根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，5月份，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格按月下跌0.2%，為兩年來(lái)首次下跌。也就是說(shuō)，從國(guó)內(nèi)各城市樓市的情況來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)企業(yè)開始降價(jià)促銷，部分投資者開始離開市場(chǎng)。這些現(xiàn)象都表明國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)開始。對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，有人拋出“崩盤論”、“拐點(diǎn)論”，也有國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市評(píng)級(jí)從穩(wěn)定下調(diào)到負(fù)面。也有人反擊，認(rèn)為這是對(duì)國(guó)內(nèi)低迷的樓市落井下石，不要“做空”中國(guó)樓市，當(dāng)前中國(guó)樓市的周期性調(diào)整是正常的情況。對(duì)于這些爭(zhēng)論，最核心的問(wèn)題則是如何來(lái)理解當(dāng)前中國(guó)樓市的周期性調(diào)整。

 

可以說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)成為一種必然趨勢(shì)。而且這種趨勢(shì)是任何人都不可改變的事實(shí)。但是，對(duì)于市場(chǎng)這樣一種必然趨勢(shì)，為何會(huì)引起“做空”或“做多”，調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短、必然與偶然，調(diào)整的漸進(jìn)或激進(jìn)，崩盤或軟著陸等激烈爭(zhēng)論呢？最大的問(wèn)題是用于討論的當(dāng)前樓市現(xiàn)象的概念體系不同，所得出的結(jié)論就完全不一樣。

 

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于這些爭(zhēng)論本來(lái)就不是太重要的事情，因?yàn)楸M管政策及言論會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，但樓市的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)邏輯是無(wú)法改變的。也就是說(shuō)，中國(guó)樓市如此瘋狂地發(fā)展了十幾年，以現(xiàn)在情況來(lái)看，要想繼續(xù)再往前走已經(jīng)是不可能了，國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)。但是，面對(duì)市場(chǎng)的內(nèi)存邏輯，市場(chǎng)對(duì)此爭(zhēng)論為何會(huì)十分激烈，盡管這里觸及到一定的利益關(guān)系，但是更多的原因是對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市所流行的兩個(gè)錯(cuò)誤概念，政府不能夠界定所導(dǎo)致。

 

從2010年“國(guó)十條”開始，政府對(duì)樓市的一個(gè)基本原則就是遏制住房投資投機(jī)需求、鼓勵(lì)自住需求，讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并要求通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。因此，當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整就是要現(xiàn)實(shí)這種轉(zhuǎn)型。但是，由于住房產(chǎn)品是一種兩棲產(chǎn)品（既用于投資也可用于消費(fèi)），產(chǎn)品性質(zhì)不同，不僅其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)作方式不同，而且其市場(chǎng)行為方式及使用的概念體系等都有本質(zhì)上的區(qū)別。

 

由于政府在原則上規(guī)定當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，但又對(duì)這個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)概念體系沒(méi)有清楚界定，當(dāng)這個(gè)住房市場(chǎng)要轉(zhuǎn)型（由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)），當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)要調(diào)整時(shí)，國(guó)內(nèi)外不同的個(gè)人及機(jī)構(gòu)就可能根據(jù)自己的需要對(duì)這種調(diào)整與轉(zhuǎn)型做出不同的解釋，從而使得民眾對(duì)市場(chǎng)這種轉(zhuǎn)型與調(diào)整的認(rèn)知如在云里霧里，不知所從。

 

比如當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整，本來(lái)是由投資型市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。而住房為消費(fèi)市場(chǎng)就得用其供求關(guān)系變化來(lái)討論問(wèn)題。但是，部分媒體及國(guó)外機(jī)構(gòu)則用住房為投資品的術(shù)語(yǔ)“做空”或“做多”來(lái)解釋。因?yàn)?ldquo;做空”或“做多”是指市場(chǎng)價(jià)格完全取決投資者的預(yù)期。投資者預(yù)期價(jià)格會(huì)上漲就是“做多”，投資者預(yù)期價(jià)格會(huì)下跌就是“做空”。它與住房實(shí)體產(chǎn)品供求沒(méi)有多少關(guān)系。說(shuō)當(dāng)前住房市場(chǎng)“崩盤”及“拐點(diǎn)”也是如此。如果用這種“做空”或“做多”概念來(lái)討論當(dāng)前住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，完全是“驢唇不對(duì)馬嘴”。但是，由于政府沒(méi)有對(duì)此概念進(jìn)行清楚地界定，從而也就無(wú)法認(rèn)清當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市周期性調(diào)整的本質(zhì)特征，甚至于它也可能成為國(guó)內(nèi)一些人想阻礙住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整的有力武器。

 

因此，如何正確地引導(dǎo)國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，既是國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格回歸理性、住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。而要做到這一點(diǎn)，首先要肯定的是當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市所面臨的問(wèn)題（比如中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”、房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資投機(jī)為主導(dǎo)、房?jī)r(jià)過(guò)高及泡沫巨大等），只有通過(guò)周期性調(diào)整才能走出困境，否則國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入泥淖會(huì)越來(lái)越深，最后拖垮整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

 

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整就是由一個(gè)投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。由于兩種市場(chǎng)的性質(zhì)不同，其價(jià)格水平會(huì)有一定差距，因此這種房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型可能給國(guó)內(nèi)樓市造成一定的震蕩，甚至于短期對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成沖擊。但這些都是前十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度瘋狂、超支未來(lái)發(fā)展所要付出的代價(jià)。如果這樣小的代價(jià)都不愿付出，國(guó)內(nèi)樓市的轉(zhuǎn)型當(dāng)然不可能。只有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)型，才會(huì)又有未來(lái)繁榮發(fā)展的艷陽(yáng)天。因?yàn)?，?guó)內(nèi)消費(fèi)性的住房市場(chǎng)不僅是一個(gè)無(wú)限巨大的市場(chǎng)，也將是一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)。

 

第三，既然中國(guó)的住房市場(chǎng)要轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不僅在于政府要進(jìn)一步對(duì)住房投機(jī)投資用信貸及稅收政策來(lái)嚴(yán)格限制，而且要用消費(fèi)型住房市場(chǎng)的概念來(lái)對(duì)當(dāng)前現(xiàn)象進(jìn)行分析與討論（即市場(chǎng)供求關(guān)系變化決定樓市的價(jià)格水平），以此正確地引導(dǎo)當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整，以此幫助國(guó)人清楚地認(rèn)識(shí)住房市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，以此來(lái)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)的理性預(yù)期。否則，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)難以走上健康之路。