房價跌、銷量降、微刺激、試松綁……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。為此一些地方政府“救市”意愿愈發(fā)強(qiáng)烈，推出各類放松性政策試探市場。在購房者對房價“拐點”的期望下，樓市進(jìn)入深度博弈期。
多個城市試探“松綁”
3日上午，一份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會上報市政府《關(guān)于對我市商品房限購政策調(diào)整的請示》的文件在網(wǎng)上流傳。文件稱，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購。隨后，濟(jì)南市建委證實，擬對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。
更早之前，沈陽、長沙、杭州等地都陷入了“短命政令”的怪圈，從傳入“放松限購”到“矢口否認(rèn)”不到一天。而呼和浩特松綁卻成為“幸運(yùn)兒”，雖然也經(jīng)歷反復(fù)，但最終仍成為正式發(fā)文松綁限購的第一個省會級城市。
在樓市持續(xù)低迷之下，暗地松綁限購、限價政策已成為許多地方“不能言說的秘密”。5月份以來，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。
中國指數(shù)研究院發(fā)布研究報告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。
財經(jīng)專欄作家陳恩摯認(rèn)為，對于“取消限購”，一些地方政府，特別是房價下跌幅度比較多的城市早已迫不及待，預(yù)計還會有城市跟進(jìn)效仿。
房企難耐 地方放松沖動更足
據(jù)統(tǒng)計，全國目前有46個城市實施限購政策。雖然不時有城市傳出“松綁限購”，但大都沒有公開宣稱“取消限購政策”，而是“秘而不宣”。專家表示，密集調(diào)整樓市限購政策的背后是開發(fā)商的庫存壓力和地方政府的土地財政壓力。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10923元／平方米，環(huán)比上月下跌0.50%，繼上月以來的連續(xù)第2個月下跌，跌幅擴(kuò)大0.18個百分點。而中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個城市商品住宅成交量數(shù)據(jù)中，一線城市同比跌幅達(dá)31%，二線城市跌幅達(dá)34%，三線城市下跌13.5%，四線城市下跌18%。
中國指數(shù)研究院分析，從目前的市場價格變化情況看，國內(nèi)房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后已進(jìn)入調(diào)整期，上半年多數(shù)房企銷售業(yè)績不佳。專家表示，在此壓力下，開發(fā)商盡力推動地方政府改變調(diào)控策略，期望給市場注入活力。
土地市場也是一片低迷，全國多個城市土地成交量遞減，底價成為常態(tài)。6月5日，武漢掛牌出讓10宗地塊，7分鐘內(nèi)草草收場，全部底價出讓，還有一地流拍。上海計劃推出的2幅地塊，也因無人競拍而延期。濟(jì)南情況更“糟”，5月土地市場再現(xiàn)出讓、成交“雙掛零”的局面。
土地市場降溫必然帶來土地出讓金萎縮，地方政府財政壓力就更大。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓分析，會有更多二、三線城市調(diào)整限購政策。一方面供應(yīng)過剩、供需不平衡、去庫存周期嚴(yán)重超標(biāo)。另一方面地方債務(wù)到期，賣地還債的方式模型來臨。三是房價下降預(yù)期濃厚，擔(dān)心危及銀行風(fēng)險。
對樓市影響趨弱 需市場與保障雙發(fā)力
今年“兩會”提出“分類調(diào)控”后，中央并未出臺相關(guān)具體政策。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動輒“國幾條”相比，今年上半年樓市調(diào)控處于“空窗期”。雖然限購對于房價起到了很好的抑制作用，但這并不意味著放松限購房價就會上漲，樓市限購令對樓市的影響主要是信號意義。
雖然地方政府在樓市調(diào)控政策方面有了更多“因地制宜”的自主權(quán)，但并不意味著調(diào)控政策可隨意放開，庫存和供求情況成為調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。
謝逸楓表示，即使取消限購政策，難以逆轉(zhuǎn)樓市降溫大勢，讓房價重新大漲。如果房貸與信貸政策不放松，放松限購政策根本無法改變樓市大局。因此，調(diào)控“空窗期”時，地方政府應(yīng)該從供求關(guān)系的角度上發(fā)力，完善政策與出臺措施，不是靠放松限購政策“救市”。
中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，維護(hù)樓市平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，必然讓市場在資源配置中起決定性作用。改變不利的供求關(guān)系不能只依靠打壓手段，既要支持正常合理的購房需求，更要增加不同層次的市場供給，發(fā)揮市場與保障的雙重作用。
對于下半年的房地產(chǎn)市場政策，李國政認(rèn)為，這更主要是取決于宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市走向。此外，房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)及金融信貸等方面的政策，地方政府面對日益分化的樓市格局采取的“微刺激”政策，都影響著樓市走勢。“總的來說，依靠市場力量逐步剝離依附在土地、金融及企業(yè)或個人上過多的利益訴求，讓樓市回歸正常軌道將是不變的方針。”
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