在同質(zhì)化、超體量、電商的沖擊下，如今的昆明商業(yè)地產(chǎn)疲態(tài)盡顯，毫不客氣的說如今的開發(fā)商都已陷入了只求出路，而不問出路的怪圈。正所謂對癥下藥，才能藥到病除，在昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面對困局一籌莫展的今天，或許尋根問底的求索原因?qū)ΠY下藥比一味模仿其他城市的做法來的靠譜。

 

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài)、運(yùn)營困擾開發(fā)商

 

共性中尋個(gè)性 擺脫同質(zhì)化要因地制宜

 

有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項(xiàng)目彼此之間形成對立的關(guān)系，造成運(yùn)營成本的增加，進(jìn)而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問題，所謂對癥下藥，同質(zhì)化的原因何在，想必只有開發(fā)商找對了原因，因地制宜地制定策略方能擺脫困擾，獨(dú)步昆明商業(yè)地產(chǎn)江湖。

 

規(guī)劃理念

 

綜合體集中出現(xiàn)誘發(fā)同質(zhì)化

 

去年發(fā)布的《云南省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城市綜合體建設(shè)的指導(dǎo)意見》明確提出“力爭5年內(nèi)，全省規(guī)劃建設(shè)100個(gè)以上綜合性高、帶動(dòng)性強(qiáng)、影響力大的城市綜合體”。

 

在政府看來，商業(yè)地產(chǎn)不僅能提高周邊土地價(jià)值，還能增加就業(yè)、改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、裝扮市容市貌，這些是普通住宅所不具備的。

 

據(jù)了解，2009年昆明建成的城市綜合體只有8個(gè)。而在今年的春交會(huì)上，螺螄灣中心、潤城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等項(xiàng)目都推出了大量商業(yè)體。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明已建成、正在建設(shè)和規(guī)劃當(dāng)中的城市綜合體數(shù)量就達(dá)到了40余個(gè)，商業(yè)容量將超過1000萬平方米。

 

值得注意的是，城市綜合體的主要商業(yè)無非是寫字樓、公寓式酒店，再加上一些臨街銷售、購物中心，規(guī)定這些城中村必須要有那么多的商業(yè)體量，肯定會(huì)造成商業(yè)屬性或者體量的同質(zhì)化。

 

商業(yè)業(yè)態(tài)

 

商業(yè)模式易復(fù)制與跟風(fēng)

 

零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式在昆明實(shí)在太多，特別是在市中心核心商業(yè)圈多得讓人感覺到疲乏。不管你是去新西南、百盛還是昆百大、順城購物，還是就餐，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營的商家品牌是驚人的雷同，甚至連價(jià)格都一模一樣。出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，究其原因是昆明的商業(yè)模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化嚴(yán)重所導(dǎo)致。

 

“做片區(qū)商業(yè)體量偏小，做社區(qū)商業(yè)又和市中心的商圈模式雷同，現(xiàn)在定位兩難。”西市區(qū)某城中村改造項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人最近和記者聊天時(shí)感嘆，該項(xiàng)目取得預(yù)售證已有時(shí)日，但商業(yè)部分尚未最終定位進(jìn)行推廣。“一旦定位錯(cuò)位出現(xiàn)于周邊商圈同質(zhì)化，最后肯定會(huì)被市場淘汰。”這位負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在的商業(yè)模式很容易被復(fù)制，市場跟風(fēng)也很嚴(yán)重，要取得成功必須要有自己的特色。

 

運(yùn)營模式

 

公寓式酒店銷售模式大同小異

 

昆明目前只有少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商自持大量商業(yè)體統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，比如三市街的順城購物中心。大部分的商業(yè)模式屬于“租售并舉”，比如南亞風(fēng)情第壹城，租售比例幾乎各占一半。也有部分是開發(fā)商出售后統(tǒng)一管理，在一定的時(shí)間內(nèi)返點(diǎn)給投資客，而最明顯的就是公寓式酒店。

 

由于國家對于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，在住在限購的大背景下，宜商宜居、小戶型、低總價(jià)的商住兩用酒店式公寓項(xiàng)目最受普通投資者青睞。“返點(diǎn)、免費(fèi)入住。”，幾乎是開發(fā)商向投資客推銷酒店式公寓的唯一手段。當(dāng)中唯一的區(qū)別是你年返5個(gè)點(diǎn)，他年返8個(gè)點(diǎn)；你返5年，他返三年；你免費(fèi)入住7天，他免費(fèi)入住一個(gè)月而已。既然模式一樣，無非是誰比誰更狠一點(diǎn)而已，畢竟返點(diǎn)方式不一樣，會(huì)直接影響到投資客的直接收益。

 

昆明商業(yè)地產(chǎn)“量變”引發(fā)“質(zhì)變”思考

 

從過盛到過剩 開發(fā)商經(jīng)歷冰火考驗(yàn)

 

“1972萬平方米商業(yè)供應(yīng)量”、“700萬區(qū)域人口”、“人均商業(yè)比接近3平方米”，昆明商業(yè)體量超標(biāo)儼然已經(jīng)成了板上釘釘?shù)氖聦?shí)。在商業(yè)超速成長的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的量變已經(jīng)悄然進(jìn)行著，量變因何而起，為什么依然有開發(fā)商奮不顧身投身商海？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，追究商業(yè)地產(chǎn)體量超標(biāo)背后的原因，城鎮(zhèn)化、中心論、數(shù)據(jù)漏洞是重要的三個(gè)關(guān)鍵詞。

 

城鎮(zhèn)化

 

城鎮(zhèn)化進(jìn)度與項(xiàng)目數(shù)成反比

 

2010年昆明市政府提出要大力推進(jìn)全域城鎮(zhèn)化，可以說，城鎮(zhèn)化推進(jìn)了昆明城市的發(fā)展，讓大量區(qū)域綜合體拔地而起，而現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化進(jìn)程的緩慢，導(dǎo)致項(xiàng)目大量面市之后，市場消化不足導(dǎo)致招商困難。

 

大田宥總經(jīng)理孟少軍認(rèn)為：“時(shí)間的不對稱是造成現(xiàn)階段商業(yè)體量超標(biāo)的原因。”他指出，城鎮(zhèn)化是一個(gè)漫長的過程，現(xiàn)階段，昆明現(xiàn)存的商業(yè)體量乍一看是挺驚人的，原因就是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的速度不夠，而項(xiàng)目卻大量的開始面市，簡單來說，超標(biāo)的體量只是現(xiàn)階段存在的問題。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，這不是問題。因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，城市化速度加快，一方面是好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和壞的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并存，但必然會(huì)是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程；另一方面就是城市消化商業(yè)地產(chǎn)的快慢對城市化進(jìn)程影響很大。所以伴隨著城市化進(jìn)程，商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)也是一個(gè)正常的現(xiàn)象。

 

中心論

 

部分房企“造中心”太自信

 

從2009年順城建設(shè)投入運(yùn)營之后，昆明諸多城市商業(yè)綜合體遍地開花。昆明政府提出2017年要建成100多個(gè)綜合體，到目前為止，已經(jīng)有四十多個(gè)在建的城市綜合體，開業(yè)的也有十幾個(gè)。 業(yè)內(nèi)紛紛擔(dān)憂，“短期內(nèi)這種井噴式的供應(yīng)體量，存在著泡沫。”

 

實(shí)際上，除非到演砸的那一天，否則沒有哪個(gè)入局者會(huì)承認(rèn)自己是泡沫，而開發(fā)商的這種自信并非空穴來風(fēng)?，F(xiàn)階段，昆明多數(shù)商業(yè)體基本出現(xiàn)在城市綜合體中，“城市客廳”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念層出不窮。一位不愿透露姓名的商業(yè)公司董事副總向記者透露：“一個(gè)城市對超大型核心商業(yè)項(xiàng)目的容納能力有限，現(xiàn)如今很多項(xiàng)目在定位時(shí)動(dòng)不動(dòng)就是中心，雖然城市朝著多中心發(fā)展是趨勢，但從昆明的現(xiàn)狀來說，如此多的中心不免讓人感到滑稽，這么多項(xiàng)目都想成為城市的商業(yè)中心未免太過自信。”

 

數(shù)據(jù)表象

 

用未來算計(jì)今天 危機(jī)被夸大

 

“1972萬平米商業(yè)”、“700萬區(qū)域人口”，這兩組數(shù)據(jù)放在一塊，相比多數(shù)人得出的結(jié)論都是昆明人均商業(yè)面積接近3平方米。然而我們不禁要懷疑的問一句，用未來的供應(yīng)量算在今日的人口總量上，這樣真的好么？

 

據(jù)本報(bào)記者梳理，所謂的近2000萬平方米的體量包括了在建和待建的大部分項(xiàng)目，并且有大概200萬平方米是已經(jīng)建成開業(yè)的。換名話說，這近2000萬平方米的供應(yīng)量并不會(huì)集中推向市場，而是隨著項(xiàng)目進(jìn)度在未來5到10年逐步推出。

 

另一方面，700萬區(qū)域人口并不準(zhǔn)確，據(jù)記者了解，2012年昆明常住區(qū)域人口應(yīng)為726萬。昆明市政府發(fā)布的文件中稱，目前昆明的城市化達(dá)到60%，并將在2015年達(dá)到70%，這10%的城市化率的提高帶來的是近80萬人口的增量。

 

綜上所述，雖然商業(yè)地產(chǎn)體量巨大，但是把未來10年存在的供應(yīng)量算在現(xiàn)階段的區(qū)域人口頭上，這似乎有點(diǎn)托大。但必須承認(rèn)的是，巨量的供應(yīng)客觀存在，城鎮(zhèn)化程度不高，現(xiàn)階段昆明商業(yè)地產(chǎn)依然處在最困難的時(shí)刻。