樓市野蠻生長的情況今年將不復存在，取而代之的是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化，這是參加博鰲亞洲論壇2014年年會開發(fā)商與學術界的共識。
“那些沒有產(chǎn)業(yè)支撐且人口外流的城市，你想讓它不跌我看都很困難。”綠地（專題閱讀）集團董事長張玉良在4月11日博鰲亞洲論壇上表示，“有些地區(qū)跌30%、50%的房價我認為也是有可能的。”
在這樣一種分化格局之下，無論業(yè)界還是學界都呼吁政府能夠進一步推進市場化改革，通過市場的力量促使房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。“政府應該繼續(xù)做政府應該做的事情，手不要亂摸。”張玉良說。
樓市分化格局成形
去年以來，一、二線城市市場持續(xù)回暖，商品房和土地成交均量價齊升，且漲幅巨大。反觀三、四線城市樓市，則基本平穩(wěn)，部分三、四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢。開發(fā)商們普遍預計今年這樣的局面將愈演愈烈。
張玉良表示，一、二線城市經(jīng)濟發(fā)達，產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢資源高度集聚，吸引力大。而土地卻較為稀缺，供不應求。但很多三、四線城市經(jīng)濟發(fā)展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，但在上一輪調(diào)控之后，卻有大量開發(fā)企業(yè)涌入三、四線城市，推動當?shù)赝恋卮罅酷尫?，商品房海量上市，庫存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市房地產(chǎn)市場的供求比僅為0.64，而三四線城市供求比則紛紛高企，如：甘肅省武威市高達8.06，山西省大同市為5.7，陜西省延安市是4.34，均存在嚴重的供過于求。
帝海投資控股集團有限公司總裁李小明表示，分化的局面不僅會發(fā)生在住宅板塊，商業(yè)地產(chǎn)領域也面臨分化，“單邊上漲不符合市場規(guī)律。在長安街投資一個商業(yè)地產(chǎn)可能單邊上漲，因為人氣很高，但要到北京五環(huán)、六環(huán)，那恐怕風險大多了。”
市場的分化將導致大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)明顯的業(yè)績分化。張玉良表示，實力雄厚、經(jīng)驗豐富、資源整合能力強的大型房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源，更容易獲得地方政府的支持，如此一來，大型房企與中小型房企的業(yè)績必然分化。
不過李小明認為，今年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）7.5%左右的增長預期以及3月份居民消費價格指數(shù)（CPI）同比增幅2.4%的數(shù)據(jù)，意味著宏觀經(jīng)濟政策將保持相對穩(wěn)定，樓市在這樣的政策背景下也將會獲得相對平穩(wěn)的發(fā)展。
市場改革取代調(diào)控
樓市分化格局給開發(fā)商帶來新的挑戰(zhàn)，但開發(fā)商擔心的并非房價的漲跌。
“市場經(jīng)濟中房價有漲有跌，這是很正常的現(xiàn)象?，F(xiàn)在網(wǎng)上有言論稱今年房地產(chǎn)崩盤，房價要跌80%，這是危言聳聽。”李小明說，“新一屆政府上來在制定政策上思路是非常明確的，政府把政府的事情干好，剩下的歸市場解決。”
張玉良表示，各種跡象都表明，新一屆政策制定者對房地產(chǎn)的政策思路與之前有較大的變化。
自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強調(diào)“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控”，而是提出“加快推進住房保障和供應體系建設”。這在某種程度上標志著，政府對房地產(chǎn)的政策焦點，已經(jīng)由解決“房價上漲過快”的具體問題，轉變?yōu)?ldquo;住房供應體系建設”的系統(tǒng)問題。
近期，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹撰文指出，在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個政策大方向不變的前提下，如今的政策正在從過去的“一刀切”轉為“分類調(diào)控、分城施策”，從偏重需求端轉為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”，從對房價的直接調(diào)控轉為對住房供求關系的調(diào)整。
李小明表示，“一刀切”的政策對房地產(chǎn)市場有誤傷，制定政策時應該考慮到房地產(chǎn)不同的業(yè)態(tài)、屬性、地段進行分類管理、分類調(diào)控，這樣才能更符合市場規(guī)律，才能讓房地產(chǎn)更加健康穩(wěn)定向前發(fā)展。
“中央今年定調(diào)‘雙向調(diào)控’，我相信我們一些地級市很快會做出反應，有些地方限購根本不需要，那還要貫徹過去的限購干嗎？”張玉良表示，至于“限貸”，有些地方給予第二套房貸款也并非不可以。
財政部財政科學研究所所長賈康表示，事實上，樓市雙軌統(tǒng)籌的政策框架正在構建和完善。
“中國現(xiàn)階段不能上來先講市場，而先要講低收入階層、收入夾心層怎么住有所居，這就需要有效供給‘托好底’，具體的托底事項就是反復強調(diào)的幾年內(nèi)要把3600萬套保障房的有效供給提供出來。”賈康說，在此基礎上加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革成為當務之急。
賈康認為，房地產(chǎn)稅完成立法、進入可以執(zhí)行狀態(tài)后，房地產(chǎn)稅費負擔將更趨合理化，包括開發(fā)環(huán)節(jié)的費用往下降，交易環(huán)節(jié)的稅負減少，以及在保有環(huán)節(jié)對高端住房征稅以實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)的功能。
“在可以預見的歷史階段之內(nèi)，住房保有環(huán)節(jié)從無到有要建立一個直接稅——財產(chǎn)稅，應該是堅持‘調(diào)節(jié)高端’的原則，而不能夠簡單照搬美國那種‘普遍征收’模式。應當把這樣的一個信息盡快在我們的決策管理層面加以確立，讓全社會吃定心丸。”賈康表示。
至于如何調(diào)節(jié)高端住宅，賈康認為應該鼓勵更多開明的、理性的討論，允許大家發(fā)表不同的意見，比如第一套房算作免稅的對象，還是人均一定標準作為免稅對象？“改革推行中對各地并不應要求千篇一律，因為各地在地方稅概念之下是應該給出有彈性的選擇空間的，但是它們方案設計的內(nèi)核卻是有共性的。”
“從調(diào)控到改革，我覺得政府應該繼續(xù)做應該做的事情，手不要亂摸。我們也希望政府減輕行業(yè)的稅負。會少開一點，稅少收一點，群眾滿意度才能更高一點。”張玉良說。
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