近日，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。截止目前，?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預(yù)計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向?qū)捤傻拇胧┏鰜怼?/div>
從當前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕。
從當前限購政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟背景與房地產(chǎn)市場基本面來講，當前宏觀經(jīng)濟下行，同時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津、?？?、無錫等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時間內(nèi)，預(yù)計將有一批類似于天津、南寧這樣二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關(guān)措施。
5月22日有媒體稱，住建部一位相關(guān)司局的人士向記者確認，“近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺?rdquo;。報道稱，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興向上證報表示，這個方向沒錯。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，限購取消是大勢所趨，當前盡管限購政策退出仍然“猶抱琵琶半遮面”，但是，從南寧首次放松限購政策至今，各地的限購政策放松的尺度越來越大，甚至出現(xiàn)昆明將限購資格審批權(quán)限下放至開發(fā)商的做法。從限購政策調(diào)整的趨勢來看，筆者預(yù)計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。
那么，從當前限購政策松綁的特征或逐步路徑來看有哪些特征？預(yù)計會有幾種方式？我們逐一來分析。
路徑一：調(diào)整限購資格認定標準，擴大符合購房資格群體范圍
從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購政策執(zhí)行標準，擴大符合購房資格的群體范圍。只不過區(qū)別是南寧是擴大可在南寧購房的區(qū)域范圍，而天津只是針對濱海新區(qū)來講，擴大濱海新區(qū)的可購房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。
因此，從區(qū)域房地產(chǎn)市場需求釋放的角度來看，兩地政策也更顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購政策的調(diào)整，基本上是整個北部灣經(jīng)濟圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場需求范圍，通過此次限購政策調(diào)整，有利于強化南寧在北部灣經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場核心地位；而天津則著重濱海新區(qū)的發(fā)展，就濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場來講，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，還是以更開放的角度迎接市場需求，以此使濱海新區(qū)市場重拾信心，促使企業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)到此進行投資。
總的來看，從市場影響的角度的來說，天津與南寧限購鑒定標準進行調(diào)整，擴大了城市或區(qū)域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變當前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場2014年年初以來下滑的局面。
此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴格）為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴大符合購房資格群體范圍。
路徑二：通過戶籍改革側(cè)面突破限購
仔細研究無錫、?？趹艏抡浑y發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是海口的“購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當前無錫、?？谑袠鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在無錫、海口限購政策沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫、海口兩個城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。
就無錫市而言，并沒有本省戶籍的限制條件，只要購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內(nèi)高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強行針”。但是，到了2015年之后高端需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場需求就回歸理性與正常。
就?？谑卸?，因為只是限定本省戶籍這個范圍“買房落戶”才有效，因此，對于這個旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個政策層面的優(yōu)惠。因此，海口“買房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客的涌入，這對于防止?？跇鞘写笃鸫舐淦鸬揭欢ㄗ饔谩?/div>
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，就?？?ldquo;買房落戶”政策對本省戶籍購房者影響而言，在市區(qū)購房達到“建筑面積達120平方米以上”的戶籍新政，可以有效去化?？谑幸徊糠指叨舜髴粜头吭?，尤其是對于2014年6月1日至年底這個時間段（因為?？?ldquo;買房落戶”政策暫定執(zhí)行到2014年12月31日止，視執(zhí)行效果再定是否延續(xù)或調(diào)整），海口市會有新一波高端房源去化的行情，會促使2014年年內(nèi)高端市場需求會大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強行針”。
當前，戶籍制度改革正在如火如荼進行。尤其是不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側(cè)面突破“限購”的方法之一。
路徑三：高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執(zhí)行“差別化”的限購政策
中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購？這些還都是個爭議的話題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求，在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。具體來講：
第一、不同需求市場可執(zhí)行“差別化”的限購政策，高端豪宅可放寬或放開限購政策。
對于普通自住需求的中小套型商品住宅市場來講，可制定“差別化”的信貸政策和限購政策，普通自住需求的中小套型商品住宅繼續(xù)限購，堅持去投資化，高端豪宅可放寬或放開限購政策。這樣，可以促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交，同時保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。對于普通商品住宅市場自住型需求來講，由于政策層面的保護，也不會受到豪宅市場太多的影響。
第二、年初整體市場成交量價出現(xiàn)下滑態(tài)勢，放開豪宅限購也難以影響樓市大趨勢。
第三、從未來預(yù)期出臺的長效調(diào)控機制來看，如果房地產(chǎn)市場“去投資化”機制一旦形成，豪宅市場也難以在短期內(nèi)對于樓市造成成交結(jié)構(gòu)的影響。
但是，如果“限購”措施今后要進行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當?shù)刈宰藴?rdquo;為限，以家庭為單位進行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購“微調(diào)”政策如果有必要進行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。
如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。
那么，在這樣的市場背景下，即使有豪宅項目、地王項目再入市，即使無錫或更多城市高端樓盤放開限購，也就沒有必要再讓我們沸沸揚揚進行市場炒作了，引起太多人關(guān)注了。
路徑四：限購政策執(zhí)行層面“明緊暗松”，最終逐步取消
從過去幾年各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，當樓市相對低迷期時，限購政策從執(zhí)行層面“明緊暗松”的“潛規(guī)則”總會發(fā)生。
回顧過去幾年，從執(zhí)行面來看，當樓市相對低迷期時，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。
據(jù)《華夏時報》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴格的限購限貸政策。
當前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。
因此，當前樓市相對低迷期時，各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)或?qū)⒅噩F(xiàn)市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策會“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。
其實，此時這些二三線城市樓市限購的存在意義也就不大了，取消限購對于市場的沖擊也不會太大。待市場時機成熟之時，這些城市再明確提出取消限購政策或針對這樣的現(xiàn)象不了了之，最終扯下這層還需補繳社保及納稅證明的遮羞紗布。
路徑五：下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度
“下放限購資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，在過去幾年限購政策執(zhí)行過程中也有所傳言。而至今，昆明有可能會將“下放限購資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。
據(jù)媒體報道，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。
對此，不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購房資格，也就意味著地方政府下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。對于昆明市來講，如果上述傳言屬實，那就是地方政府將限購資格審批權(quán)限下放至了開發(fā)商，這在某種程度上可以認為，開發(fā)商一定程度上可以決定購房者是否具有購房資格。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，如果上述傳言屬實，這對于政府來講，限購政策仍然在繼續(xù)執(zhí)行，從理論上來講，并沒有執(zhí)行層面的放松。但是，昆明市政府的做法是將限購執(zhí)行與否的皮球踢給了開發(fā)商，從責任的角度來說，即使有限購政策執(zhí)行層面出現(xiàn)松動的跡象，也是開發(fā)商松動的，不是地方政府為之。
而對于開發(fā)商來講，按照常識來講，基本不會嚴格執(zhí)行上述政策。此時，開發(fā)商背上了限購松動主謀的黑鍋。因此，如果上述傳言屬實，在某種程度上可以理解為購房人無需購房資格亦可買房，雖然官方?jīng)]有明確說明，但與取消無疑，或者可以看做是落地執(zhí)行4年的昆明限購令局部放松。
如果昆明上述政策調(diào)整獲得默認，那么，后續(xù)還會有更多的其他城市跟風，通過下放限購資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購政策。
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