5月6日，北京土地供應(yīng)市場4宗多功能經(jīng)營性地塊出讓，最終總成交價(jià)達(dá)到58.45億元，平均溢價(jià)率為29.17%。至此，2014年北京土地成交量為88宗，土地出讓總收入達(dá)1114.53億元，比去年同期上漲103.5%。其中，居住類地塊的成交宗數(shù)和土地出讓金均達(dá)到2007年以來同期最高值。

 

在北京等一線城市土地市場持續(xù)高溫的同時(shí)，受庫存量較大、銷售萎縮等因素影響，二、三線城市的土地市場早已不復(fù)去年的火熱局面，底價(jià)或低溢價(jià)成交的情況頻頻出現(xiàn)。

 

進(jìn)入2014年后，土地市場兩極分化的情況正愈演愈烈。

 

北京重點(diǎn)地塊熱度不減

 

自今年1月7日，北京土地市場開市以來，北京市國土局共出讓土地60宗，其中經(jīng)營性用地49宗，占總數(shù)的82%。

 

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京土地收入快速增長的一個(gè)重要原因就是推地力度的加大。今年北京土地市場優(yōu)質(zhì)地塊占比增加明顯，集中出讓的地塊中總有一些位置相對(duì)較好的土地項(xiàng)目可以引起房企的熱情，這使得北京的土地市場始終維持較高的熱度。

 

今年2月，龍湖地產(chǎn)以35.7億元的價(jià)格競拍獲得豐臺(tái)西局地塊，創(chuàng)下區(qū)域地價(jià)新高。隨后，京南的優(yōu)質(zhì)地塊被大量推入市場，激發(fā)了房企的購買積極性。

 

“根據(jù)集團(tuán)對(duì)政策及市場形勢(shì)的判斷，我們認(rèn)為目前在一線城市拿地是大好時(shí)機(jī)。泰禾集團(tuán)堅(jiān)決看好一線城市的市場前景，看好北京未來的樓市發(fā)展形勢(shì)，接下來還將繼續(xù)增加在北京這類一線城市的土地儲(chǔ)備。”泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男此前表示。2014年以來，泰禾集團(tuán)在北京土地市場尤為活躍，拿地花費(fèi)已經(jīng)超過100億元。沈力男認(rèn)為，從2013年上半年開始，泰禾集團(tuán)看好一線城市，搶先布局北京孫河板塊等有升值潛力地塊的決策是對(duì)的。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來看，房企對(duì)北京等一線城市的土地依然渴求，相比較三、四線城市看得見的風(fēng)險(xiǎn)，北京等一線城市目前需求總量仍然很大，即使出現(xiàn)調(diào)整，幅度也不會(huì)很大，對(duì)房企的影響有限。

 

而在北京的不同區(qū)域，土地市場也存在分化現(xiàn)象。以前述5月6日北京出讓的4宗地塊為例，其中大興區(qū)西紅門0302-010-2地塊交易表現(xiàn)突出，現(xiàn)場經(jīng)過85輪競拍，最終由天恒在萬科、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、東亞新華等7家企業(yè)的激烈競爭中摘得，總價(jià)19.1億元，溢價(jià)率85.4%。而其余地塊，從報(bào)價(jià)到現(xiàn)場競價(jià)情況都表現(xiàn)平平。

 

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭預(yù)測(cè)，在市場升溫期，北京土地市場經(jīng)歷了一輪高溫交易周期，在今年一季度，土地市場優(yōu)質(zhì)地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以后，房地產(chǎn)市場的下行趨勢(shì)愈加明顯，北京土地市場交易狀態(tài)也開始呈現(xiàn)出分化和觀望趨勢(shì)。4月以及5月初，商品住宅成交的形勢(shì)或許影響整個(gè)市場主體預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)折，這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。

 

二、三、四線土地市場平淡

 

中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，包括萬科、保利、恒大在內(nèi)的10家標(biāo)桿房企在一線、二線和三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。與2013年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市則明顯下滑了28個(gè)百分點(diǎn)。

 

可以看出，雖然今年以來樓市前途未卜，但一線城市對(duì)房企的吸引力不減反增。相比之下，二、三線城市的土地市場略顯平淡，呈現(xiàn)出明顯的分化跡象。

 

從全國來看，跨入2014年后，土地市場的供求情況整體呈現(xiàn)疲軟趨勢(shì)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心提供的中國主要城市土地市場交易情報(bào)，今年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地8697宗，推出土地面積34044萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地，下同）2876宗，推出土地面積13820萬平方米，環(huán)比減少43%，同比增加8%。

 

進(jìn)入4月，土地供應(yīng)情況環(huán)比回升，但仍低于去年同期。4月，全國300個(gè)城市共推出土地2646宗，環(huán)比增加26%，同比減少22%；推出土地面積10377萬平方米，環(huán)比增加18%，同比減少16%。其中，住宅類用地795宗，環(huán)比增加23%，同比減少18%；推出土地面積3480萬平方米，環(huán)比增加12%，同比減少15%。

 

與此同時(shí)，土地成交量也處于低位。第一季度，全國300個(gè)城市共成交土地7185宗，成交面積27299萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面積11098萬平方米，環(huán)比減少39%，同比減少0.4%。到了4月，全國土地成交量總體略有回升，但距去年同期也有較大差距。4月，全國300個(gè)城市共成交土地1638宗，環(huán)比增加8%，同比減少38%；成交面積6738萬平方米，環(huán)比增加13%，同比減少33%。其中，住宅用地501宗，環(huán)比增加7%，同比減少36%；成交面積2517萬平方米，環(huán)比增加11%，同比減少24%。

 

價(jià)格方面，第一季度全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1365元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲28%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1858元/平方米，環(huán)比上漲11%，同比上漲26%。進(jìn)入4月，兩組成交均價(jià)數(shù)字繼續(xù)小幅上漲，分別增至1389元/平方米和1860元/平方米。平均溢價(jià)率21%，較上月回升7個(gè)百分點(diǎn)，且高于上年同期4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率21%，較上月提高5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高2個(gè)百分點(diǎn)。

 

雖然土地成交均價(jià)及溢價(jià)率仍保持小幅上漲，但此前國土資源部發(fā)布的今年一季度全國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)成果顯示，地價(jià)漲幅已經(jīng)開始收窄。值得一提的是，這是地價(jià)漲幅在7個(gè)季度后首次收窄。

 

一面是一線城市土地市場持續(xù)火爆，一面是二、三、四線城市后勁不足，土地市場在不同級(jí)別城市表現(xiàn)的分化還將延續(xù)一段時(shí)間。

 

同策咨詢市場研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這一明顯分化現(xiàn)象的出現(xiàn)，是由于一線城市龐大的市場需求及各方面優(yōu)勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以出現(xiàn)整體降溫；二線城市主要是由于部分城市庫存量高漲，出現(xiàn)大幅降價(jià)現(xiàn)象，導(dǎo)致部分企業(yè)在該城市拿地偏謹(jǐn)慎；而三、四線城市普遍存在前期供應(yīng)量過大的問題，這不得不使房企調(diào)整拿地策略，尤其是在庫存量高漲的地區(qū)少拿地或者不拿地。