近幾年，國(guó)內(nèi)土地價(jià)格高速上漲，各項(xiàng)政策調(diào)控周期變短，房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻挑戰(zhàn)。在國(guó)內(nèi)這樣的投資環(huán)境下，房企出海儼然成為一陣潮流。

 

日前，高力國(guó)際發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)資金出海》白皮書稱，中國(guó)跨境投資已經(jīng)由2008年的6900萬(wàn)美元上升至2013年的160億美元。在發(fā)展商及投資者均通過(guò)海外市場(chǎng)較高收益率、國(guó)內(nèi)政策環(huán)境以及發(fā)展國(guó)際業(yè)務(wù)和品牌形象之機(jī)遇獲利的背景下，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，該投資規(guī)模在2014年將會(huì)翻番。

 

前三月海外投資逾90億美元全年投資或翻倍

 

仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，2013年，中國(guó)買家在境外商業(yè)地產(chǎn)及住宅開發(fā)項(xiàng)目的投資額超過(guò)100億美元，較2012年增幅超過(guò)30%。其中海外商業(yè)房地產(chǎn)的投資總額為76億美元，同比增長(zhǎng)124%。而2012年和2011年僅為33億美元和29億美元。

 

而在今年年初，房企出海投資迎來(lái)了一個(gè)高潮。僅前三個(gè)月，綠地、萬(wàn)達(dá)以及碧桂園三家房企已在倫敦及悉尼拋出約90億美元的投資計(jì)劃，業(yè)內(nèi)人士分析，今年中國(guó)房企在海外的投資量或?qū)⑦_(dá)到空前巨大。

 

其中，最大手筆的當(dāng)屬綠地集團(tuán)。其在年初以125億元人民幣一舉拿下倫敦兩個(gè)住宅項(xiàng)目，拉開了今年房企進(jìn)軍海外的大幕。隨后2月28日，綠地集團(tuán)宣布與馬來(lái)西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署合作備忘錄，將投資200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)，其中一個(gè)項(xiàng)目將成為中國(guó)企業(yè)在馬來(lái)西亞投資的最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項(xiàng)目。3月8日，綠地集團(tuán)就投資加拿大多倫多市中心簽署合作備忘錄，總投資超過(guò)22億元人民幣。

 

此外，1月20日，繼碧桂園去年成為馬來(lái)西亞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商后，雅居樂(lè)以4.3億元人民幣收購(gòu)吉隆坡一幅4.1萬(wàn)平方米的地盤。這是雅居樂(lè)海外市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，保守估計(jì)此項(xiàng)目回報(bào)率可達(dá)現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。

 

1月24日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布將以20億英鎊到30億英鎊在英國(guó)開展城市改造計(jì)劃，主要投資文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。

 

2月27日，繼去年在馬來(lái)西亞成功“扎營(yíng)”后，碧桂園以7300萬(wàn)澳元買下澳大利亞悉尼西北部的一處開發(fā)用地。該地塊總占地面積17,580平方米，距悉尼西北部15公里，地理位置優(yōu)越。

 

房企“入海如潮”尋找途徑避資金風(fēng)險(xiǎn)

 

對(duì)于房企紛紛“出海”，第一太平戴維斯廣州投資及銷售部董事張智聰分析指：“主要是當(dāng)下中央鼓勵(lì)房企走出去，大興移民潮。”

 

此外，海外項(xiàng)目融資成本相對(duì)較低，也成為開發(fā)商紛紛投身海外的原因之一。援引某金融機(jī)構(gòu)對(duì)比國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率的數(shù)據(jù)可看到，國(guó)內(nèi)利潤(rùn)里在10%-15%之間，且呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，而海外投資項(xiàng)目利潤(rùn)率可達(dá)到20%-30%之間，盈利空間可見一斑。

 

“國(guó)外產(chǎn)品成本比較低，同時(shí)有助于集團(tuán)分散投資，減少資金風(fēng)險(xiǎn)。這代表在國(guó)外能得到的回報(bào)更多。”張智聰續(xù)指，“預(yù)測(cè)這種勢(shì)頭會(huì)繼續(xù)保持，直至國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)也飽和。”

 

“總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房企投資海外對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或許是件好事，這減低了國(guó)內(nèi)投資熱度，讓國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能喘上一口氣。”陳厚橋指出。

 

“出海”計(jì)劃老大發(fā)“狠”話進(jìn)軍海外或存四大風(fēng)險(xiǎn)

 

與持續(xù)增長(zhǎng)的海外投資金額相對(duì)應(yīng)的是，房企大幅增長(zhǎng)的銷售目標(biāo)。

 

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，2014年綠地計(jì)劃再進(jìn)入包括新加坡、法國(guó)、加拿大等3~5個(gè)國(guó)家，全年海外總投資新增超100億美元，銷售目標(biāo)增至200億元人民幣，明年預(yù)計(jì)將超400億元人民幣。

 

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌則表示，碧桂園將在海外進(jìn)一步拓展，未來(lái)5年海外市場(chǎng)份額將占集團(tuán)銷售總額的三分之一，目前正在美國(guó)和加拿大尋找合適項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。

 

此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林指出，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在規(guī)劃加大海外拓展的步伐，將重點(diǎn)布局文化和旅游業(yè)，爭(zhēng)取2020年海外市場(chǎng)收入占比2到3成。

 

業(yè)內(nèi)分析，目前海外市場(chǎng)吸引國(guó)內(nèi)開發(fā)商的根本原因是利益最大化。當(dāng)下國(guó)內(nèi)主要城市開發(fā)相對(duì)飽和、快速增長(zhǎng)的時(shí)代接近尾聲，同時(shí)中國(guó)政府持續(xù)對(duì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)進(jìn)行降溫手段，抑制高速上漲的房?jī)r(jià)。相比之下，國(guó)外投資較高的收益率就顯得格外誘人。

 

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商國(guó)外項(xiàng)目

 

然而，截至2014年4月，盡管開發(fā)商對(duì)海外開發(fā)投資增長(zhǎng)百分比令人矚目，但僅有少數(shù)大型開發(fā)商完成了交易，這不難說(shuō)明跨境投資仍然處于早期階段。

 

陳厚橋直言，房企投資資金金額如此之大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)有四點(diǎn)。“一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商仍不太了解海外市場(chǎng)，不熟悉國(guó)外的房地產(chǎn)玩法；二是政策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商需跟當(dāng)?shù)卣蚝藐P(guān)系；三是金融風(fēng)險(xiǎn)，投資國(guó)外需將資金轉(zhuǎn)出，賺到的錢又要轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)，這之間產(chǎn)生的損失很難保證；四是外國(guó)人口并沒(méi)那么多，以前或許在中國(guó)建多少房子都不愁賣，但在國(guó)外這個(gè)問(wèn)題就必須考慮清楚了。”

 

國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的不穩(wěn)定因素，也在影響著房企是否出海的決策。高力國(guó)際調(diào)研及咨詢董事陳厚橋直言，近年來(lái)幾個(gè)標(biāo)志性事件成為了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)事業(yè)或出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)——宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)、萬(wàn)達(dá)將重心轉(zhuǎn)向旅游及文化事業(yè)、李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地物業(yè)。“大多數(shù)房企都已經(jīng)在考慮多區(qū)域投資，以避開國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。”

 

房企進(jìn)軍海外勢(shì)頭大增，是否意味著房企在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資減少？對(duì)此，張智聰認(rèn)為，目前海外投資份額相對(duì)較少，房企通過(guò)地塊的貸款就可以去發(fā)展該項(xiàng)目，所需費(fèi)用也僅是當(dāng)時(shí)買下地塊所需的錢而已，并不能說(shuō)增大海外投資就意味著減少國(guó)內(nèi)投資。