從上個(gè)世紀(jì)90年代中后期至今，鄭州商業(yè)地產(chǎn)也經(jīng)歷了近20年的演變發(fā)展歷程。從最初的萌芽，到逐步成型，再到商業(yè)模式在矛盾中不斷調(diào)整，直至更多新的業(yè)態(tài)誕生，鄭州市商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）描繪著自己的演變路徑。

 

房改了 商業(yè)地產(chǎn)初迸火花

 

1998年，租賃制引入商場(chǎng)經(jīng)營管理，標(biāo)志著鄭州“商業(yè)”時(shí)代正式開始。正是在這一年，國家取消福利分房，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入成長期。在隨后的幾年里，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”才開始摩擦出火花，“商業(yè)地產(chǎn)”的大幕終于開啟。

 

“房改開始后，一些單位在資金緊張時(shí)就會(huì)把家屬院可銷售的底商以略高于住宅的價(jià)格出售，那時(shí)候平均售價(jià)才5000元/㎡。”何宏劍清楚地記得房改剛開始的幾年里，大批底商開始上市交易。“這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)不算便宜。”何宏劍坦言，只是那時(shí)候多數(shù)人都沒有錢，房改分房還需要到處借錢，更別提投資買商鋪了。

 

產(chǎn)權(quán)制度與國家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，讓城市人超前地感受到了國家發(fā)展所帶來的紅利。當(dāng)住了一段房改房后，一些人又?jǐn)€下些積蓄，就開始萌發(fā)改善居住環(huán)境的想法。未來花園就是那個(gè)時(shí)期鄭州市最高檔的住宅小區(qū)之一。

 

事實(shí)上，2000年的北京已經(jīng)開始流傳“商業(yè)地產(chǎn)”的概念，鄭州大規(guī)模地開始理解、接納并傳播商業(yè)地產(chǎn)的概念是在2002年。

 

2002年，市民王先生以3400元/㎡的價(jià)格在未來花園三期買了房子，他記得當(dāng)時(shí)未來花園二期一間面積很大的商鋪賣6000元/㎡，但人們投資的意愿不強(qiáng)烈，這說明當(dāng)時(shí)的人們對(duì)投資商鋪還是存有很強(qiáng)的戒備心。

 

這個(gè)時(shí)期，隨著建業(yè)花園、未來花園等純商業(yè)住宅小區(qū)面世，商鋪形態(tài)也開始出現(xiàn)，但開發(fā)商的主要精力還是開發(fā)住宅，商鋪僅是配套，商鋪的價(jià)值也沒有體現(xiàn)。

 

房改前 商鋪以家屬院底商為主

 

“當(dāng)年我就在單位的家屬院樓下開了間早餐店，當(dāng)時(shí)的租金很便宜，但盈利頗豐。”上世紀(jì)90年代，市民王峰已經(jīng)下海經(jīng)商；如今的他，是專做外貿(mào)生意的大老板。

 

在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上，房改當(dāng)屬一個(gè)分界嶺。房改前，城市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)雛形主要以各個(gè)家屬院樓下的底商為主。“當(dāng)時(shí)鄭州市政府有規(guī)定，各個(gè)單位住宅樓都要配有一定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。”省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、鄭州希瑞房地產(chǎn)策劃有限公司董事長何宏劍說，在那個(gè)年代，商業(yè)地產(chǎn)主要特征是依靠這些家屬院形成的底商，既沒有調(diào)研分析定位，也沒有設(shè)計(jì)感，自生自滅，而且那時(shí)的底商屬于劃撥土地，不允許買賣。

 

“當(dāng)年底商的業(yè)態(tài)也很單一，基本上以理發(fā)店、早餐店、糧店、食雜店等簡單形態(tài)為主。”王峰記得很清楚。

 

1997年，隨著國家住房改革的推進(jìn)，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)開始探路。但是這一年，項(xiàng)目多為國有公用建筑，全民可買的住宅和商業(yè)項(xiàng)目很少。而商場(chǎng)經(jīng)營多為“國企”模式，統(tǒng)一采購、銷售和管理，每個(gè)攤位都姓“公”，每個(gè)員工都是“服務(wù)員”。

 

金融危機(jī)襲來 商鋪扎堆兒崛起

 

實(shí)際上真正將“商業(yè)與地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值融合和提升”，是在2003年以后，一件件大手筆的“激情”之作相繼誕生。2000年，鄭州中誠置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)鄭州匯龍城項(xiàng)目；2001～2002年，丹尼斯、九頭崖、易初蓮花、上海聯(lián)華等快速發(fā)展。2003年~2007年，從大上海城步行街，到紅星美凱龍、金智·萬博商城、曼哈頓廣場(chǎng)、鄭州國貿(mào)中心，一批大型商業(yè)項(xiàng)目入市，把鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推向高潮。其中，2006年，東方國際家居廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、天旺廣場(chǎng)、元通紡織城等商業(yè)地產(chǎn)扎堆兒崛起，“鋪王”概念流行。

 

“實(shí)際上這個(gè)時(shí)期有一段時(shí)間住宅不好賣，當(dāng)時(shí)鄭州的住宅市場(chǎng)價(jià)格長期徘徊在2800元/㎡左右。”何宏劍回憶。

 

“那時(shí)候在媒體上打廣告的只有我們一家。我們的廣告語是：丹尼斯在哪里，財(cái)富就在哪里。”2004年，何宏劍參與關(guān)虎屯生活廣場(chǎng)的農(nóng)改超項(xiàng)目，這也算是鄭州較早的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也在國內(nèi)率先采用了L形街區(qū)設(shè)計(jì)，而萬達(dá)廣場(chǎng)的幾代產(chǎn)品里，街區(qū)都采用的是U形設(shè)計(jì)，從這一點(diǎn)來看，鄭州商業(yè)地產(chǎn)起步不算晚。

 

2008年左右，受金融危機(jī)影響，住宅市場(chǎng)雪上加霜，很多開發(fā)商開始把目光投向了商鋪。“當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供不應(yīng)求，我曾經(jīng)為了租一間商鋪，拜托了很多人。”市民趙云霞說。的確，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，大量消費(fèi)需求促使商鋪?zhàn)饨鹂焖僭鲩L，租金上漲也促使出現(xiàn)一鋪難求。

 

城中村改造 帶來新一輪開發(fā)高潮

 

隨著鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，城市中心可供開發(fā)的土地越來越少。2003年，鄭州市政府吹響城中村改造的號(hào)角，大批因城中村拆遷而入市的土地誘惑著每個(gè)開發(fā)商。很多開發(fā)商不再像過去主攻住宅，而是轉(zhuǎn)投綜合體開發(fā)。

 

同時(shí)，舊城改造、道路改擴(kuò)建等也給鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來轉(zhuǎn)機(jī)。幾經(jīng)調(diào)整后，鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開啟全速時(shí)代。一大批大規(guī)模、高檔次的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)面市，比如街區(qū)特點(diǎn)明顯的曼哈頓，擁有強(qiáng)勢(shì)主力店的國貿(mào)360等，它們給鄭州市場(chǎng)帶來了一種不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新路子，并開創(chuàng)了鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新局面。

 

城市綜合體等開發(fā)模式就是從這一時(shí)期逐漸在鄭州樓市嶄露頭角的。“集中商業(yè)體現(xiàn)了鄭州商業(yè)地產(chǎn)在高速發(fā)展。”何宏劍認(rèn)為，這個(gè)時(shí)期由于城中村改造而出現(xiàn)的一系列城市綜合體，給鄭州人民的生活帶來了巨大轉(zhuǎn)變。

 

至此，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

 

“狼”時(shí)代 訂單式商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)行

 

從街鋪到商圈，從集市到超市，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展被一根看不見的線牢牢牽引，不斷向前發(fā)展。有專業(yè)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)乃至發(fā)展最根本的原因就是市場(chǎng)需求。最初人們的商業(yè)需求僅停留在滿足基本的購物需求上。但隨著城市的不斷發(fā)展，人們的需求也開始向精神層面轉(zhuǎn)化，已經(jīng)不再停留在對(duì)物質(zhì)的基本需求。

 

2011年，中原萬達(dá)在鄭州正式開業(yè)，這是萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍鄭州商業(yè)地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目。“萬達(dá)、華潤萬象城、華南城、華商匯、五洲城……這些都是鄭州商業(yè)地產(chǎn)外來的狼。”何宏劍認(rèn)為，外來商業(yè)地產(chǎn)大鱷的到來，一方面說明了鄭州的發(fā)展?jié)摿?，另一方面為鄭州商業(yè)地產(chǎn)帶來重新洗牌的可能。

 

“誰都不會(huì)想到，其實(shí)目前鄭州最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是丹尼斯。”何宏劍透露，現(xiàn)在甚至未來，丹尼斯擁有自有商業(yè)物業(yè)是150萬㎡，丹尼斯的每個(gè)項(xiàng)目都是自建自用。

 

“現(xiàn)在鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了訂單式開發(fā)的商用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代。”何宏劍分析認(rèn)為，如今各開發(fā)商十分注重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，隨著競爭越來越激烈，各開發(fā)商紛紛對(duì)擬入駐的合作商家進(jìn)行訂單式開發(fā)，進(jìn)而贏得更多的主力店支持，帶動(dòng)整體商鋪價(jià)值。

 

資本是趨利的，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。從長遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。

 

由簡入奢 鄭州寫字樓步入高速發(fā)展時(shí)期

 

從藏身于住宅之中，沒有純粹的寫字樓概念，到專業(yè)的寫字樓辦公階段，鄭州寫字樓從無到有經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段。

 

與商業(yè)地產(chǎn)相同，鄭州房地產(chǎn)最初階段同樣沒有寫字樓地產(chǎn)的身影。最初，鄭州并沒有真正意義上的寫字樓，企業(yè)的辦公樓最早是“藏身”于住宅之中的，一方面純辦公用的寫字樓費(fèi)用昂貴，另一方面當(dāng)時(shí)的開發(fā)商對(duì)專業(yè)的寫字樓幾乎是沒有概念，而主要選擇既可辦公又可居住的地產(chǎn)。直到1997至1998年間，未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)等專業(yè)寫字樓的出現(xiàn)標(biāo)志著鄭州進(jìn)入專業(yè)寫字樓辦公階段。它們的出現(xiàn)猶如深沉的夜空中劃過一顆耀眼的新星，吸引無數(shù)人的眼光，成為鄭州市中心有名的地標(biāo)。

 

2005至2008年，隨著鄭州CBD的發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入成熟發(fā)展期，寫字樓在CBD區(qū)域如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。在CBD建成前，辦公樓多是單個(gè)、獨(dú)棟分布的，之后才開始成區(qū)、成片地建設(shè)，并且更加注重交通、人氣、周邊配套等。這樣一來，企業(yè)的辦公地址也從臨街高層住宅開始向純寫字樓遷移，尤其是銀行的分支機(jī)構(gòu)、大企業(yè)的駐鄭辦事處、律師事務(wù)所等。  

 

而當(dāng)CBD初具規(guī)劃后，很多在CBD商務(wù)區(qū)寫字樓工作的白領(lǐng)經(jīng)常抱怨的一個(gè)問題就是吃飯難、住宿難、停車難。這主要是因?yàn)樯虅?wù)區(qū)缺少生活服務(wù)設(shè)施，使得CBD寫字樓的優(yōu)勢(shì)不太明顯，從而進(jìn)入后CBD階段。于是，開發(fā)商開始從政治、經(jīng)濟(jì)、交通、生活等角度考慮寫字樓的布局。

 

目前，鄭州的寫字樓分為三大方向發(fā)展。第一是兼顧政務(wù)、商務(wù)的中央政經(jīng)區(qū)，比如省政府金水路沿線地段。第二是發(fā)展成熟的CBD寫字樓區(qū)，雖然存在一定的問題，但其影響力仍不容小覷。第三是交通樞紐地區(qū)，如已經(jīng)開通或者正在開發(fā)修建的地鐵沿線地段、高鐵站等。有專家預(yù)言，未來幾年，鄭州周邊的新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園也將成為寫字樓成長的新土地。