樓市持續(xù)“變臉”考驗調(diào)控智慧
距央行“喊話”已經(jīng)滿月，不少地區(qū)的房貸緊張情況未見緩解
70個大中城市，5月的房價有半數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下降，兩年來首次全面逆轉(zhuǎn)，進一步印證了樓市的“變臉”。
多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管“樓市崩盤論”系危言聳聽，但過去那種量價齊升、開發(fā)商“躺著賺錢”的好時光已經(jīng)結(jié)束。
不少專家對本報預(yù)期，未來可能出臺圍繞“首套剛需”進行信貸松綁的微刺激，但大幅放松可能性不大。
樓市的深度調(diào)整，無疑將對調(diào)控智慧形成考驗。新華社昨日發(fā)文稱，用行政手段應(yīng)對樓市風(fēng)險并不可取，應(yīng)提高用市場手段、法律手段應(yīng)對挑戰(zhàn)的本領(lǐng)，更好地發(fā)揮政府作用，真正做到有所為有所不為。
一線城市“失守”
國家統(tǒng)計局18日公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城
市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中，漲幅最高的是鄭州，達0.3%，領(lǐng)跌的是杭州，下降1.4%。
中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算得出，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均跌幅為0.16%，這是自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。
“這也是時隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)城市環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，今年以來，樓市的變化速度已經(jīng)超過了市場此前的預(yù)期。從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3、4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后出現(xiàn)以東部城市為主的房價普遍下行，市場已經(jīng)開始加速調(diào)整。
這其中，此前一直堅挺的一線城市也出現(xiàn)了明顯的下調(diào)：上海一手房環(huán)比下降了0.3%，深圳環(huán)比下降了0.2%，廣州與上月持平；北京則是二手房環(huán)比下調(diào)了0.9%。
在廣州，一些郊區(qū)盤的松動十分明顯。18日，位于廣州芳村的路勁雋瀧灣項目銷售人員告訴記者，該盤目前推出一批促銷單位，毛坯僅12000元/平方米，比此前的價格大降5000元。
房價到底降沒降，一個直觀的表象就是有沒有老業(yè)主維權(quán)的“房鬧”。近期以來，在杭州、廣州、福州等城市，“房鬧”此起彼伏。根據(jù)記者梳理，近年來每次涌現(xiàn)的“退房”現(xiàn)象背后，都伴隨著樓市的不確定性，降價更會直接釀成沖突。
不過，即使在當(dāng)前的“拐點”關(guān)口，仍有部分城市繼續(xù)著堅挺的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，5月份環(huán)比漲幅中，鄭州以0.3%位居第一，廈門、南京、北京和貴陽均以0.2%的環(huán)比漲幅緊隨其后。共有15個城市仍保持著上漲的態(tài)勢。
暴利時代結(jié)束
“今年肯定是房地產(chǎn)市場的調(diào)整之年，但調(diào)整的幅度是有限的，不會出現(xiàn)過大過深的調(diào)整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日對本報表示，“目前，市場上的剛性需求依然比較強勁，樓市整體沒那么悲觀。”
不少開發(fā)商亦對本報表達了類似的觀點。
農(nóng)工商房產(chǎn)集團董事長張智剛對本報表示，中國的城鎮(zhèn)化率還不高，GDP增速在6%~8%之間還會維持很長一段時間，再加上中國人的傳統(tǒng)觀念和老外有很大不同，長輩心甘情愿為年輕人掏錢買房，這些都支持剛需的存在。“但房地產(chǎn)的暴利時代確實已經(jīng)結(jié)束了。”
信義房屋董事長周俊吉也對本報表示，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，量價的增速將顯著放緩，部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過剩，但還沒有崩盤的風(fēng)險。下半場的特征在于，開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”的時代已經(jīng)過去，今后只有那些注重品質(zhì)、服務(wù)的房企才能較好生存。
與此同時，市場成交清淡是當(dāng)前不少中介的直接感受。“現(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌，我們也不停地?fù)Q掛牌信息，推特價房，想快點成交，房東也著急，但生意不好做。”有上海房產(chǎn)中介表示。
在銷售不振的情況下，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，銷售20強的房企今年以來拿地總額僅為1502億元，相比去年同期的1977億元下滑明顯。
由此也不乏看法更為悲觀的業(yè)內(nèi)人士。日前，中原集團創(chuàng)始人施永青在接受本報記者獨家專訪時表示，房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式：過度建設(shè)、過度借貸、價格過高，三種形式內(nèi)地樓市全有，并且這些問題都不容易解決。“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。”
施永青認(rèn)為，今年內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤風(fēng)險的，如果無視這種風(fēng)險，反而會令其出現(xiàn)；大家都重視的話，那還有機會。
樓市或迎微刺激
樓市“變臉”，全國商品房投資增速持續(xù)下滑，背后更大的問題則是經(jīng)濟的承受能力，
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1~4月份回落1.7個百分點。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點。
張大偉說，由于房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的兩三成，而且樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資，因此樓市冷暖對整體經(jīng)濟的影響十分明顯。
另一方面，政府償債風(fēng)險、開發(fā)商資金鏈風(fēng)險、過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的機構(gòu)投資者資金鏈風(fēng)險等，也將在樓市調(diào)整中逐漸暴露。這將引起監(jiān)管部門的高度重視。
而對于地方政府，尤其是對一些“土地財政”依賴程度較高的地方政府而言，樓市下行所帶來的土地市場“速凍”影響更大，大搞基建形成的高負(fù)債后遺癥容易集中暴露。事實上，進入5月后，一些二三線城市土地流拍現(xiàn)象十分普遍。
壓力之下，地方政府“救市”之聲此起彼伏：沒有限購的城市就采用公積金貸款和財稅補貼等形式，有限購的城市則主要采用放松外地人購房資格認(rèn)定、擴大戶籍范圍等形式。
與兩三年前地方只要一松動就被叫停不同，本輪地方政府根據(jù)自身需要進行的“松綁”，只要不是觸及到取消限購這個底線，都不會被叫停。這也符合了“兩會”提出的分類調(diào)控要求。
在本月4日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部總經(jīng)濟師馮俊表示，當(dāng)前市場確實在調(diào)整過程中，按照 “分類調(diào)控”的基本原則，對不同城市采取不同的調(diào)控措施。
張大偉分析稱，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，目前即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最為關(guān)鍵的還是看信貸政策能否放松。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對本報表示，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象，但是應(yīng)該不會持續(xù)太久，預(yù)計在四季度，由于銀行信貸對于首套自住房需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調(diào)控政策也會轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/div>
上月中旬，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。
如今距央行“喊話”已經(jīng)滿月，但新華社昨日報道稱，不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解，利率上浮、排隊等“貸”等現(xiàn)狀仍在，首套房貸政策遭遇“雷聲大雨點小”的尷尬。
張大偉說，通過業(yè)內(nèi)了解，預(yù)計后續(xù)可能會出臺一些針對首套房房貸的“定向松綁”。“這個時間點不會太早，可能會在三季度的中后期。”他說，如果屆時該舉措出臺，加上價格的下行調(diào)整，會對市場的成交有比較明顯的拉動作用。此外，通過加快棚戶區(qū)改造，也能在一定程度上彌補房產(chǎn)降溫對經(jīng)濟的影響。
張大偉還說，樓市再繼續(xù)原來那種30%的高增長已不可能，但也要避免出現(xiàn)“斷崖式”下行。不過，新一輪調(diào)控不可能再現(xiàn)大規(guī)模流動性釋放，而是依靠微刺激，定向、局部放松。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴本報，目前整個宏觀經(jīng)濟形勢不如預(yù)期，未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大，但主要會從實體經(jīng)濟入手。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫還是比較大，政府還是要借此輪市場降溫將其中部分水分?jǐn)D干。從這個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)對于來自中央層面的“救市”期望不能太大。
他分析稱，放松信貸是未來中央樓市調(diào)控的一個主基調(diào)，但基本上還是圍繞首套剛需進行。對于部分剛需不大的城市，也會考慮將此類信貸資源向改善型需求導(dǎo)入。
新華社分析稱，從民生角度來看，在市場自我調(diào)整期，政策上應(yīng)當(dāng)堅持幾個“不能變”：抑制投機炒房行為不能變；守住個貸不擴大杠桿的底線不能變；保證低收入者基本住房需求不能變。
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