根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，5月份，70個大中城市新建住宅銷售價格按月下跌0.2%，為兩年來首次下跌。也就是說，從國內(nèi)各城市樓市的情況來看，市場出現(xiàn)了量價齊跌，房地產(chǎn)企業(yè)開始降價促銷，部分投資者開始離開市場。這些現(xiàn)象都表明國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)開始。對于國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，有人拋出“崩盤論”、“拐點論”，也有國際機構(gòu)對國內(nèi)樓市評級從穩(wěn)定下調(diào)到負(fù)面。也有人反擊，認(rèn)為這是對國內(nèi)低迷的樓市落井下石，不要“做空”中國樓市，當(dāng)前中國樓市的周期性調(diào)整是正常的情況。對于這些爭論，最核心的問題則是如何來理解當(dāng)前中國樓市的周期性調(diào)整。

 

可以說，當(dāng)前國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)成為一種必然趨勢。而且這種趨勢是任何人都不可改變的事實。但是，對于市場這樣一種必然趨勢，為何會引起“做空”或“做多”，調(diào)整時間的長短、必然與偶然，調(diào)整的漸進或激進，崩盤或軟著陸等激烈爭論呢？最大的問題是用于討論的當(dāng)前樓市現(xiàn)象的概念體系不同，所得出的結(jié)論就完全不一樣。

 

一般來說，對于這些爭論本來就不是太重要的事情，因為盡管政策及言論會影響市場預(yù)期，但樓市的內(nèi)在經(jīng)濟邏輯是無法改變的。也就是說，中國樓市如此瘋狂地發(fā)展了十幾年，以現(xiàn)在情況來看，要想繼續(xù)再往前走已經(jīng)是不可能了，國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢。但是，面對市場的內(nèi)存邏輯，市場對此爭論為何會十分激烈，盡管這里觸及到一定的利益關(guān)系，但是更多的原因是對于當(dāng)前國內(nèi)樓市所流行的兩個錯誤概念，政府不能夠界定所導(dǎo)致。

 

從2010年“國十條”開始，政府對樓市的一個基本原則就是遏制住房投資投機需求、鼓勵自住需求，讓國內(nèi)住房市場由投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以消費為主導(dǎo)的市場，并要求通過經(jīng)濟杠桿來實現(xiàn)該目標(biāo)。因此，當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整就是要現(xiàn)實這種轉(zhuǎn)型。但是，由于住房產(chǎn)品是一種兩棲產(chǎn)品（既用于投資也可用于消費），產(chǎn)品性質(zhì)不同，不僅其定價基礎(chǔ)、價格運作方式不同，而且其市場行為方式及使用的概念體系等都有本質(zhì)上的區(qū)別。

 

由于政府在原則上規(guī)定當(dāng)前中國住房市場是一個消費為主導(dǎo)的市場，但又對這個消費為主導(dǎo)的住房市場概念體系沒有清楚界定，當(dāng)這個住房市場要轉(zhuǎn)型（由投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以消費為主導(dǎo)的市場），當(dāng)這個市場要調(diào)整時，國內(nèi)外不同的個人及機構(gòu)就可能根據(jù)自己的需要對這種調(diào)整與轉(zhuǎn)型做出不同的解釋，從而使得民眾對市場這種轉(zhuǎn)型與調(diào)整的認(rèn)知如在云里霧里，不知所從。

 

比如當(dāng)前國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整，本來是由投資型市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型。而住房為消費市場就得用其供求關(guān)系變化來討論問題。但是，部分媒體及國外機構(gòu)則用住房為投資品的術(shù)語“做空”或“做多”來解釋。因為“做空”或“做多”是指市場價格完全取決投資者的預(yù)期。投資者預(yù)期價格會上漲就是“做多”，投資者預(yù)期價格會下跌就是“做空”。它與住房實體產(chǎn)品供求沒有多少關(guān)系。說當(dāng)前住房市場“崩盤”及“拐點”也是如此。如果用這種“做空”或“做多”概念來討論當(dāng)前住房市場的周期性調(diào)整，完全是“驢唇不對馬嘴”。但是，由于政府沒有對此概念進行清楚地界定，從而也就無法認(rèn)清當(dāng)前國內(nèi)樓市周期性調(diào)整的本質(zhì)特征，甚至于它也可能成為國內(nèi)一些人想阻礙住房市場的周期性調(diào)整的有力武器。

 

因此，如何正確地引導(dǎo)國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整，既是國內(nèi)樓市價格回歸理性、住房市場持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是中國經(jīng)濟中長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。而要做到這一點，首先要肯定的是當(dāng)前國內(nèi)樓市所面臨的問題（比如中國經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”、房地產(chǎn)市場以投資投機為主導(dǎo)、房價過高及泡沫巨大等），只有通過周期性調(diào)整才能走出困境，否則國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入泥淖會越來越深，最后拖垮整個中國經(jīng)濟。

 

其次，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整就是由一個投機投資為主導(dǎo)的市場向以消費為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型。由于兩種市場的性質(zhì)不同，其價格水平會有一定差距，因此這種房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型可能給國內(nèi)樓市造成一定的震蕩，甚至于短期對中國經(jīng)濟增長造成沖擊。但這些都是前十幾年房地產(chǎn)市場過度瘋狂、超支未來發(fā)展所要付出的代價。如果這樣小的代價都不愿付出，國內(nèi)樓市的轉(zhuǎn)型當(dāng)然不可能。只有中國房地產(chǎn)市場真正的實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)型，才會又有未來繁榮發(fā)展的艷陽天。因為，國內(nèi)消費性的住房市場不僅是一個無限巨大的市場，也將是一個持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的市場。

 

第三，既然中國的住房市場要轉(zhuǎn)向以消費為主導(dǎo)的市場，不僅在于政府要進一步對住房投機投資用信貸及稅收政策來嚴(yán)格限制，而且要用消費型住房市場的概念來對當(dāng)前現(xiàn)象進行分析與討論（即市場供求關(guān)系變化決定樓市的價格水平），以此正確地引導(dǎo)當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整，以此幫助國人清楚地認(rèn)識住房市場未來的發(fā)展趨勢，以此來引導(dǎo)居民住房消費的理性預(yù)期。否則，國內(nèi)住房市場難以走上健康之路。