近年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，原因主要有兩點：首先，這是受益于國家對住宅調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重；其次，伴隨著中國城市化率的逐漸提高，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加，這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

但是，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，一些問題相伴而生。首先是電商對零售業(yè)的沖擊。中國電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年中國電子商務(wù)市場交易規(guī)模為10.2萬億元，較2012年8.5萬億元增長了29.9%；其中網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達(dá)1.9萬億元，較2012年1.3萬億元增長42.8%，占社會消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到8.0%。另外，在二三線城市商業(yè)物業(yè)項目集中放量的情況下，商業(yè)項目的招商難度很大，從指標(biāo)上體現(xiàn)出較高的空置率。

 

在這樣的大背景下，綜合相關(guān)專家的觀點，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要為五大方向：

 

業(yè)態(tài)功能的體驗化

 

體驗型商業(yè)是未來購物中心的發(fā)展方向，會讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個性，其主導(dǎo)因素包括業(yè)態(tài)體驗和功能體驗。

 

業(yè)態(tài)體驗是指商業(yè)項目需突破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的枷鎖，打造更時尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。為了更好地說明，如曼谷SiamaParagon項目內(nèi)設(shè)立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街（專題閱讀）項目內(nèi)引入的中國大陸第二家杜莎夫人蠟像館、馬來西亞全球第一家樂高室外樂園等。同時，業(yè)態(tài)體驗的打造需著重考慮投入成本、運(yùn)營維護(hù)難度、產(chǎn)品創(chuàng)新性及體驗式業(yè)態(tài)與消費(fèi)者的粘性等問題，最終達(dá)成創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變之融合。

 

功能體驗是指商業(yè)項目需在滿足租戶硬件要求的同時，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購物環(huán)境。功能體驗提升，可從優(yōu)化建筑設(shè)計及人性化服務(wù)兩方面做文章。商業(yè)建筑設(shè)計方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動線、獨(dú)特的主題建筑風(fēng)格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設(shè)計等；人性化服務(wù)方面，主要包括設(shè)立不同體驗感的公共休息區(qū)、設(shè)置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統(tǒng)、設(shè)置多媒體互動式服務(wù)設(shè)施等。

 

商業(yè)形態(tài)的細(xì)分化

 

商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進(jìn)一步升級的方向，是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細(xì)化。通過商業(yè)物業(yè)的歷史發(fā)展脈絡(luò)，可以看出商業(yè)物業(yè)是以人們對商業(yè)活動的需求不斷提升和不斷細(xì)化為線索，不斷進(jìn)行在形式、形態(tài)、業(yè)態(tài)等方面的進(jìn)化，變得更加細(xì)致。我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)活動越發(fā)成熟的城市中，商業(yè)物業(yè)的形式越多樣，使每一種商業(yè)活動、每一類商業(yè)需求都能找到最為貼切的場所。

 

傳統(tǒng)百貨滿足目的性消費(fèi)需求，以百貨形式為主，業(yè)態(tài)針對所有商業(yè)需求，比如新天地百貨、雙安商場、當(dāng)代商城等。購物中心則是滿足非目的性消費(fèi)需求，以購物中心的形式為主，業(yè)態(tài)針對不同年齡消費(fèi)群體細(xì)化，比如來福士、世貿(mào)天階。除了傳統(tǒng)百貨和購物中心外，針對小眾的精品百貨可視為購物中心的變種類，類似于K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術(shù)元素的購物中心項目，所針對的客群可以稱為城市中“趕時髦的小眾精英”。購物中心未來的發(fā)展將出現(xiàn)帶有各種特色元素的、為小眾服務(wù)的精品商業(yè)項目。

 

運(yùn)營機(jī)制的金融化

 

廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來作銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比數(shù)據(jù)來看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業(yè)營業(yè)性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，市場容量呈不斷增加的態(tài)勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。未來更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢。

 

中國的商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營價值的長期金融化。位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細(xì)分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報也有所不同;同時依據(jù)物業(yè)所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對資本運(yùn)作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營階段將轉(zhuǎn)向“資本和運(yùn)營”，投資屬性更加突出。未來的商業(yè)地產(chǎn)項目將更加關(guān)注運(yùn)營階段的投融資能力，具有較強(qiáng)投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項目才最具競爭實力。

 

退出渠道的證券化

 

目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒有很好的建立起來，有土地開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營管理，但是還沒有成熟的退出機(jī)制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展，使眾多的個人投資者、機(jī)構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來的投資紅利。因為商業(yè)地產(chǎn)具有投資金額大、回報周期長、收益率高、運(yùn)營管理難、退出方式少等特征，投資商業(yè)地產(chǎn)相對比較復(fù)雜，這需要做好完善的物業(yè)盡職調(diào)查，包括房地產(chǎn)評估、市場分析、投資測算、工程盡職調(diào)查等。未來中國核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目將以持有型為主流，相信隨著中國房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前景。

 

金融手段的多元化

 

目前在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐步趨向成熟，市場上優(yōu)質(zhì)項目逐漸增加。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融時間短，形式單一，已滿足不了商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。像國外成熟商業(yè)地產(chǎn)市場一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)為主角持有成熟的商業(yè)物業(yè)成為市場發(fā)展的重要趨勢。REITs作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來的方向，不僅能分散投資風(fēng)險，還能深入挖掘資產(chǎn)的價值，通過估值來盤活資產(chǎn)，同時還能有助于維持項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

 

REITs在我國起步較晚，2005年底，越秀REITs在香港上市，成為第一支以內(nèi)地物業(yè)為交易對象的REITs 。由于我國相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動。2011年4月，匯賢產(chǎn)業(yè)信托在香港上市，成為全球首支以人民幣計價的房地產(chǎn)信托投資基金。2013年7月，開元酒店基金成功在香港上市，成為中國內(nèi)地上市的首個酒店信托基金。2013年底，日本的春泉產(chǎn)業(yè)信托也將北京的兩棟甲級寫字樓在香港打包上市。

 

REITs是給有財力培育投資物業(yè)開發(fā)商的一個退出及資本循環(huán)的機(jī)制。對于開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：

 

股本融資

 

簡單來說，即出讓項目部份股權(quán)，引進(jìn)機(jī)構(gòu)性財務(wù)投資者。開發(fā)商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關(guān)安排。

 

夾層貸款融資

 

除開發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開發(fā)貸款外，在債務(wù)與項目資產(chǎn)價值比例允許的條件下，一般信托公司、機(jī)構(gòu)性投資及財富管理公司能為項目開發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資?，F(xiàn)在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。

 

預(yù)售項目

 

開發(fā)商可與部分買家及商場投資者約定預(yù)售大型住宅項目內(nèi)的商業(yè)部份，以建造及轉(zhuǎn)交方式提供基本或指定規(guī)格房產(chǎn)，從而減低此部份的退出風(fēng)險，但在售價方面須提供一定折扣優(yōu)惠。

 

上述各項融資方案都受項目所在位置、市場供求情況、項目土地成本、建造成本、退出售價及開發(fā)商背景和聲譽(yù)等因素影響。

 

鑒于信貸政策收緊，商業(yè)地產(chǎn)融資方式將趨于多元化，從傳統(tǒng)融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，出現(xiàn)更多的投資產(chǎn)品和融資渠道，REITs等房地產(chǎn)金融模式將隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步成熟，在未來勢必會得到蓬勃的發(fā)展。