國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前全國許多城市樓市出現(xiàn)量價(jià)齊跌的跡象。多位房地產(chǎn)專家在清華五道口金融學(xué)院日前舉行的“金融大家評”上認(rèn)為，我國樓市已告別黃金十年，全面進(jìn)入了調(diào)整期，不過樓市崩盤的可能性為零，針對目前存量過大的情況，大部分城市可考慮取消限購，甚至放開二套房貸。
房價(jià)影響宏觀數(shù)據(jù)
“目前房地產(chǎn)毫無疑問已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，接下來是不是白銀十年不太好說。從這方面來說，整個(gè)行業(yè)的調(diào)整周期已經(jīng)到來。 ”摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌直抒自己對于中國房地產(chǎn)市場的擔(dān)心。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。
對于房價(jià)下跌是否會出現(xiàn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)，朱海斌認(rèn)為，房價(jià)出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然說進(jìn)入調(diào)整期，但是房價(jià)可能更多是一種溫和的調(diào)整。
朱海斌認(rèn)為更應(yīng)該擔(dān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，隨著房地產(chǎn)調(diào)整，地產(chǎn)投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢必波及經(jīng)濟(jì)增速。朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速，或者說固定資產(chǎn)投資增速的下滑，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的25%，對GDP的貢獻(xiàn)率大概是12%到13%，加上一些相關(guān)行業(yè)，大概占20%左右。
從前5個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)從去年20%的增速回到了現(xiàn)在的14%左右。朱海斌表示，他做過一個(gè)簡單計(jì)算，房地產(chǎn)增速如果下滑5%，對GDP的影響大概是0.6個(gè)百分點(diǎn)，也就是說如果從房地產(chǎn)增速從20%降到5%，那么對GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房價(jià)調(diào)整對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，不能忽略了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
大崩盤可能性為零
雖然房地產(chǎn)市場不容樂觀，但是房價(jià)出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬明從三個(gè)方面分析這種可能性。
中國房地產(chǎn)業(yè)對于保增長、保民生、保就業(yè)有非常重大的作用，是不可替代的。李萬明認(rèn)為，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP的影響，至少超過了三分之一，所以在這種調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的情況下，政府不可能把房地產(chǎn)徹底地扔到一邊。
此外，房地產(chǎn)市場具有真實(shí)的需求，根據(jù)人口、結(jié)婚和改善性需求推算出來，每年中國房產(chǎn)市場有將近10億平方米的需求，“這是房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，”李萬明強(qiáng)調(diào)。
新一屆政府調(diào)控會更加合理，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。對于不同的區(qū)域、不同的形式會進(jìn)行合理的調(diào)控，也就是說政府不再過分地強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)一刀切，李萬明認(rèn)為，現(xiàn)在有些城市很顯然已經(jīng)逐漸地把限購政策進(jìn)行了調(diào)整，有利于房產(chǎn)市場的發(fā)展。
國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所副所長宋立認(rèn)為，日本房價(jià)出現(xiàn)整體趨勢性下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實(shí)則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價(jià)不會出現(xiàn)外界所說的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場沒有進(jìn)入趨勢性下降，只是階段性調(diào)整。 ”
可考慮取消限購
不過，更多的人還是強(qiáng)調(diào)對房產(chǎn)市場的擔(dān)憂，李萬明認(rèn)為房產(chǎn)市場的容量是有限的，不可能無限增長。而房產(chǎn)市場的城市分化也較為嚴(yán)重，有一些地方已經(jīng)形成“鬼城”，但是也有很多城市房價(jià)照樣上漲，這讓中國的房產(chǎn)市場分化成兩個(gè)極端。
房產(chǎn)市場的庫存壓力巨大，一直成為影響房價(jià)不能逾越的障礙。“隨著土地供應(yīng)過多、過快，有的省會城市甚至推出了13個(gè)新城。 ”李萬明表示，曾經(jīng)的盲目擴(kuò)張，已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場有不能承受之重。
對于房產(chǎn)市場的調(diào)整，朱海斌表示，在目前這種供大于求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購措施，“我覺得可以對房地產(chǎn)正?；鸬揭欢ǖ膸椭?。 ”
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