發(fā)商這邊來講，價(jià)格調(diào)整是關(guān)鍵，是求穩(wěn)求活的關(guān)鍵；第二點(diǎn)當(dāng)然未來的政策也很關(guān)鍵，所以我認(rèn)為，理性看待價(jià)格調(diào)整，也就是你用價(jià)格來換量，渡過這個(gè)困難期，那么未來對一線城市來講，因?yàn)樾枨螽吘乖冢晕艺J(rèn)為價(jià)格很關(guān)鍵。

我感覺大家仍然對整個(gè)價(jià)格調(diào)整不習(xí)慣，也就是說，無論是買房者也好，還是開發(fā)商也好，我們沒有習(xí)慣價(jià)格調(diào)整的常態(tài)。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果健康，如果成熟，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，比如說有些房子就是可能會降價(jià)，有些房子可能會漲價(jià)，但是我們現(xiàn)在沒有人認(rèn)識到價(jià)格調(diào)整是一個(gè)健康的表現(xiàn)，我們把價(jià)格調(diào)整都看成不健康，所以把價(jià)格往下調(diào)的時(shí)候買房者不買房，賣房者賣不出去房，所以我認(rèn)為，我們是不是應(yīng)該都成長起來。

張鴻：風(fēng)向已經(jīng)完全反轉(zhuǎn) 二手房的成交量和價(jià)格都在下行

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

老馬同志為開發(fā)商操碎了心，很怕他們賠錢。其實(shí)今年上半年的半年報(bào)，上市公司現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有十幾家的半年報(bào)已經(jīng)出來了，基本上都沒完成半年的任務(wù)，所以可能也不是那么樂觀，但我覺得現(xiàn)在真的挺平穩(wěn)。我們要適應(yīng)這種平穩(wěn)，不是說它一定穩(wěn)穩(wěn)的上漲才是平穩(wěn)，它穩(wěn)穩(wěn)下跌也是平穩(wěn)，它只要不暴漲就是平穩(wěn)，只要不暴跌也是平穩(wěn)。

現(xiàn)在我真的能夠非常清楚的感受到成交量和價(jià)格的下來，二手房的價(jià)格往下走的含義，我住的小區(qū)在北京的四環(huán)邊上，半年以前均價(jià)是4萬多塊錢，但半年不到，現(xiàn)在是3萬5左右，而且眾多鄰居說，有的人掛在那賣，賣不出去。這就是說，賣者心理上受到影響，說那我能不能再低點(diǎn)賣，買者的心理也在受影響，所以這個(gè)風(fēng)向已經(jīng)完全變過來了，而且買盤嚴(yán)重不足，你想想高檔的飯店都改行做大數(shù)據(jù)去了，買房子的人現(xiàn)在在減少。當(dāng)然，我們盼著它暴跌這也不太健康。

馬光遠(yuǎn)：維持限購已經(jīng)沒有必要 90%的城市可以取消限購

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

在目前情況下，絕大多數(shù)城市到目前為止，維持限購已經(jīng)沒有必要，為什么？因?yàn)榉孔佣嗔恕，F(xiàn)在公開取消限購的呼和浩特，呼和浩特目前的住房存量跟每個(gè)月的交易量來比，他現(xiàn)在一平米房子不建，可以賣個(gè)10年，在這種情況下限購有什么意思？所以我認(rèn)為絕大多數(shù)的城市可以取消，當(dāng)然一些熱點(diǎn)城市，包括一線城市，我覺得取消限購現(xiàn)在時(shí)機(jī)還不成熟。如果說我們現(xiàn)在有四五十個(gè)城市限購，那么90%的可以取消掉了，剩下四個(gè)我們再看整個(gè)房地產(chǎn)市場的情況。

房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)系已經(jīng)太密切了，我們GDP增長20%的貢獻(xiàn)是房地產(chǎn)，地方財(cái)政70%貢獻(xiàn)是房地產(chǎn)，我們70%的流動性都?xì)w房地產(chǎn)了，那緊密到這種程度還如何緊密？所以我認(rèn)為，市場當(dāng)然不是百分百市場，我們還有20%，30%的保障是交給政府的，那么如果給市場讓市場去說了算，就是我們依賴不依賴房地產(chǎn)，也最后交給市場，所以我覺得我最終的結(jié)論是什么？房地產(chǎn)真的應(yīng)該站起來了。

張鴻：當(dāng)房價(jià)越來越市場化的時(shí)候 政府的手遲早要收回來

(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)

現(xiàn)在我們要知道，尤其是三四線城市的限購本身對房價(jià)抑制的作用沒那么大，甚至有時(shí)候我們會覺得他是在做廣告，越限購它越漲。今天當(dāng)房價(jià)已經(jīng)開始越來越市場化的時(shí)候，政府的手遲早要收回來，所以那你還不如在這個(gè)時(shí)候，讓政府不該管的這個(gè)事慢慢撤回來。就像中國足球曾經(jīng)有過一段時(shí)間，要有12分鐘折返跑測試，不管這個(gè)隊(duì)是什么樣，他必須達(dá)到這個(gè)官方的指標(biāo)，才能參加甲A聯(lián)賽，后來發(fā)現(xiàn)人家有其特性，不需要跑那么快，到最后這個(gè)也撤了。所以現(xiàn)在既然限不限都沒用，那不如政府的手在這個(gè)時(shí)候撤出來。

我們現(xiàn)在提的叫分類調(diào)控，就是這孩子和孩子是不一樣的。像我這種比較聽話的，從小就不應(yīng)該打，有些人就是不打不成才，是不一樣的，所以不同的城市其實(shí)可以采取不同的辦法。我們其實(shí)是可以有各種模型測算出來的，比如說北京，如果現(xiàn)在你一下就放開限購，我猜那個(gè)量會突然一下爆發(fā)出來，那現(xiàn)在就暫時(shí)不要退出，但溫州取消了，房價(jià)還是攔腰斬，那這種城市其實(shí)就沒必要限購了。