對(duì)目前的中國(guó)住宅市場(chǎng)來說，“凜冬將至”似乎已經(jīng)成為了主旋律，住宅市場(chǎng)過去的黃金十年或?qū)o(wú)法得到延續(xù)。但商用物業(yè)與住宅決然不同的產(chǎn)品特性，決定了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的復(fù)雜和多變，從盈石集團(tuán)研究中心對(duì)20大城市市場(chǎng)數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)測(cè)來看，龐大的未來供應(yīng)將使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商將在更廣的地域和更深的領(lǐng)域面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

 

一線城市寫字樓需求強(qiáng)勁，部分二線城市供應(yīng)過熱

 

盈石中國(guó)城市寫字樓需求指數(shù)排名顯示，城鎮(zhèn)人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)規(guī)模大且現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平較高的一線城市處于寫字樓需求排名的第一集團(tuán)。上海和北京分別排名寫字樓 需求指數(shù)的前兩位，而在寫字樓供給指數(shù)中卻分別排名倒數(shù)第三位和倒數(shù)第一位，表明這兩個(gè)市場(chǎng)存在較大的供給缺口，這將繼續(xù)加劇企業(yè)選址邊緣化的趨勢(shì)。

 

預(yù)計(jì)未來三年，中國(guó)20大城市將新增甲級(jí)寫字樓約4,820萬(wàn)平方米，其中約68%位于16座二線城市，長(zhǎng)沙、天津、無(wú)錫供給壓力最大。由于很多二線城市都熱衷于第二CBD或城市新區(qū)的建設(shè)，青島、廈門、重慶、沈陽(yáng)、成都的供應(yīng)壓力也不容樂觀。

 

一線城市商業(yè)物業(yè)需求細(xì)化，二線城市異軍突起

 

盈石中國(guó)城市商業(yè)物業(yè)需求指數(shù)顯示，人口數(shù)量、收入以及支出等主要指標(biāo)都位于前列的上海和北京在需求指數(shù)排名中處于領(lǐng)先地位且遠(yuǎn)超其他城市。進(jìn)一步細(xì)化的商 業(yè)物業(yè)需求也刺激了一線城市商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)組合上的創(chuàng)新，同時(shí)品牌商也更傾向于將以上海和北京為代表的一線城市作為搶灘中國(guó)市場(chǎng)的突破口。受惠 于巨大人口基數(shù)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展刺激政策以及基礎(chǔ)建設(shè)的巨額投入，二線城市中的重慶和成都的消費(fèi)市場(chǎng)潛力不容小覷，其商業(yè)物業(yè)需求指數(shù)分別排名第三和第五。

 

在商業(yè)物業(yè)供給指數(shù)的排名中，二線城市明顯高于一線城市。預(yù)計(jì)供需指數(shù)排名雙雙靠前的城市，包括重慶、成都、武漢，未來它們的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平將得到快速提升，但同時(shí)也意味著劇烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

 

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的王道

 

其一，寫字樓開發(fā)應(yīng)回歸一線城市是理性選擇。上海和北京是最適合開發(fā)商和投資商進(jìn)入的市場(chǎng)，也將會(huì)是寫字樓開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。對(duì)于供給指數(shù)排名較高而需求指數(shù)排 名較低的寫字樓市場(chǎng)，如長(zhǎng)沙、無(wú)錫、廈門和沈陽(yáng)，這些城市存在整體空置過高、供應(yīng)過大等現(xiàn)象，堪稱寫字樓供給的紅海，預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)的去化周期。寫字樓開發(fā) 商和投資者進(jìn)入二線城市時(shí)應(yīng)保持慎重，盡量避開供應(yīng)高峰和未來供應(yīng)較大的非核心商圈來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于急于大規(guī)模發(fā)展新城，在二線城市優(yōu)先發(fā)展核心商圈更 為合理。

 

其二，供應(yīng)壓力之下的商業(yè)物業(yè)開發(fā)應(yīng)注重?fù)駮r(shí)擇地。前幾年累積的在建工程已陸續(xù)進(jìn)入了交付期，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量在未來一段時(shí) 間都將持續(xù)攀升，并且部分城市甚至出現(xiàn)大體量商業(yè)物業(yè)集中入市的現(xiàn)象。尤其是成都、重慶、南京、武漢、長(zhǎng)沙等城市未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較高，開發(fā)商進(jìn)入這些 城市應(yīng)該擇時(shí)擇地避免大供應(yīng)量沖擊。同時(shí)成都、武漢未來供應(yīng)都集中在購(gòu)物中心領(lǐng)域，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商項(xiàng)目如何脫潁而出、突出重圍成為關(guān)鍵課題。從品 牌商的角度來說，未來以重慶和成都為首的西南區(qū)域市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步上升，對(duì)于開發(fā)商和品牌商將是新的機(jī)遇。除一線城市外，天津、蘇州和哈爾濱從消費(fèi)能力和 增長(zhǎng)規(guī)模上也值得投資者重點(diǎn)關(guān)注，可能成為商業(yè)地產(chǎn)上的一片藍(lán)海。

 

其三，新型城鎮(zhèn)化將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)格局帶來不可低估的影響。新型城鎮(zhèn)化將 優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)邁入成熟階段奠定基礎(chǔ)。新城鎮(zhèn)化將是復(fù)雜、漫長(zhǎng)的過程，包括城鎮(zhèn)化成本分擔(dān)機(jī)制、土地財(cái)政等 在內(nèi)的根本性問題很有可能在短期內(nèi)無(wú)法得到解決，無(wú)疑會(huì)影響規(guī)劃實(shí)施的進(jìn)程和效果。可以預(yù)見的是，在不同領(lǐng)域以及不同地區(qū)的系列配套方案以及實(shí)施細(xì)則將在 最近兩年內(nèi)密集出臺(tái)，再加上城市以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)向，都將成為開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行戰(zhàn)略布局調(diào)整的重要依據(jù)。