覆巢之下，安有完卵。在樓市堅(jiān)挺的一線城市，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)也開始暴露。近日，上海嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資金鏈斷裂被迫停工，由于開發(fā)商存在借貸糾紛，該項(xiàng)目已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)起開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例，房企資金鏈危機(jī)呈現(xiàn)出蔓延態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處于更加危險(xiǎn)的境地，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也在積聚，部分開發(fā)商可能加大促銷力度以解資金之渴。

在繁華的上海市嘉定區(qū)曹安商圈，悅合國(guó)際廣場(chǎng)因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂、債務(wù)糾紛而停工，在建項(xiàng)目已被法院查封，開發(fā)商正在尋找接盤方。

上海開發(fā)商資金鏈斷裂

上海市嘉定區(qū)曹安商圈，林立著數(shù)家超大型批發(fā)商場(chǎng)，來往的貨車絡(luò)繹不絕，一派繁忙景象。然而身處繁華地段的悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目卻因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，延遲交房半年，已經(jīng)停工達(dá)一個(gè)月，并拖累多家金融機(jī)構(gòu)深陷其中。

悅合國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)被上海市閔行區(qū)人民法院以財(cái)產(chǎn)保全的名義正式查封，同時(shí)被徐匯區(qū)人民法院以執(zhí)行需要的名義輪候查封。由于在建工程已被法院查封，無法進(jìn)行預(yù)售登記，在開發(fā)商將資金窟窿補(bǔ)上之前，該項(xiàng)目已不允許銷售。

悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)商為上海悅合置業(yè)有限公司，該項(xiàng)目由一幢甲級(jí)寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業(yè)樓構(gòu)成，總建筑面積達(dá)22萬平方米，可售面積為15.6萬平方米，尚有約一半面積未售出。

“公司正和一家央企談判，希望央企能夠接盤。和其他地產(chǎn)公司也在談，找到接盤者才能盡快復(fù)工。”日前，中國(guó)證券報(bào)記者從上海嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售人員處得到如上回答。“只需3億至4億的資金進(jìn)來，工程就能夠完工。”

悅合置業(yè)的股東為上海合鯨投資管理有限公司和上海寧佰投資管理有限公司，分別持有76%股權(quán)和24%股權(quán)。悅和置業(yè)與上海寧佰的法定代表人同為相迪龍。有知情人士表示，相迪龍實(shí)際控制的關(guān)聯(lián)公司有十余家，這些公司之間存在大量相互擔(dān)保、相互借貸關(guān)系。悅合國(guó)際廣場(chǎng)在建工程被查封主要因悅合置業(yè)與多家銀行之間的債務(wù)糾紛導(dǎo)致。悅合國(guó)際廣場(chǎng)部分在建工程的抵押權(quán)人為浦發(fā)銀行[0.11%資金研報(bào)]閔行支行，債權(quán)數(shù)額為2.4億元。另有資料表明，建設(shè)銀行[0.00% 資金研報(bào)]、寧波銀行[-0.54% 資金研報(bào)]和悅合置業(yè)之間也存在不同形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

在上海出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂案例之前，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)已出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂、工程停工爛尾，甚至開發(fā)商跑路的情況。長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)的九龍領(lǐng)仕匯項(xiàng)目三期，封頂后已停工超過一個(gè)月，該項(xiàng)目開發(fā)商湖南省九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金陷入困難，拖欠施工方湖南麟輝建設(shè)集團(tuán)有限公司數(shù)千萬元工程款，導(dǎo)致工程停工。目前，開發(fā)商正在向資金實(shí)力雄厚的企業(yè)尋求融資或合作。

位于杭州的商品房項(xiàng)目田逸之星一期原本應(yīng)該于去年年底交付，由于開發(fā)商浙江中鐵拖欠施工方中豪建設(shè)工程款，工程自去年6月停工。浙江中鐵屬于地方國(guó)企改制后轉(zhuǎn)型的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，法定代表人為張偉強(qiáng)。浙江中鐵一直使用高杠桿騰挪項(xiàng)目，目前公司已被中豪建設(shè)起訴，法院已經(jīng)對(duì)20余套底層商鋪進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。此外，還有多筆民間借款未歸還，多家債主將張偉強(qiáng)和浙江中鐵告上法庭。在借貸利滾利的情況下，浙江中鐵困難重重。

在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期大肆擴(kuò)張、過度借貸的開發(fā)商，正在面臨后續(xù)融資艱難、資金回籠不暢帶來的危機(jī)。今年3月份，寧波奉化最大房企興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，資不抵債，總負(fù)債35億多元，企業(yè)資產(chǎn)總額在27億至30億元，實(shí)際虧空5億至8億元。5月初，全國(guó)百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)因債務(wù)危機(jī)，瀕臨破產(chǎn)，波及到多家銀行、信托和類信托計(jì)劃。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)積聚

上海悅合國(guó)際廣場(chǎng)的股東上海寧佰還參股投資了杭州的昊元之江時(shí)代中心，銷售也不順暢。而中航信托曾經(jīng)分三期發(fā)行過天啟308號(hào)昊元置業(yè)結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃，共募資6.9億元，其中第一期將于2014年10月30日到期。

近來，房地產(chǎn)信托因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目陷入險(xiǎn)境而“踩雷”者不斷增多。由蘇州榮辰置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)行的一款“山東信托-平江生活廣場(chǎng)單一資金信托計(jì)劃”原定于2013年8月份到期，但今年5月初傳出信托計(jì)劃未能足額兌付本息的消息。榮辰置業(yè)承接了蘇州火車站周邊“平江生活廣場(chǎng)”定銷房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，由于該項(xiàng)目商鋪只能對(duì)劃定的特定人群銷售，而這部分人群對(duì)銷售價(jià)格不滿意，使得項(xiàng)目銷售停滯，資金無法回籠。

陷入債務(wù)危機(jī)而瀕于破產(chǎn)的光耀地產(chǎn)，一度令眾多銀行、基金公司和信托公司成為驚弓之鳥。財(cái)通基金子公司上海財(cái)通資產(chǎn)管理有限公司曾在2013年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚(yáng)州·全球候鳥度假地資管計(jì)劃，募集資金共計(jì)2.5億元，用于光耀集團(tuán)揚(yáng)州全球候鳥度假地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。在光耀地產(chǎn)爆出資金危機(jī)后，市場(chǎng)對(duì)于財(cái)通資產(chǎn)的兌付能力產(chǎn)生質(zhì)疑，目前財(cái)通資產(chǎn)選擇通過資產(chǎn)處置變現(xiàn)，用拍賣項(xiàng)目土地和項(xiàng)目公司股權(quán)的方式追回本金和預(yù)期收益，事件有望得到解決。

多家信托公司也曾通過信托產(chǎn)品向光耀地產(chǎn)輸血。華澳·長(zhǎng)昊1號(hào)-光耀股權(quán)收益權(quán)流動(dòng)化信托、中誠(chéng)信托·深圳光耀集合資金信托、五礦信托·惠州山水名人花園貸款集合資金信托先后為光耀地產(chǎn)提供8億元、1.9億元、2.44億元資金，幸運(yùn)的是在光耀地產(chǎn)爆出危機(jī)之后，華澳、中誠(chéng)、五礦信托全身而退，有的選擇提前清盤。

隨著地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和融資環(huán)境發(fā)生巨變，信托公司與地產(chǎn)公司之間訴訟集中爆發(fā)。2013年11月，新華信托發(fā)行的山東火炬置業(yè)有限公司貸款集合資金信托計(jì)劃因違約，進(jìn)入司法訴訟程序；2013年11月，四川信托因與融資方的借款糾紛，將旗下信托計(jì)劃合作方嵊泗縣洋城錦都置業(yè)訴至法庭。2014年，新華信托陷入與上海高遠(yuǎn)置業(yè)的信托糾紛中；由于開發(fā)的榮豐休閑購物中心銷售不暢，五礦信托起訴上海榮騰置業(yè)追討4億元的債務(wù)；四川信托起訴上海森澤房地產(chǎn)有限公司，追討信托尾款。

業(yè)內(nèi)人士表示，大部分房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目是由于融資方受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷影響，項(xiàng)目出售或出租嚴(yán)重低于預(yù)期造成回款困難；同時(shí)銀行借貸、資本市場(chǎng)、海外市場(chǎng)等融資渠道受阻。各種因素疊加導(dǎo)致融資方違約，從而出現(xiàn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)。

雖然之前信托公司對(duì)產(chǎn)品有剛性兌付的“潛規(guī)則”，但近幾年房地產(chǎn)信托大發(fā)展，管理的資產(chǎn)規(guī)模或已超出信托能夠剛性兌付的能力。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅集合類房地產(chǎn)信托今年預(yù)計(jì)到期規(guī)模為1780.06億元，其中一季度368.48億元、二季度439.15億元、三季度444.61億元、四季度527.82億元。

高杠桿房企或臨險(xiǎn)境

在銷售下滑、融資收緊的背景下，之前過度擴(kuò)張、融資杠桿較高的開發(fā)商正迎來“寒冬”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部選擇了23家在A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，今年一季度這23家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了77%的歷史高點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后，這23家房企的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)55%，僅次于2008年三季度56%的歷史峰值水平。

中原地產(chǎn)還選取了10家標(biāo)桿房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。今年前5個(gè)月，這10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%，其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%，而國(guó)內(nèi)融資占比僅為27.4%。其中5月份，這10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%，融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，創(chuàng)下近11個(gè)月以來新低。

“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，越來越成為大佬們的游戲，‘小魚小蝦’生存環(huán)境惡化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2014年上半年，在低迷的市場(chǎng)條件下，龍頭房企的表現(xiàn)強(qiáng)于中小房企，房企銷售前十名的銷售金額集中度，從2013年的14.6%上升至18.6%。從今年三季度開始至明年，信貸還款趨增，尤其是信托集中到期。當(dāng)前，每年新增房地產(chǎn)信托金額已超開發(fā)貸。最危險(xiǎn)的開發(fā)商是少數(shù)信托融資量大、去年購地兇猛的中型房企，他們或面臨較大的資金壓力。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前存在資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的房企主要有以下幾種：一是最近幾年才開始大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，從拿地到建房再到銷售的過程需要不斷投入資金；二是一些主要從事鋼貿(mào)、煤礦等行業(yè)的企業(yè)，在利潤(rùn)較高時(shí)投身房地產(chǎn)，資金來源有保障，但現(xiàn)在這些企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不景氣，對(duì)房地產(chǎn)的資金產(chǎn)生很大影響；三是一些對(duì)銀行貸款依賴程度高的中小型房企，在銀行信貸支持力度減弱的情況下，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，2013年非理性擴(kuò)張帶來的是高負(fù)債，房企將加速賣項(xiàng)目以解資金之渴，化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，尤其是資金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)、收益不明顯或短期難開工的項(xiàng)目將是房企售賣的主要目標(biāo)。