日前，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)在京發(fā)布“百城辦公樓投資收益指數(shù)”和“百城商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資收益指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，今年3月住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資收益下降城市的占比分別高達(dá)44.82%、48.21%和59.30%。

 

值得一提的是，這些投資收益下降的城市中，不乏有北京、青島、長(zhǎng)沙等住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同時(shí)下降的一、二線城市；也包含上海、廣州、深圳、南寧等辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同時(shí)下降的大中城市。

 

從各類物業(yè)來看，住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資收益總體下行的趨勢(shì)極為明顯。但三者下降的幅度及明晰度并不相同。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房已經(jīng)成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，不僅投資收益下降的城市占比近6成，而且投資收益已經(jīng)為負(fù)值的城市占比近1/4。除了商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房，辦公樓的情況也類似。

 

而住宅情況相對(duì)較好，但中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示，由于住宅投資收益中住宅轉(zhuǎn)讓增值收益在總收益中占比很高，目前各地住宅價(jià)格開始調(diào)整，可以預(yù)見，如果沒有強(qiáng)悍的外部資金流注入，各地住宅投資收益率的調(diào)整幅度將進(jìn)一步加強(qiáng)。

 

珠三角和長(zhǎng)三角歷來是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭區(qū)域，而本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整首先是從這兩個(gè)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開始的。數(shù)據(jù)顯示，2014年3月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1年年化收益跌幅前10的城市中，有5個(gè)位于珠三角，2個(gè)位于長(zhǎng)三角。辦公樓1年年化收益跌幅前10的城市中，有2個(gè)位于珠三角，5個(gè)位于長(zhǎng)三角。

 

郝文嘉認(rèn)為，從中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)景氣程度與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，尤其與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。以長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)為例，出口和聯(lián)保信貸式的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式在這兩個(gè)地區(qū)根基深厚，而近來我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)下行，進(jìn)出口數(shù)量的大幅萎縮，鋼貿(mào)、礦業(yè)等行業(yè)引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)呈擴(kuò)散趨勢(shì)。

 

中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，除了傳統(tǒng)行業(yè)步入風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整期，日益發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)也使很多原先需要依托實(shí)體店的商業(yè)行為不需要再依賴傳統(tǒng)的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房，實(shí)體性商業(yè)地產(chǎn)需求的減弱也是本輪寫字樓和純商業(yè)地產(chǎn)大幅調(diào)整的重要原因。