在長期需求拐點已至、低成本房貸一去不返、行業(yè)中期面臨去產(chǎn)能的背景下，年初以來的房地產(chǎn)市場內(nèi)在調(diào)整于近期明顯加劇。分析人士表示，從行業(yè)基本面來看，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來景氣度確實不容樂觀，但隨著房價下行，部分地方政府主導(dǎo)的放松調(diào)控趨勢也逐漸明朗，推進棚戶區(qū)改造又是穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的重要政策舉措之一，再加上部分先知先覺的開發(fā)商打出“差異化、特色化”應(yīng)對牌，積極向旅游地產(chǎn)進軍，下半年房地產(chǎn)投資機遇其實并不匱乏。

旅游地產(chǎn)成弱市亮點

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年樓市成交同比下滑明顯：上半年新建住宅成交一線城市同比下降32%，二線城市同比下降24%；二手住宅成交一線城市同比下降51%，二線城市同比下降39%。與此同時，由于推盤增加及銷售速度的下降，商品房庫存上升較快，國內(nèi)18大城市住宅可售套數(shù)合計85.2739萬套，環(huán)比上升3.6%，去化周期增加到12.6個月?？紤]到去年多個城市土地成交量較大，分析人士表示，下半年高庫存的壓力可能使得部分城市存在價格下跌的風(fēng)險。

在景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域看到了全新的商機，并積極向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。近一段時期，萬達、綠地等大型房企均開始大手筆投資建設(shè)文化地產(chǎn)，華僑城A也開創(chuàng)了“主題公園 商業(yè)地產(chǎn)”搭配的先河；進入7月，中弘股份宣布與上影集團簽約開發(fā)影視旅游地產(chǎn)更是將這股轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)潮流推到高峰。在目睹了房地產(chǎn)行業(yè)的這些新變化后，A股投資者一改此前的悲觀論調(diào)，轉(zhuǎn)而用更為積極的目光重新審視房地產(chǎn)板塊，這成為帶動申萬房地產(chǎn)指數(shù)近兩周來連續(xù)反彈的關(guān)鍵。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，6月25日至7月4日之間，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計區(qū)間漲幅達3.63%，同期滬綜指累計漲幅僅為1.25%，而年初以來地產(chǎn)板塊的累積漲幅也僅為1.66%，表明板塊指數(shù)在完成階段性探底后已經(jīng)開始企穩(wěn)回升。

個股方面，轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的消息也對相關(guān)公司股價帶來顯著提振。以中弘股份為例，自該公司公告與上影集團展開合作后，次日該公司股價即封住漲停板，報收3.37元。上周五大盤弱勢回調(diào)的同時，主力資金也借機向地產(chǎn)股發(fā)起集體攻勢，刺激版塊內(nèi)賺錢效應(yīng)小幅回升。截至收盤，除宜華地產(chǎn)一字板漲停外，亞太實業(yè)、陽光城、中珠控股也都分別大漲5.75%、5.49%、4.53%，全天紅盤報收的個股達到53只。分析人士表示，隨著國內(nèi)文化、旅游消費日趨旺盛，房企轉(zhuǎn)型文化旅游地產(chǎn)將會成為趨勢，預(yù)計這一概念將遭到A股投資者反復(fù)炒作。

行業(yè)政策“暖風(fēng)”不斷

在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，推進棚戶區(qū)改造是穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的重要政策舉措之一。今年3月的政府工作報告將改造各類棚戶區(qū)戶數(shù)從370萬上調(diào)至470萬，較去年的300萬戶大幅增長57%，相應(yīng)地全年新開工保障房建設(shè)目標(biāo)也上調(diào)100萬套至700萬套。據(jù)有關(guān)方面預(yù)計，若要完成470萬的棚改目標(biāo)需要超過1萬億元資金。

為解決棚改項目融資難題，央行還在今年5月向國開行定向下發(fā)了3000億元作為改造的專項資金。同時，地方政府也開始進一步上調(diào)棚改目標(biāo)，如長沙市近期就宣布今年將增加42個棚戶區(qū)改造項目。申銀萬國指出，在融資瓶頸逐一突破的大環(huán)境下，預(yù)計下半年棚戶區(qū)改造將顯著提速。這將在一定程度上緩解今年以來房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑的局面，建材、建筑等下游企業(yè)可能因此受益。

雖然下半年中央層面不太可能出臺刺激政策，但在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控仍以支持首套房，抑制投資投機需求，以及分類調(diào)控為基調(diào)的背景下，地方政府各類救市松綁措施或?qū)㈥懤m(xù)出臺。安信證券指出，庫存壓力較大的二線城市下半年將逐漸放松限購，如杭州、寧波、哈爾濱、福州、青島等城市，其去化周期均大幅高于一二線城市平均水平。如呼和浩特日前就對外發(fā)布《關(guān)于切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》，正式成為國內(nèi)首個放松限購的城市。

招商證券則表示，微調(diào)限購政策城市的增加，一定程度上托舉了房地產(chǎn)行業(yè)的需求，短期內(nèi)以下品種將迎來確定性反彈機會：一是板塊龍頭，博弈政策松動的估值回升行情；二是受益于京津冀、土地改革等題材概念的區(qū)域性上市房企。