濟(jì)南正在研究限購(gòu)政策調(diào)整,一旦取消限購(gòu),將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響?會(huì)不會(huì)再度刺激新一輪的炒房?房?jī)r(jià)又將如何演繹?哪些人群將受益,哪些人群又不希望看到調(diào)整?2日,本報(bào)記者兵分多路,對(duì)政策調(diào)整產(chǎn)生的影響進(jìn)行了探訪。

    剛需急了 改善型樂(lè)了

    “濟(jì)南要取消限購(gòu)了?”2日,這則消息成了省城市民熱議的話題。市民崔先生準(zhǔn)備盡快買上婚房,“本來(lái)想再攢點(diǎn)錢(qián),明后年買房,這下限購(gòu)政策要取消了,萬(wàn)一房?jī)r(jià)再漲上去,還是借錢(qián)早買吧”。

    相比崔先生這樣的婚房剛需族,想改善住房的張先生則對(duì)限購(gòu)松綁持歡迎態(tài)度,“一直想買三套房,這下終于可以了。”張先生有兩套房子,一套房子比較偏遠(yuǎn),一套是單位分的,因限購(gòu)原因,三套房遲遲沒(méi)買成。新的政策如果實(shí)施,他將有希望對(duì)目前的住房條件進(jìn)行改善。

    “限購(gòu)調(diào)整　沒(méi)有很興奮”

    “限購(gòu)醞釀?wù){(diào)整,我沒(méi)有感到特別興奮。”2日,一家一線房企山東市場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)很“淡定”:雖然也算得上利好消息,但在目前整體下行的市場(chǎng)環(huán)境下,對(duì)成交及價(jià)格影響不會(huì)太大。

    該負(fù)責(zé)人分析,限購(gòu)如果真的取消,對(duì)兩類人影響最大:一是本市戶籍的人不再受“限二禁三”的影響,可以多買房；二是外地購(gòu)房者,納稅社保繳納的門(mén)檻取消,在濟(jì)南買房數(shù)量也沒(méi)有了限制。“但是濟(jì)南的限購(gòu)政策已實(shí)施了三年多,許多外地人都已經(jīng)達(dá)到了限購(gòu)規(guī)定的購(gòu)房條件,是否取消影響不大。”該負(fù)責(zé)人說(shuō),這對(duì)于剛需樓盤(pán)來(lái)說(shuō)尤為明顯,在目前市場(chǎng)下,投資投機(jī)需求的客戶基本沒(méi)有,不僅是住宅,像是一些帶有投資特點(diǎn)的公寓、商鋪等出手的人也不多。

    省城南部一家房企負(fù)責(zé)人說(shuō),目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”,降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成,為了沖擊上半年的銷售目標(biāo),價(jià)格已做出幾百元甚至千元的下調(diào),但是成交還是無(wú)法與去年同期相比,購(gòu)房者觀望情緒不會(huì)因這個(gè)政策而做出大的改變。為了完成全年銷售目標(biāo),他們的任務(wù)還是快速走量,價(jià)格反彈可能性不大。“最多是以此做個(gè)理由來(lái)加大促銷。”

    “我們項(xiàng)目以剛需為主,成交主力是首套房或是改善型的二套房,限購(gòu)是否取消對(duì)他們影響不大。”省城東部一家房企負(fù)責(zé)人說(shuō),在政策調(diào)整的敏感期,市場(chǎng)甚至可能會(huì)更加觀望,購(gòu)房者可能等待更多的政策出臺(tái)。

    限貸沒(méi)放開(kāi) 利好有限

    “限購(gòu)調(diào)整,不是限貸調(diào)整。這是兩個(gè)概念,不能混淆。”2日,山東最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江分析,限購(gòu)如果取消,一些改善型需求的人雖然有了買房資格,但是貸款政策如果不調(diào)整,沒(méi)有貸款的支持,也很難成交。

    目前來(lái)看,濟(jì)南實(shí)行的是差異化的信貸政策,三套房沒(méi)有貸款支持。像一些購(gòu)房者有了買三套房、四套房的資格,需求得到釋放,但是如果不能貸款,也是無(wú)濟(jì)于事。“除非是那些買房不需要貸款的人,他們多套房的需求可以實(shí)現(xiàn)。”

    “目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大氣候已經(jīng)形成,一個(gè)政策的調(diào)整不會(huì)有太大的影響。”朱江認(rèn)為,從4、5、6三個(gè)月來(lái)看,市場(chǎng)呈現(xiàn)的是“量?jī)r(jià)齊跌”,“限貸如果不取消,開(kāi)發(fā)商的資金鏈不會(huì)得到太大的改善,購(gòu)房者也無(wú)法獲得更多貸款,總的影響有限。”

    山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,目前市區(qū)在售的88個(gè)主力項(xiàng)目中,未售存量約695萬(wàn)平方米,按去年月均去化62.78萬(wàn)平方米計(jì)算,未售存量去化周期大約需要11.07個(gè)月,市場(chǎng)供應(yīng)充足。

    在這樣的背景下,放開(kāi)限購(gòu)雖然可能在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)供需以及房?jī)r(jià)穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響,但不至于影響濟(jì)南樓市的大勢(shì),濟(jì)南住房市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),分析認(rèn)為沒(méi)必要太過(guò)擔(dān)心。

    一旦市場(chǎng)回暖 易致投機(jī)炒作

    “房產(chǎn)具有三個(gè)特性:消費(fèi)、投資、投機(jī),一旦有了投機(jī)的成分,價(jià)格的上漲是預(yù)想不到的。”山大房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析說(shuō),一旦濟(jì)南放開(kāi)限購(gòu),可能不用多久,會(huì)激發(fā)新的投資投機(jī)需求,有錢(qián)人會(huì)再度出手多買房。

    李鐵崗說(shuō),房產(chǎn)限購(gòu)取消,短期內(nèi)不會(huì)刺激房產(chǎn)銷量大幅增長(zhǎng),政策作用要有一個(gè)消化期,但政府不應(yīng)該刺激房產(chǎn)需求,而是應(yīng)該著手解決房產(chǎn)市場(chǎng)的供給問(wèn)題。一旦限購(gòu)取消,短期內(nèi)能起到緩和銷售低迷的作用,但從長(zhǎng)期看,對(duì)解決房產(chǎn)供給需求的矛盾很不利。實(shí)際上,雖然短期看,房產(chǎn)供給有過(guò)剩,但只是個(gè)暫時(shí)現(xiàn)象,不是長(zhǎng)期存在。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和二胎政策的放開(kāi),房產(chǎn)潛在的需求要大得多。

    “從一般規(guī)律講,房產(chǎn)限購(gòu)政策應(yīng)該長(zhǎng)期存在。”李鐵崗擔(dān)心,一旦潛在需求被激發(fā),出現(xiàn)市場(chǎng)回暖,資產(chǎn)性炒作的情況會(huì)再次出現(xiàn),未來(lái)泡沫加劇,房?jī)r(jià)可能也會(huì)再次上漲。畢竟,房產(chǎn)銷售中,炒作的成分起的作用很大,如果供給不足,投機(jī)客瘋搶后,就會(huì)抬價(jià)銷售。

    在李鐵崗看來(lái),如果房產(chǎn)限購(gòu)政策可以持續(xù),購(gòu)房的投資、投機(jī)成分就被去掉了,房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性會(huì)很小,但放開(kāi)后,一旦市場(chǎng)投機(jī)氛圍形成,稍微控制不好,房?jī)r(jià)可能大幅度上漲,甚至有可能引發(fā)新一輪房產(chǎn)危機(jī)。

    新房連續(xù)倆月 成交下滑四成多

    對(duì)于濟(jì)南限購(gòu)政策的醞釀?wù){(diào)整,濟(jì)南市建設(shè)部門(mén)有關(guān)人士稱,主要目的是為了保持濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng),已出現(xiàn)了成交下降、價(jià)格滯漲甚至下跌的現(xiàn)象。

    省城樓市“半年考”已經(jīng)結(jié)束,各大房企也在6月份最后的節(jié)點(diǎn)鉚足了勁沖業(yè)績(jī),但是濟(jì)南市建委統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示,濟(jì)南新房網(wǎng)簽量為3500多套,而去年6月份的新房網(wǎng)簽量近5000套,同比下滑43%。此外,“紅五月”也表現(xiàn)平平,具體來(lái)看,濟(jì)南新房網(wǎng)簽套數(shù)為3053套,同比下跌了45%。

    從市場(chǎng)來(lái)看,六月份開(kāi)發(fā)商入市力度加大。僅6月底的一個(gè)周,就有7個(gè)項(xiàng)目1300多套房子集中推出。為了避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),不少項(xiàng)目選在了晚上開(kāi)盤(pán)。為了走量,各大房企的“價(jià)格戰(zhàn)”也明顯升級(jí)。

    2日下午,記者在西客站片區(qū)看到,在一個(gè)項(xiàng)目的售樓處會(huì)出現(xiàn)其他項(xiàng)目的銷售人員“明搶”客戶。記者剛走出售樓處,就被三個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)“圍堵”,拉著記者去看房。“這種競(jìng)爭(zhēng)真是從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)。市場(chǎng)不好,這也是無(wú)奈之舉。”一家房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    此外,在省城南部,中海國(guó)際社區(qū)8000萬(wàn)購(gòu)房基金回饋客戶,價(jià)格低至6000元/平米起,相比此前做出千元下調(diào)。東部奧體中路附近一樓盤(pán)也打出了“沖刺上半年目標(biāo),團(tuán)購(gòu)88折”的優(yōu)惠活動(dòng)。具體來(lái)看,81平米的房子,價(jià)格在6900元/平米至7800元/平米。“6字頭價(jià)格現(xiàn)身東部、南部,價(jià)格下降力度很大。”一業(yè)內(nèi)人士感慨。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,隨著庫(kù)存量的增大,開(kāi)發(fā)商的壓力也逐步加大,為了成交走量,價(jià)格促銷乃是形勢(shì)所迫。

    濟(jì)南二季度 土地零成交

    盡管濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)節(jié)的穩(wěn)定狀態(tài),但購(gòu)房者觀望情緒較濃,購(gòu)房猶豫期延長(zhǎng),導(dǎo)致上半年市場(chǎng)成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降,已經(jīng)波及土地市場(chǎng)。此外,公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況顯示,今年前四個(gè)月,房地產(chǎn)業(yè)所得稅下降了35.37%,未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)稅收增收難度較前期有所增大。

    記者了解到,受交易量、回款及融資情況等因素影響,開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎,在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后,3月份以來(lái)一直比較冷清,二季度甚至出現(xiàn)了零成交。

    濟(jì)南市國(guó)土部門(mén)招拍掛信息顯示,四五月份,土地供應(yīng)和成交都出現(xiàn)了“空當(dāng)期”。在3月31日掛牌兩宗國(guó)有建設(shè)用地后,從4月初到5月31日,將近兩個(gè)月的時(shí)間,濟(jì)南沒(méi)有一宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌,出現(xiàn)了“零”掛牌的局面。從土地成交來(lái)看,整個(gè)5月份也交出了“零分”答卷。直到六月份,除了幾個(gè)小地塊掛牌出讓外,整個(gè)土地市場(chǎng)也是沒(méi)有任何成交。

    一家一線房企投資部有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言,由于目前市場(chǎng)形勢(shì)的變化,集團(tuán)一些計(jì)劃要拿的地都先暫時(shí)放棄。“我們現(xiàn)在的土地都在集中開(kāi)發(fā)放量,目前最大的任務(wù)就是快速走量回籠資金?，F(xiàn)在市場(chǎng)僵持,我們必須得放慢腳步,不敢輕舉妄動(dòng)。”