最近，北京北三環(huán)內(nèi)一個(gè)名為“和平里八號(hào)”的樓盤99套房源遭業(yè)主拋售。《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目由山西一位煤老板2006年一次性購(gòu)買，此番重新裝修后集中拋售主要是出于對(duì)資金的需求。
“和溫州商人不同，山西等地煤老板的購(gòu)房習(xí)慣就是整層、整棟購(gòu)買之后囤在那里，并不輕易出售套現(xiàn)。”高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫(微博)告訴記者，除非是他們自身遇到資金周轉(zhuǎn)問題，或者房地產(chǎn)保值增值的功能明顯減弱。
如今，煤老板們似乎“腹背受敵”，在資金鏈斷裂且樓市進(jìn)入下行通道的雙重壓力下，從樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成為他們的重要選擇。
“據(jù)我們粗略測(cè)算，為緩解資金困境，山西煤老板從北京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出的資金或超過百億元。”北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心一位研究人員對(duì)記者表示。
拋售現(xiàn)象增加
“您如果能及時(shí)交付首付款或全部購(gòu)房款，每平方米可優(yōu)惠2000元，如果交付5萬元定金，還將優(yōu)惠3000元/平方米，不過這筆定金我們是不退的。”6月17日，當(dāng)記者以購(gòu)房人身份來到這一項(xiàng)目時(shí)，代理銷售人員劉先生熱情地向記者介紹到。
以劉先生介紹的一套建筑面積為75.83平方米的房源為例，其售價(jià)為5.5563萬元/平方米，兩項(xiàng)優(yōu)惠都算進(jìn)去，稅前售價(jià)為5.06萬元/平方米，總價(jià)約383萬元，看上去確實(shí)比周邊動(dòng)輒400多萬元的房源要便宜一些。
“這批房源由于獲得房本時(shí)間不滿5年，所以要繳1%的契稅、5.6%的營(yíng)業(yè)稅和20%的個(gè)稅，總稅價(jià)40多萬元，但是通過享受上面的優(yōu)惠，這筆稅款相當(dāng)于免除了。”劉先生解釋說。
“和平里八號(hào)的老板3年前就曾經(jīng)委托我們幫他銷售這批房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)幫他簽了三十多套，但是這家老板突然就違約不賣了。”錦鴻閣附近一家中介門店的客戶經(jīng)理李碩向記者透露，違約的原因他并不清楚，“這個(gè)老板只說是資金問題”。
據(jù)李碩分析，這一項(xiàng)目此番重新裝修后集中拋售的主要原因，仍是業(yè)主出于對(duì)資金的需求。
公開資料顯示，“和平里八號(hào)”正在銷售的99套房源原為錦鴻閣小區(qū)的一部分。錦鴻閣小區(qū)一共兩棟，A棟為毛坯，曾被某中央單位以均價(jià)約8000元/平方米團(tuán)購(gòu);B棟為精裝修，均價(jià)約1萬元/平方米，2006年B棟99套住宅和多套商鋪被山西一位煤老板楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價(jià)約1.3億元。
據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目重新整修后戶型為62平方米的一居和76-110平方米的兩居，劉先生告訴記者，目前這一項(xiàng)目的稅后成交均價(jià)達(dá)到5.8萬元/平方米。按照這一價(jià)格，這一項(xiàng)目?jī)H住宅部分，業(yè)主就可套現(xiàn)超過6億元。
“這類拋售行為，大多數(shù)還是業(yè)主個(gè)人對(duì)投資預(yù)期的判斷，”對(duì)于山西煤老板拋售近百套房，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“相對(duì)于當(dāng)初買入的價(jià)格，每套房產(chǎn)都已漲了將近5倍，從投資的角度已經(jīng)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。”
不過，業(yè)內(nèi)人士也分析，在目前樓市成交低迷，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始下調(diào)的時(shí)期，這樣的高價(jià)樓盤接盤者并不多。
盡管銷售人員告訴記者，目前這一項(xiàng)目已經(jīng)售出二三十套，但附近中介一位工作人員卻對(duì)記者表示，“和平里八號(hào)”并沒有房源成交，并表示稅后成交價(jià)也在該區(qū)域的高位，并不好賣。
實(shí)際上，除“和平里八號(hào)”之外，北京其他有山西等地煤老板大量購(gòu)房的項(xiàng)目也傳出拋售消息。
“從我們?cè)诂F(xiàn)代城等SOHO項(xiàng)目附近門店掌握的情況來看，今年3月以后，掛牌量確實(shí)有所增加，其中投資類業(yè)主出售較多。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對(duì)記者表示。
“山西、陜西等此前在北京購(gòu)買了很多物業(yè)的能源行業(yè)商人，近期確實(shí)有集中出售手中房產(chǎn)的現(xiàn)象，”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平(微博)表示，“這一方面是因?yàn)闃鞘羞M(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)的增值保值能力已經(jīng)減弱;另一方面近期煤炭、能源行業(yè)遭遇危機(jī)，在煤價(jià)持續(xù)低迷、資金鏈斷裂的壓力下，三分之二的山西民營(yíng)煤企都已風(fēng)光不再，資金承壓。”
打破“囤房”習(xí)慣
值得注意的是，在北京，類似楊三俊這樣大量購(gòu)置房產(chǎn)的煤老板并不少見。由于煤老板資金實(shí)力雄厚，歷來是開發(fā)商重點(diǎn)爭(zhēng)奪的目標(biāo)客戶。
“在北京，山西、陜西等地的煤老板偏好購(gòu)買高端住宅、別墅以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。而且一旦看上某一個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)對(duì)這一開發(fā)商開發(fā)的其他項(xiàng)目也產(chǎn)生偏愛，經(jīng)常整層、整棟購(gòu)買。”蘇鑫告訴記者。
蘇鑫分析，山西煤老板一直有在北京“囤房”的習(xí)慣，很多人只買不賣。對(duì)于他們而言，商鋪屬于安全性資本，可以保值增值，大多數(shù)用于長(zhǎng)期持有，享受租金和資產(chǎn)升值，只要收益超過銀行利率，他們都可以接受。
這其中最明顯的例子就是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)旗下的項(xiàng)目。據(jù)媒體調(diào)查，自SOHO中國(guó)成立以來，其大部分的投資客戶都來源于河北、陜西、山西、內(nèi)蒙古等區(qū)域的能源商人和其他財(cái)富群體。在其一些項(xiàng)目中，山西和陜西的客戶比例甚至高達(dá)80%。
潘石屹也曾公開坦承，SOHO客戶中的一半來自山西。曾被媒體曝出在北京有41套房的“房姐”龔愛愛在北京的大部分房產(chǎn)來自于潘石屹的三里屯SOHO，數(shù)量高達(dá)近萬平方米。
“雖然這類企業(yè)主一般情況下不隨便賣出自己在北京投資的房產(chǎn)，不過，一旦資金鏈發(fā)生斷裂危機(jī)，那么拋售房產(chǎn)套現(xiàn)無疑是個(gè)快速緩解資金壓力的渠道。”蘇鑫解釋說，一年前陜西神木和內(nèi)蒙古、鄂爾多斯相繼遭遇煤企崩盤危機(jī)，當(dāng)時(shí)兩地在北京擁有多套房產(chǎn)的煤老板就曾集中出售手中房產(chǎn)套現(xiàn)。
“不過，近幾年隨著樓市調(diào)控趨緊，以及山西商人對(duì)投資的謹(jǐn)慎，山西煤老板在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資是逐年下降的。”蘇鑫告訴記者。
他表示，在前兩年煤炭行業(yè)整合的過程中，銀行貸款存量并沒有發(fā)生明顯的波動(dòng)，這說明當(dāng)?shù)刭Y金大部分還是在省內(nèi)周轉(zhuǎn)，并未一下子流進(jìn)流出。而近兩年來，北京樓市來自山西的投資客戶，不僅未增加，反而有下降的趨勢(shì)。
“煤炭資源整合之后，民營(yíng)煤企失去了獲得暴利的渠道，因此對(duì)現(xiàn)有資金的投資也趨向謹(jǐn)慎，即使是投資其感覺最為安全的房地產(chǎn)，也不再像以前那樣，豪爽地一擲千金。”北京晉商聯(lián)盟一位劉姓會(huì)長(zhǎng)對(duì)記者表示。
“對(duì)于大部分資金實(shí)力比較雄厚的晉商來說，過往在房地產(chǎn)的投資已經(jīng)進(jìn)行了兩輪，這方面的資產(chǎn)配置已經(jīng)接近飽和，不需要進(jìn)行更多的投資，買房的動(dòng)力逐漸減弱。而近年來，并購(gòu)、整合使資本更加集中，新涌現(xiàn)出來的有錢人比較少，這就造成了投向房地產(chǎn)行業(yè)的山西資本逐漸下滑。”對(duì)民間資本頗有研究的莊凌顧問董事總經(jīng)理張映光表示。
他表示，撤出山西煤炭行業(yè)的晉商們，會(huì)將資金投入到可以直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的行業(yè)。有開礦的，有做酒店的，但是大多數(shù)都是采取資本投入的方式。因?yàn)槊禾啃袠I(yè)屬于粗放型的產(chǎn)業(yè)，這導(dǎo)致企業(yè)的軟性實(shí)力比較薄弱，因此更多的是采用資金投入的方式。
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