全球房價持續(xù)上漲，已成為國際共同關(guān)注的議題。國際貨幣基金最近也提出警訊，指出多數(shù)國家的房價相對于家庭所得與租金，已大幅超出歷史平均值；尤其比利時、加拿大、澳洲、挪威與瑞典，都是明顯例子?；旧?，全球房市的泡沫危機(jī)，已在擴(kuò)大中。

    極度寬松的貨幣政策造就了極度低廉的資金成本，全球八十年來最低的利率更因此創(chuàng)造不動產(chǎn)市場榮景，或甚至是泡沫。有辦法借到錢的人，在這一波金融海嘯過后的五年間，借著房地產(chǎn)的投資，著實讓財富三級跳，更是財富分配惡化的主因之一。

    房地產(chǎn)價格的飆漲，不但是許多人的痛，更對金融市場的穩(wěn)定造成威脅。美國雷曼債券的倒閉，源于美國次級房貸的無限擴(kuò)張；而其后房地產(chǎn)泡沫破裂、房價崩跌，不但創(chuàng)造銀行巨額呆壞帳；更透過不動產(chǎn)抵押債券衍生產(chǎn)品的杠桿效應(yīng)，引爆世紀(jì)金融巨災(zāi)。更令人擔(dān)心的是，即使2008年的這一幕仍記憶猶新，但因為搶救經(jīng)濟(jì)最快的方式仍是印鈔票，所以五年下來，全球資金再度泛濫，程度較金融海嘯之前，有過之而無不及。

    全球幾個有“房產(chǎn)泡沫嫌疑”的國家，在近一兩年來引發(fā)關(guān)注；擔(dān)心利率反轉(zhuǎn)回升時，是否就是泡沫再度破裂的關(guān)鍵點。這些國家，當(dāng)然并不令人意外地，都曾經(jīng)以大量貨幣發(fā)行的方式，去應(yīng)對金融海嘯的沖擊。但是，即使擔(dān)心泡沫擴(kuò)大，但因為擔(dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不夠穩(wěn)健，因此至今仍沒有哪個國家改采緊縮的貨幣政策，充其量也僅是微幅調(diào)升利息，并輔以對房地產(chǎn)市場緊縮信貸，期能讓已成形的泡沫，逐步冷卻下來。

    但這真是一個很大的挑戰(zhàn)。當(dāng)景氣過熱，或是某一資產(chǎn)市場，如股市、房市過熱時，最理想的狀況當(dāng)然是所謂的軟著陸；只是雷曼倒閉所展現(xiàn)的硬著陸，告訴大家理想的狀況并不見得能達(dá)到。世界銀行及國際貨幣基金分別在今年6月對房價漲幅過高提出警告。國際貨幣基金甚至于6月11日推出“全球房市觀察”，依據(jù)其“全球房價指數(shù)”報告，去年51個國家/地區(qū)中有33個國家/地區(qū)房價上漲，其中尤其新興市場房價漲勢驚人。而在西方大國中，英國則因倫敦房價飆漲，以及可能是西方第一個調(diào)升利息的國家，或因此戳破泡沫，備受矚目。

    為期待能達(dá)到軟著陸效果，英國前幾天也針對房地產(chǎn)借貸祭出緊縮政策?；旧?，英國央行設(shè)定了一個符合國際貨幣基金建議，限制銀行放款時的貸款與所得比例。自今年10月起，英國銀行房貸中貸款所得比高于4.5倍的貸款金額，不得超過該銀行新增房貸總額的15%。除此以外，規(guī)定房貸申請人須通過一個“壓力測試”，確保即使利率上升三個百分點，借款人仍能具備還款能力。

    英國對房地產(chǎn)市場設(shè)限，主要著眼點在于維系金融市場的穩(wěn)定，希望不要因為房產(chǎn)泡沫破裂而拖垮銀行；但相較于英國或歐洲，事實上亞太地區(qū)已超越歐洲，成為全球最大房地產(chǎn)投資市場。依據(jù)不動產(chǎn)顧問公司戴德梁行（DTZ）的報告，去年亞太房產(chǎn)投資市場年增長率達(dá)9%，規(guī)模增至46億美元，勝過只增長2%、規(guī)模44億美元的歐洲市場；其中中國市場過去十年來的年復(fù)合增長率高達(dá)32%，更已取代日本成為亞太規(guī)模最大的房產(chǎn)投資市場。房產(chǎn)泡沫的威脅，實必須嚴(yán)正以對。

    （作者 劉憶如 現(xiàn)任香港北威國際集團(tuán)董事總經(jīng)理）