這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整當(dāng)中，首先“扛不住”的似乎是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。

6月17日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)(00817.HK)在香港公布，準(zhǔn)備以30多億港元的價(jià)格，發(fā)行一部分股份，將旗下1個(gè)大廈加8個(gè)酒店分拆上市，分拆的目的當(dāng)然是為了融資，雖然分拆后方興地產(chǎn)仍然對(duì)這些物業(yè)有控股權(quán)，但是這8個(gè)酒店一直是中化集團(tuán)和金茂集團(tuán)的家底物業(yè)，如今要賣(mài)“家底”，可見(jiàn)公司遇到的資金問(wèn)題很?chē)?yán)峻。

無(wú)獨(dú)有偶，今年3月份以后，北京城建(600266.SH)也先后賣(mài)掉了北京和三亞兩地的3個(gè)項(xiàng)目。諸如此類(lèi)國(guó)企賣(mài)項(xiàng)目案例，還有很多。

一位不愿具名的評(píng)論人士指出，“賣(mài)兒”、“賣(mài)女”，目的都是為了保業(yè)績(jī)。今年6月30日，也是很多國(guó)有房地產(chǎn)上市公司的難關(guān)，有些國(guó)有企業(yè)正好到了領(lǐng)導(dǎo)班子換屆的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候的中期業(yè)績(jī)很重要。

不管出于什么背景和原因。在這輪樓市深度調(diào)整帶來(lái)的房企分化中，出現(xiàn)了一個(gè)特別的現(xiàn)象：國(guó)企普遍遇到困難比民營(yíng)企業(yè)大，負(fù)債率等多項(xiàng)不好的指標(biāo)普遍比民營(yíng)企業(yè)差。

在以前的多輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中，一般都是民營(yíng)企業(yè)傳出資金鏈危機(jī)和倒閉等問(wèn)題，而在本輪房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)程中，除了光耀出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)外，鮮有民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉等新聞的，尤其是上市公司當(dāng)中，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)普遍是負(fù)債率較低，控制風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

相比之下，在這輪房地產(chǎn)調(diào)整的冷風(fēng)剛吹來(lái)的時(shí)候，一些國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始東倒西歪。

北京城建曝出了負(fù)債率高達(dá)74.46%，凈負(fù)債率高達(dá)81.93%。中化方興地產(chǎn)也出現(xiàn)了業(yè)績(jī)大幅度下滑和償債壓力加大等問(wèn)題。截至2013年底，方興地產(chǎn)負(fù)債額上升到358億元，同比增長(zhǎng)27%，而同期全年方興地產(chǎn)銷(xiāo)售額剛剛過(guò)200億元。

諸如此類(lèi)，不勝枚舉。在面對(duì)2014年中報(bào)的時(shí)候，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)普遍顯得更加局促與被動(dòng)，究竟是什么導(dǎo)致了這個(gè)情況發(fā)生呢？

筆者調(diào)查了一些企業(yè)發(fā)展情況后發(fā)現(xiàn)，造成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因或有如下幾個(gè)方面：

第一，出現(xiàn)問(wèn)題的國(guó)有企業(yè)，大部分是2013年激進(jìn)拿地的，如方興地產(chǎn)等，都是新興成長(zhǎng)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，其在前幾年都默默無(wú)聞，突然在這兩年發(fā)力，試圖以高杠桿化的擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)自己在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)中的“超車(chē)”。例如，在2014年2月份，方興地產(chǎn)還以101億元總價(jià)、樓面價(jià)超過(guò)4.7萬(wàn)元/平米的價(jià)格拿下了上海大寧地王，而2013年全年方興地產(chǎn)銷(xiāo)售額剛過(guò)200億元，光拿地就花了約170億元。目前，已過(guò)國(guó)土資源部要求的土地合同簽訂和土地款繳納期限，這塊地還沒(méi)有繳納清楚土地出讓金，方興地產(chǎn)自己無(wú)力開(kāi)發(fā)，又找了兩家合作伙伴，但無(wú)下文。

第二，國(guó)有企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。在2013年下半年的時(shí)候，北京和上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)了高價(jià)拿地的情況，很多民營(yíng)企業(yè)都不參與，而且經(jīng)歷了多輪調(diào)控以后，民營(yíng)企業(yè)都開(kāi)始實(shí)行科學(xué)管理的內(nèi)控指標(biāo)，公司拿地、發(fā)展都必須達(dá)到指標(biāo)化要求后才進(jìn)行，而國(guó)有企業(yè)在多輪調(diào)控中都因?yàn)橛行酆竦馁Y金支持，沒(méi)有憂(yōu)患意識(shí)，尤其是一些國(guó)有企業(yè)將2013年底的拿地當(dāng)作是“敢賭”和“抄底”的機(jī)會(huì)，結(jié)果這些高價(jià)地全部砸在了手里。

第三，有些國(guó)企內(nèi)部管理不科學(xué)。筆者在調(diào)查中尤其發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，那就是為什么有些國(guó)有企業(yè)著急賣(mài)項(xiàng)目和資產(chǎn)以求回籠資金，除了因?yàn)槟玫刂Ц顿Y金多以外，更多的是因?yàn)樾枰兜墓こ炭詈芏?。很多?xiàng)目都是還沒(méi)有銷(xiāo)售，或者賣(mài)不出去，后面工程仍然在繼續(xù)。某國(guó)有企業(yè)在重慶一個(gè)項(xiàng)目有60萬(wàn)平米的庫(kù)存，房子已經(jīng)建好了，因?yàn)閼?hù)型過(guò)大，不符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，扔在那里賣(mài)不動(dòng)。而民營(yíng)企業(yè)一般在挖坑、定戶(hù)型之前，就已經(jīng)將一期房子預(yù)售，后面都是根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行施工進(jìn)度和調(diào)整戶(hù)型。

第四，出現(xiàn)問(wèn)題后慌亂，處理不當(dāng)，導(dǎo)致錯(cuò)上加錯(cuò)。在出現(xiàn)房子賣(mài)不動(dòng)、地王啃不動(dòng)的情況后，由于前置風(fēng)險(xiǎn)防控措施不足，加上公司決策思路問(wèn)題，我們看到很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)目前是手忙腳亂的狀態(tài)，有的公司應(yīng)對(duì)措施一錯(cuò)再錯(cuò)，拼命降價(jià)賣(mài)房子，賣(mài)資產(chǎn)，但是很快市場(chǎng)上出現(xiàn)了降價(jià)也賣(mài)不出去房子的問(wèn)題，于是有的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題立即僵在那里，變得更加無(wú)解。

那么試問(wèn)，過(guò)了這輪調(diào)整周期，這樣的企業(yè)還能站起來(lái)嗎？會(huì)不會(huì)大傷元?dú)?？如此的混亂管理狀態(tài)持續(xù)，不會(huì)在一次又一次的市場(chǎng)調(diào)整中，繼續(xù)“栽跟頭”？

當(dāng)然，出現(xiàn)這種情況在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中也只是一部分，不能代表全部。例如，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等一大批經(jīng)驗(yàn)豐富和內(nèi)控制度完善的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)一直保持穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)，在去年年底不搶地，還能不斷抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，低價(jià)補(bǔ)充土地資源，在這輪市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，這些企業(yè)顯得更加成熟和穩(wěn)健，是國(guó)有企業(yè)現(xiàn)代化管理的樣本。

國(guó)有企業(yè)要響應(yīng)國(guó)資委有關(guān)房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的精神，沒(méi)有從業(yè)必要的國(guó)有企業(yè)建議盡量退出房地產(chǎn)這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)和高資金投入的行業(yè)，仍要繼續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)有企業(yè)，盡快建立更加完善的職業(yè)經(jīng)理人管理制度和法人、負(fù)責(zé)人的審計(jì)問(wèn)責(zé)制度，在鼓勵(lì)勇敢開(kāi)拓精神的同時(shí)，一定要抓好必要的風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控指導(dǎo)，對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)流失和造成國(guó)有資產(chǎn)損失的錯(cuò)誤決策等問(wèn)題，必須問(wèn)責(zé)。