7月2日晚間，濟(jì)南要取消限購的消息在網(wǎng)上瘋傳了將近一天后，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會終于通過其官網(wǎng)做了回應(yīng)：“我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確認(rèn)后實(shí)施。”
“房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)讓房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃，加之銀行限貸，對開發(fā)商來說，急需從需求端輸血。”在長江證券分析師張?jiān)馒P看來，“取消限購顯然是一針興奮劑。”《華夏時報(bào)》記者注意到，市場傳出濟(jì)南要取消限購消息的當(dāng)天(7月2日)，總部位于濟(jì)南的地產(chǎn)類上市公司魯商置業(yè)大漲5.48%，其他地產(chǎn)股也表現(xiàn)活躍。
“限購取消是大勢所趨。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測，從限購政策調(diào)整的趨勢來看，除一線城市外，約40個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地產(chǎn)市場。
庫存創(chuàng)紀(jì)錄
“濟(jì)南突然傳出取消限購的消息，讓人感到有些突然。”在張?jiān)馒P看來，濟(jì)南并不是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。濟(jì)南目前住宅平均銷售價(jià)格尚不到1萬元，尤其是今年，甚至出現(xiàn)了很多均價(jià)每平米5000多元的樓盤。這個價(jià)格對于一個省會城市來說，顯然不高。
“4月初市里有關(guān)部門已經(jīng)就取消限購進(jìn)行過研討，當(dāng)時的想法是在長清區(qū)、高新區(qū)先行取消。”7月3日，濟(jì)南市政府一位不愿具名的官員對本報(bào)記者說，“沒想到消息會提前泄露。”
提前泄露消息的是一份名為《關(guān)于對我市商品房限購政策調(diào)整的請示》的紅頭文件。這份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的文件建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房和存量住房的限購政策。
引人注意的是，該文件上清晰地標(biāo)注著濟(jì)南市市長楊魯豫的親筆批閱意見：“同意城鄉(xiāng)建委建議，待報(bào)國家住建部備案實(shí)施。”這份文件7月2日上午開始通過網(wǎng)絡(luò)及微信瘋傳，迅速引起全國公眾關(guān)注。
在業(yè)內(nèi)人士看來，濟(jì)南市之所以加速推進(jìn)取消限購，還是來自于近2個月來市場的壓力。
濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的5月份全市新建商品房市場數(shù)據(jù)顯示，5月份濟(jì)南市共網(wǎng)簽成交新建商品住宅3053套，總面積338328.75平米，比2014年4月份減少1204套。住宅成交面積同比下降44.57%，環(huán)比下降27.47%。
進(jìn)入6月份，濟(jì)南樓市的壓力仍在加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：濟(jì)南整體樓市降溫，上半年合計(jì)簽約住宅20753套，同比2013年同期的30974套下調(diào)了33%，可售套數(shù)也上漲了1萬套。
更為嚴(yán)峻的是，和許多二三線城市一樣，高庫存和低去化率已經(jīng)成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場的頑疾。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，截至2014年4月底，濟(jì)南普通商品住宅庫存661萬平米，創(chuàng)2009年12月底以來的最高庫存紀(jì)錄，按照月均成交量42萬平米計(jì)算，存銷比高達(dá)15.7個月。
“面對如此嚴(yán)峻的存銷比形勢，濟(jì)南市取消商品房限購顯得勢在必行。”濟(jì)南市政府一位官員表示。
財(cái)政壓力
在業(yè)內(nèi)人士看來，地方政府取消限購的壓力更多的來自于財(cái)政緊張的壓力。
世聯(lián)行報(bào)告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億元、25億元，較5月均縮水三成以上，同比下滑均達(dá)八成。
從濟(jì)南看，土地出讓金作為濟(jì)南市政府性基金收入的重要來源，其一季度的表現(xiàn)也不盡如人意。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。
與此同時，一季度濟(jì)南市各項(xiàng)民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。
據(jù)濟(jì)南市2014年1至3月份公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告稱，今年一季度，濟(jì)南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。報(bào)告稱，由于近期部分城市商品房降價(jià)銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟(jì)南商品住房銷售量（套數(shù))下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個百分點(diǎn)。
更為嚴(yán)峻的是，受房地產(chǎn)市場低迷影響，濟(jì)南土地市場3月份以來持續(xù)低迷，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。
濟(jì)南市國土資源局官網(wǎng)土地公告顯示，6月份開始，濟(jì)南市區(qū)共推出商服和居住用地9宗，7宗為居住用地，2宗為商服用地，總面積47.71萬平米，比去年6月的71.64萬平米減少了23.93萬平米，降幅超過三成。
“樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場。”山東世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江分析，當(dāng)前未開工項(xiàng)目延緩開工進(jìn)度，已開工項(xiàng)目延緩入市或者低價(jià)入市，老房源則普遍采用促銷、特價(jià)房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。
“土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場受房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時期。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，“底價(jià)成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。
激辯限購
從南寧首次放松限購政策至今，各地的限購政策放松的尺度越來越大，呼和浩特明文取消商品房限購似乎開啟了取消限購的多米諾骨牌。
“結(jié)合今年上半年樓市來看，各城市成交數(shù)據(jù)與去年相比都有所回調(diào)。一些地方政府放松限購政策，看起來是‘水到渠成’。”在合富輝煌山東區(qū)域市場研究總監(jiān)許傳明看來，“現(xiàn)在取消限購不能拉動投資性需求。”
山東省政府參事、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海也認(rèn)為“以取消限購刺激需求不大現(xiàn)實(shí)”。由于消費(fèi)者普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象，政策調(diào)整或?qū)鞘械膸幼饔糜邢蕖?/div>
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從呼和浩特開始，更多城市開始考慮松動限購政策。很多城市因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)問題，放松樓市調(diào)整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，南寧、天津、無錫、?？凇刂莸瘸鞘幸衙鞔_發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞頻出。
“限購作為一種非市場化的行政性手段，與當(dāng)前市場為主導(dǎo)的調(diào)節(jié)是完全相悖的。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海認(rèn)為，限購政策要求外地戶籍購房者須提供一年社?；蚣{稅證明，這嚴(yán)重誤傷了來濟(jì)發(fā)展的外來投資者、大中專畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等。
不過，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗并不贊成過快取消限購的政策。在他看來，在宏觀政策調(diào)整下，房產(chǎn)已經(jīng)回歸到民生和居住的功能上來，限購政策限的是投機(jī)的這一部分需求，并不限制房產(chǎn)的民生和居住的需求，取消限購對于剛性需求并沒有造成很大的影響。
“如果取消限購僅是一種政府表態(tài)的話，更不可取。政府冒的風(fēng)險(xiǎn)太大，是對市場不負(fù)責(zé)任的行為。”李鐵崗說。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
