2014年6月，上海二手房指數(shù)為2955點，比5月下降2點，環(huán)比下跌0.05%，在連續(xù)上漲24個月后，二手房價格指數(shù)終現(xiàn)下跌。

 

上海二手房指數(shù)辦公室認為，二手房月度成交量在今年3月暫現(xiàn)2萬套，之后三個月月度成交量持續(xù)兩位數(shù)環(huán)比下跌至今，市場進入全面調(diào)整期已成定局。目前市場特征表現(xiàn)為，一是央行喊話滿月，信貸仍未有實質(zhì)性放松；二是二手房供應(yīng)方面，不少賣家不愿降價，索性封盤，掛牌量降至四年來低點，截至6月30日僅為10.26萬套，其中100平方米以下的中小戶型下降最為明顯，而買家則因為“無房可挑”，成交意向極低；三是一手房庫存高企，開發(fā)商入市項目“以價換量”重現(xiàn)，分流部分二手房客源；四是6月土地市場出現(xiàn)流拍及溢價率下降，加劇看淡市場預(yù)期。多重因素作用下，二手房成交冷清局面愈演愈烈，供需兩端遇冷，持續(xù)低迷。

 

2014上半年中央樓市調(diào)控已現(xiàn)空窗，僅在宏觀層面采取一些微調(diào)，在分類調(diào)控思想指導(dǎo)下，至少16家地方政府試探限購松綁等調(diào)控，但成效不明顯。6月6日，銀監(jiān)會話，繼續(xù)執(zhí)行差別化住房貸款政策，大力支持首套住房需求，但截至月底，信貸仍未有放松跡象。而二手房信貸較之一手房更嚴。

 

供需齊降市場轉(zhuǎn)冷

 

2014年6月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴下跌0.04%。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴6月整體下跌0.03%。

 

6月，傳統(tǒng)市區(qū)弱勢明顯，區(qū)域內(nèi)如普陀、長寧、閘北分別下跌0.14%、0.13%、0.09%，僅虹口、黃浦微幅上漲0.05%、0.02%。市場趨冷的原因是改善需求成交鏈遇阻，出現(xiàn)了“老房子賣不掉，新房子買不進”的尷尬局面，不少改善客索性延遲置換，導(dǎo)致新增掛牌量減少。這也進一步影響了剛需客的購買熱情，由此出現(xiàn)了連環(huán)效應(yīng)；一些板塊優(yōu)質(zhì)房源匱乏，導(dǎo)致看房客銳減三成以上，加上一些賣家不愿降價，中介門店的帶看成交比下降到了1：70。抽樣統(tǒng)計顯示，多數(shù)掛牌房源價格較年初僅有3%以內(nèi)的議價空間，但買賣雙方態(tài)度已從樂觀轉(zhuǎn)為觀望。部分急售房源的降價入市推動板塊價格下跌。

 

6月，新興城區(qū)整體下跌0.07%。其中寶山靠近市區(qū)部分領(lǐng)跌0.13%，其余如閔行、青浦近市區(qū)部分分別下跌0.03%、0.02%。逾半數(shù)新興城區(qū)板塊出現(xiàn)下跌，掛牌量減少，帶看量也出現(xiàn)銳減。一些板塊的掛牌和帶看量均現(xiàn)5成以上的下滑，如閔行浦江、浦東金橋的一些動遷類賣家，因未達到心理價位，寧愿撤消掛牌，等待市場回暖。有的賣家面對日益稀少的看房客，且無成交意向，于是無奈降價，但買家依然不愿出手。另外新興城區(qū)內(nèi)一些供大于求的板塊則出現(xiàn)了議價擴大的現(xiàn)象，部分掛牌價甚至降低了6%-8%，但買家并不踴躍。

 

6月，非新興城區(qū)整體上漲0.11%，漲幅較5月擴大0.10個百分點，成為市場博弈中唯一上漲的區(qū)域。如奉賢南橋、金山新城分別上漲0.25%、0.22%，但奉賢奉城、金山楓涇分別下跌 0.16%、0.15%。由于市場整體轉(zhuǎn)冷，僅一些本地需求支撐，外來客比例極少。但這些區(qū)縣的中心鎮(zhèn)二手房價格仍較堅挺，相反中心鎮(zhèn)外圍區(qū)域板塊則出現(xiàn)了不同程度的下跌。

 

半數(shù)板塊出現(xiàn)下跌

 

2014年6月全市130個板塊中，下跌板塊64個，持平板塊42個，上漲板塊24個。下跌板塊是上漲板塊的2.7倍。

 

下跌板塊平均下跌0.19%，跌幅環(huán)比縮小0.01個百分點。雖然下跌板塊增多，但跌幅并未放大。目前多數(shù)賣家不會選擇大幅降價，有的撤牌惜售，僅一些急售賣家會選擇讓利快速出手。具體板塊表現(xiàn)為，浦東外高橋繼續(xù)領(lǐng)跌，下跌幅度達0.93%。其余下跌幅度較大的多在新興城區(qū)范圍內(nèi)，如松江城區(qū)、浦東張江、寶山顧村分別下跌0.73%、0.59%、0.44%。而市區(qū)的一些板塊，抗跌能力強，微幅下跌，如閘北大寧綠地、徐匯康健僅分別下跌0.06%、0.05%。部分出臺學(xué)區(qū)房新政的區(qū)域，不再享有名校優(yōu)先，如長寧的部分使用權(quán)學(xué)區(qū)房明顯遇冷，并且間接影響到其他區(qū)縣本來就虛高的使用權(quán)學(xué)區(qū)房成交和價格。

 

持平板塊42個，占比逾3成，與上月相同。持平板塊表明價格博弈加劇，出現(xiàn)短暫的平衡。6月長寧北新涇、虹口魯迅公園、閔行春申等熱門板塊整體走平。一些豪宅板塊也開始出現(xiàn)止跌，價格相對堅挺，如長寧古北，浦東聯(lián)洋。

 

上漲板塊平均上漲0.33%，漲幅環(huán)比擴大0.11個百分點，占比不足2成。多為一些成交量較少的板塊，漲幅較高的如黃浦豫園、普陀武寧、浦東惠南、青浦華新分別上漲0.47%、0.41%、0.26%、0.22%。這些板塊的價格上漲，是由于掛牌量大幅減少背景下，一旦有位置好、樓層好的房源掛牌，買家爭相接受，價格微幅上揚。而前期大熱的產(chǎn)權(quán)學(xué)區(qū)房，價格同樣保持堅挺，如虹口涼城，普陀武寧分別上漲0.60%、0.41%，但成交量也出現(xiàn)了二成的下降。

 

上海二手房指數(shù)辦公室認為，時屆半年之際的6月，出現(xiàn)了房價拐點，為延續(xù)24個月的價格上漲期劃上了句號?？v觀6月，房貸尚未放松，觀望情緒加重，交易持續(xù)低迷，導(dǎo)致指數(shù)下降。其中半數(shù)板塊出現(xiàn)下跌，但整體跌幅環(huán)比并未擴大，主要是前期價格上漲過快的板塊和新興城區(qū)部分板塊出現(xiàn)價格下滑。這種價格下滑，更多的是一種市場試探，由于賣家苦于無法成交，無奈在價格上讓步，一旦交投恢復(fù)，價格隨之止跌甚至反彈。隨后的7、8月為樓市傳統(tǒng)淡季。和二手房掛牌量減少相反，一手房庫存高企，兩年前曾經(jīng)出現(xiàn)的開發(fā)商“以價換量”時下再次啟動，但是二手房小業(yè)主沒有解決資金鏈的訴求，不會大幅降價步一手房后塵?？蛻舴至魇嵌址渴袌霰仨毭鎸Φ?。