一則關(guān)于“濟南正研究限購政策調(diào)整”的消息讓本不平靜的島城樓市再起波瀾，也讓青島限購政策的去留再次引發(fā)關(guān)注。7月3日，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系多個部門的負(fù)責(zé)人，均稱尚未就限購令去留問題展開研究。而多位業(yè)內(nèi)人士分析，如果濟南取消樓市限購政策，青島目前執(zhí)行的限購令也將退出市場。但由于信貸政策從緊，購房者觀望嚴(yán)重，限購令退出并不能逆轉(zhuǎn)樓市下行的趨勢。
樓市低迷濟南擬調(diào)整限購
7月2日上午，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站發(fā)布了一則簡短的消息稱，擬對現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整。消息稱：為促進濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，濟南市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。
消息發(fā)布后 ，立即引起了社會的廣泛關(guān)注。對此，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)人表示，市里正在研究取消限購，但還得報住建部審批。來自濟南市相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ，濟南市新建商品住房市場已經(jīng)連續(xù)倆月出現(xiàn)成交下滑的情況，下滑幅度超過四成，樓盤價格也出現(xiàn)了滯漲甚至下跌的情況。此番相關(guān)部門作出限購政策調(diào)整的決定，無疑與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷息息相關(guān)。
而圍繞濟南市限購政策去留的問題，業(yè)內(nèi)人士普遍存在兩個觀點：一是限購取消后，對濟南樓市的利好會有限 ，改善性需求會享較大的利好；另一方面，一旦市場回暖，可能會導(dǎo)致投機投資性需求入市，房價可能會再次上漲。
青島尚未研究政策調(diào)整
2日下午，當(dāng)手機接收到“濟南正研究限購政策調(diào)整”這條消息后 ，市北區(qū)一家地產(chǎn)項目的營銷總監(jiān)劉浩打開這條新聞，迅速瀏覽一遍，然后立即發(fā)送到了其他兩位營銷副總的手機上。“從去年開始，陸續(xù)有一二線城市和三線城市放開限購，但畢竟都是省外的動作，都沒有濟南這次的消息讓人振奮。”劉浩說。
顯然，對長久以來受樓市低迷狀態(tài)折磨的開發(fā)商來說，如果取消限購令，意味著樓市少去了一道捆綁，多年來被擋在門外的樓市需求就能入市，無疑能加快項目的銷售速度。“濟南限購如果放開，青島肯定也會放開。”中置國際營銷總監(jiān)張百忍說。這一觀點，也得到了多位業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。
3日下午，就“青島會不會取消限購”問題，記者咨詢了多個政府部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人，并沒有得到正面肯定的答復(fù)。“我們還沒有收到任何通知，也沒有做過取消限購或調(diào)整限購政策的研究。”相關(guān)部門一位負(fù)責(zé)人說。
限購3年多成交量起伏不定
在聽說濟南將取消限購的消息后 ，還在為買房奔忙的陳曉陽第一反應(yīng)是，如果青島放開限購 ，房價肯定要漲。“可能要面臨的選擇是，趁著青島還沒有放開限購 ，趕緊買一套。”陳曉陽說。而記者在市北區(qū)一家新盤項目售樓處隨機采訪了5 位看房者，他們的觀點一致：如果取消限購 ，他們最擔(dān)心的就是房價會隨之上漲。
但對開發(fā)商來說，取消限購令，擺脫目前的銷售困境才是最值得期待的事兒 。“如果外地購房需求、投資性需求能入市，顯然能加快項目的去化速度。”李滄區(qū)九水東路一家新盤項目營銷總監(jiān)說。
青島現(xiàn)行的限購政策始自2011年，執(zhí)行3年多來，對樓市成交量產(chǎn)生了怎樣的影響？根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心公布的資料數(shù)據(jù)，2011年新房成交量為86997套，較未執(zhí)行限購的2010年減少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量為37749套，同比減少16584套，跌幅達三成。
“同樣在限購大環(huán)境下，青島的房地產(chǎn)市場并不平穩(wěn)，起伏非常明顯。”張百忍說。
取消限購樓市未必能逆轉(zhuǎn)
在多數(shù)購房者和開發(fā)商看來，限購令取消，似乎意味著樓市成交量將打破目前的低迷魔咒，因為需求入市而快速上升；同時，成交量走高會導(dǎo)致價格隨之上行。但多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中提到，這只是一個偽命題。
青島的限購始自2011年，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險（放心保）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房 。
“其實從2011年限購以來直到2014年，這三年半的成交量變化已經(jīng)證明，限購與否并不是導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)變的主要因素。”張百忍說，如果僅從數(shù)據(jù)上來看 ，2011年受限購令影響，需求難以入市，成交量確實驟降；但2012年就開始回升；2013年更是增幅明顯。
“做一個簡單的回顧可以看出，這3年多的時間里，信貸政策從寬到嚴(yán)，新國五條出臺，個人所得稅、契稅做過調(diào)整，房屋專項維修基金開征，這些都對年度市場產(chǎn)生過很大的影響，導(dǎo)致當(dāng)年的月成交量驟增，從而影響了購房者心理，也影響了年度的樓市行情。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機構(gòu)的劉經(jīng)理說。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，弄明白限購 3年多來的市場走勢，可以明確：限購令取消，未必會讓目前低迷中的島城樓市快速逆轉(zhuǎn)。
多重因素致業(yè)內(nèi)看空樓市
作為限制投資性需求及投機性需求入市的一道“繩索”，限購令取消后 ，無疑意味著這兩類需求可以進入樓市，為何業(yè)內(nèi)人士還普遍看空限購取消后的樓市？
“青島的限購令執(zhí)行以來，郊區(qū)并不限購，所以，即便限購令取消，對郊區(qū)的樓市也不會有任何影響。”劉經(jīng)理說，而目前樓市存量較高的區(qū)域，仍以郊區(qū)為主，這是導(dǎo)致業(yè)內(nèi)看空后市的一個原因。
此外，張百忍認(rèn)為，信貸政策依舊收緊，公積金陷流動性緊張，銀行放貸額度收緊、辦理周期增長以及信貸利率提高導(dǎo)致買房成本大增，這些因素疊加到一起，導(dǎo)致首次購房需求、投資性需求、投機性需求、改善性需求無一例外地受到影響，入市積極性受挫。
“房產(chǎn)稅呼聲日益臨近，房產(chǎn)的持有成本增大；信貸政策導(dǎo)致購買成本增加，買房子不一定能快速升值，對房產(chǎn)的期望值已經(jīng)變了。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，加上宏觀政策、金融政策也不同于往年，今年的樓市大局勢肯定會異于往年。
不過，可以肯定的是，從2011年執(zhí)行至今，限購令效果已在遞減。“很多城市限購年限只有一年，有些非本市戶籍的家庭已經(jīng)符合購房條件，所以限購解除的象征意義更大，但今年的市場根本還是看信貸。”張百忍說。
銷售緩慢致房企資金鏈緊張
存量過高的市場，正在考驗房企的營銷智慧，資金鏈難題正越來越突出。
中國指數(shù)研究院青島分院公布的一份數(shù)據(jù)顯示 ，今年上半年，多數(shù)房企沒有完成銷售目標(biāo)。“位于西海岸的一家大型房企，今年的銷售目標(biāo)是70億元，但目前只完成了10多億元，在李滄區(qū)有多個項目的另一家大鱷級房企，年度銷售目標(biāo)是60億元，但現(xiàn)在只完成了不到20億元。”張百忍說，此外，卓越、保利等房企的年度目標(biāo)也頗受考驗，受此影響，為了加快資金周轉(zhuǎn)，下半年將會是眾多房企的快速推盤期，無疑意味著存量會進一步增加，銷售競爭加劇。
“在市場不出現(xiàn)大的波動的前提下，下半年中央層面會繼續(xù)推廣和落實土地及財稅制度改革、不動產(chǎn)登記及信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制建設(shè)，出臺行政調(diào)控政策概率不大。”中國指數(shù)研究院青島分院負(fù)責(zé)人說，市場供大于求導(dǎo)致“去庫存”是下半年主基調(diào)，房價調(diào)整深化，房價下行壓力較大。
“預(yù)計全國房價將在波動中延續(xù)階段性下行趨向，庫存持續(xù)高位、去化周期長的城市房價下行壓力較大。”陳耀華說，銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，資金壓力較大的企業(yè)將加快推盤并加大營銷力度以促進去化、回籠資金，這意味著，無論限購是否退出，房價可能仍有下探的空間和可能性。
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試探松綁，多地陷“短命政令怪圈”
記者梳理相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，從2011年起，全國很多城市已出臺政策嘗試為限購松綁，但除了呼和浩特等少數(shù)幾個城市外，其余城市的松綁政策最終都實行了幾天就結(jié)束了，佛山放寬限購政策甚至只實行了不到12個小時就取消了。
其中，今年6月 20日，呼和浩特公布通知，充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。
佛山 、成都、蕪湖、沈陽等多個城市也都曾先后嘗試松綁限購，但由于各種客觀原因，大多只實行了幾天就結(jié)束。此外，除公開松綁限購政策的城市外，?？?、揚州、杭州、南寧、天津、銅陵等多個城市也紛紛“出手”，通過放松戶籍、公積金提取等方面的管理政策，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。
對于限購去留，住建部官員則稱地方有自主調(diào)控權(quán)，但是不能把是否放松限購當(dāng)成刺激樓市、謀求短期經(jīng)濟增長的手段。
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