2014年上半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出交易量下跌、價格調(diào)整幅度加大等“新常態(tài)”特征，在央行和銀監(jiān)會分別對房貸業(yè)務(wù)實施“窗口指導(dǎo)”和表態(tài)之后，5至6月房貸市場有所好轉(zhuǎn)，但從基本面、信貸政策等因素來分析，下半年房貸市場整體寬松的可能性不大。
上半年房市調(diào)整呈“新常態(tài)”
上半年，房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)投資和交易量大幅下降、開發(fā)商紛紛降價銷售樓盤、多個地方政府對取消限購政策采取“猶抱琵琶半遮面”的態(tài)度等亂象紛呈中，進(jìn)入一種加大調(diào)整的“新常態(tài)”之中，成為各方關(guān)注的焦點話題。
國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比下跌，為近兩年首現(xiàn)，這被部分人士解讀為房市可能出現(xiàn)調(diào)整的“拐點”。6月，雖地方政府不時推出救市舉措，但市場反應(yīng)平平，國內(nèi)樓市、土地市場依然延續(xù)低迷狀態(tài)。
四大一線城市中，上海和深圳新房價格環(huán)比均出現(xiàn)了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房方面，北京和上海的二手房價格環(huán)比下降，北京降幅達(dá)0.9%，居全國之首。
6月市場整體遇冷特征已十分明顯，新房、二手房的變動趨勢延續(xù)了上月的下行勢頭。從6月成交情況看，二手房在信貸條件不出現(xiàn)大幅度扭轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計會擴大跌幅。
出于刺激樓市從而緩解地方經(jīng)濟(jì)增速下滑的考慮，6月，多地出現(xiàn)了許多“取消限購”的烏龍事件，沈陽、蘇州、昆明、青島等地取消限購的傳聞一經(jīng)發(fā)出即遭辟謠。雖然“取消限購”并未真正實現(xiàn)，但是沈陽、蘇州等地方政府也表示“未來會有所調(diào)整”，這表明各地通過調(diào)整限購政策“救市”之心已讓市場相關(guān)方“心知肚明”。
6月房貸市場有好轉(zhuǎn)跡象
5月中旬，央行召開了住房金融服務(wù)專題座談會，要求商業(yè)銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初，銀監(jiān)會官員也就房貸政策表態(tài)，要求銀行大力支持首套住房需求，同時，抑制投資和投機性的住房需求，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產(chǎn)生了積極的影響。
6月16日，為響應(yīng)和實施國家定向調(diào)控及微刺激政策，央行年內(nèi)第二次實施“定向降準(zhǔn)”措施。業(yè)內(nèi)專家分析，4月和6月兩次“定向降準(zhǔn)”對房產(chǎn)市場產(chǎn)生了微刺激作用，銀行業(yè)機構(gòu)的房貸業(yè)務(wù)有改善跡象。
日前，知名在線金融搜索平臺融360發(fā)布房貸市場6月份分析報告，據(jù)對全國23個熱點城市進(jìn)行的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)6月首套房房貸利率較5月開始松動，表現(xiàn)在折扣利率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環(huán)比下降；而對于二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。
作為對央行“窗口指導(dǎo)”和銀監(jiān)會表態(tài)的回應(yīng)，近期，四家大型商業(yè)銀行已經(jīng)增加了房貸額度，而且貸款審批時間也明顯加快。在四大行之外，此前因額度緊張暫停房貸業(yè)務(wù)的
民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準(zhǔn)備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟了房貸業(yè)務(wù)。
融360發(fā)布的6月報告顯示，一線城市利率率先松動。調(diào)查顯示，6月全國23個熱點城市中，目前有9個城市還存在利率優(yōu)惠，利率優(yōu)惠城市繼續(xù)減少，而優(yōu)惠幅度有小幅增加。其中，北京農(nóng)商銀行、民生銀行上海分行重現(xiàn)八五折利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現(xiàn)九折利率優(yōu)惠。此外，5城優(yōu)惠利率為九五折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。
困擾購房者的另一大煩心事——排隊等待放款情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。融360在對全國23個城市的調(diào)查中了解到，一線城市中，北京和上海放款時間相對較快，約為30天；廣州和深圳貸款額度相對緊張，放款時間普遍為50天左右。二三線城市方面，情況也較年初有了很大的改善，普遍由3個月縮短為1至2個月。
下半年房貸寬松可能性不大
“央行、銀監(jiān)會表示支持首套房貸，是準(zhǔn)確落實差異化住房政策的職責(zé)所在，而商業(yè)銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，甚至給予優(yōu)惠，取決于商業(yè)銀行貸款的安全性、流動性和盈利性，"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產(chǎn)市場低迷和房價下行形勢看，未來房貸寬松的可能性不大，貨幣信貸再次大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無望。”融360總裁葉大清向記者表示。
商業(yè)銀行存款成本受利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來。雖然隨著央行對影子銀行、同業(yè)競爭等實施整頓措施的展開，余額寶等貨幣基金收益率會降低，這有可能會為商業(yè)銀行利率降低提供機會，但市場調(diào)節(jié)的變化仍需一個過程。
房貸不賺錢且風(fēng)險大，這制約了下半年房貸業(yè)務(wù)的回暖速度。目前來看，即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，銀行盈利水平也僅為微利，銀行下調(diào)房貸利率動力明顯不足。目前5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差相差較小，對銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行可能要為未來樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險埋單。
市場人士表示，當(dāng)前市場流動性有點偏緊，“定向降準(zhǔn)”對房貸影響不大。本次“定向降準(zhǔn)”可能會讓部分資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但這對樓市的影響程度僅屬于“微刺激”，在全國范圍內(nèi)普遍存在個人貸款吃緊的壓力，其很難直接起到緩解壓力的作用。
葉大清預(yù)測，今年下半年房貸收緊局面可能難以緩解，但不排除有部分回暖跡象，房貸利率保持在基準(zhǔn)之上的概率較大。
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