4月1日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）發(fā)布2013年年報(bào)。作為總資產(chǎn)位列A股上市房企第二、全國最大的央企類開發(fā)商，保利地產(chǎn)去年的業(yè)績動(dòng)態(tài)一直備受關(guān)注。  

 

從具體數(shù)據(jù)來看，千億級(jí)的保利地產(chǎn)在銷售額上面，確實(shí)保持了較高增長的態(tài)勢，但從另一方面來看，業(yè)績高增長的前提下，并未換來利潤的提升，反而連續(xù)兩年出現(xiàn)利潤率下滑。  

 

至少20%的增長率是董事長宋廣菊的對(duì)外宣言，但是這也給保利地產(chǎn)出了一個(gè)難題。從目前來看，保利地產(chǎn)的3+2+X戰(zhàn)略的確帶來了不小的業(yè)績增長，但是隨著各大企業(yè)同時(shí)進(jìn)軍一、二線房企的競爭情形下，成本上升已經(jīng)無可逆轉(zhuǎn)。  

 

為此，保利地產(chǎn)高管們給出的高增長策略是，純住宅之外，從2013年開始，保利地產(chǎn)已著手加大商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的布局力度，靠多條腿走路來實(shí)現(xiàn)業(yè)績的增長。  

 

不過對(duì)于幾類新業(yè)務(wù)的具體發(fā)展規(guī)劃及目標(biāo)，保利地產(chǎn)方面并未有更多透露。而這也被行業(yè)解讀為：保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型意圖明顯，但一切都只是處在探索階段。  

 

保持20%增長是底線思維　  

 

據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)透露，截至2013年12月31日，公司總資產(chǎn)達(dá)3139億元，列A股上市房企第二名，同比增長25%；歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)518億元，同比增長22%；全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額1253億元，同比增長23 %，排名上市房企第二位，同比增幅高于萬科、中海、恒大等。凈利潤方面，2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入923億元、利潤總額161億元，同比增長34%和19%。歸屬母公司凈利潤也在歷史上首次突破了百億元。  

 

從這幾個(gè)指標(biāo)不難看出，保利地產(chǎn)在2013年的業(yè)績可謂相當(dāng)不錯(cuò)。保利地產(chǎn)的業(yè)績保持穩(wěn)步攀升，也是2013年樓市穩(wěn)步增長的縮影。雖然保利地產(chǎn)銷售金額的增幅，低于統(tǒng)計(jì)局公布的總體水平，更難與一些暴漲的房企相比。但在連年波動(dòng)的市場中，“穩(wěn)健”的業(yè)績更能體現(xiàn)出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力。  

 

在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，宋廣菊表示，對(duì)于保利地產(chǎn)而言，未來保持20%的增長是底線思維，爭取達(dá)到25%—30%。宋進(jìn)一步解釋稱，中國城鎮(zhèn)化率是52%，目前是快速城鎮(zhèn)化階段，“因此保利地產(chǎn)保持這樣的底線思維也是合適的。”  

 

從目前7家千億房企的預(yù)期增長目標(biāo)來看，除了一心趕超萬科的綠地將目標(biāo)增長率確定為47%（萬達(dá)以商業(yè)為主，暫不作為類比對(duì)象）之外，其余6家房企的預(yù)期業(yè)績增長都保守在20%以下，中海和恒大甚至低于10%。這意味著，對(duì)于接下來的發(fā)展態(tài)勢，幾大房企并沒有太大的信心。  

 

對(duì)此，保利地產(chǎn)方面表示，2014年，保利將新推貨值1600億元，加上年初的400億元存貨，去年貨值近2000億元。與此同時(shí)，公司將計(jì)劃土地拓展投資400億元。按照保利地產(chǎn)去年的產(chǎn)品綜合去化率超過八成的數(shù)據(jù)來看，達(dá)到20%-30%的預(yù)期增長應(yīng)無太大問題。  

 

信心來自于謹(jǐn)慎拿地　  

 

保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，2013年，保利地產(chǎn)由經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-97.54億元，比2013年的30.93億下降了415.4%。  

 

經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)，說明現(xiàn)金的流出大于流入。有分析認(rèn)為，其原因主要在于兩個(gè)方面：房地產(chǎn)投資金額增加以及土地成本提高。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2013年完成房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資998億元，土地成本占總成本的比例為43.07%，高于2012年的37.31%。這些都增加了成本上的支出。不過，盡管如此，綜合報(bào)告期內(nèi)的銷售回籠和凈增銀行貸款，到去年年底，保利地產(chǎn)仍有338億元的資金余額。  

 

在支出增加，業(yè)績向好的情況下，保利地產(chǎn)的盈利能力卻并沒有出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的增長。從年報(bào)數(shù)據(jù)可知，2013年保利房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為31.25%，同比下降3.99個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩年下降。對(duì)此，保利地產(chǎn)方面表示，毛利潤下滑主要是由于部分在2011年市場嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)期銷售的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，以及部分項(xiàng)目首期銷售結(jié)算價(jià)格較低所致。但值得注意的是，與2011年的37.2%相比，近兩年來，保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)累計(jì)下降5.95%。  

 

不過保利地產(chǎn)方面稱，后續(xù)隨著上述因素的消除，預(yù)計(jì)毛利率將回升至合理水平。綜合各方面來看，保利地產(chǎn)的信心，來源于其自去年開始的謹(jǐn)慎拿地策略。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年保利地產(chǎn)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)為3111元/平方米，較2012年的3386元/平方米降低了8.1%。  

 

對(duì)于拿地，保利地產(chǎn)在年初拿下兩個(gè)廣州高價(jià)地之后，在隨后的廣鋼地塊中的謹(jǐn)慎態(tài)度可窺一斑，這與拿地成本的考慮不無關(guān)系。有保利地產(chǎn)高層人士在聊起廣鋼地塊時(shí)表示，“我們也去了，也舉了牌，但是搶得太厲害，地價(jià)也太貴。”  

 

與嚴(yán)控拿地成本對(duì)應(yīng)的具體產(chǎn)品方面，保利地產(chǎn)方面表示，2014年將繼續(xù)堅(jiān)持“中小戶型普通住宅”的產(chǎn)品定位，2014年，剛需將走小戶型、低總價(jià)路線，高端產(chǎn)品走高品質(zhì)、高性價(jià)比路線。在具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例方面，保利表示，將適度控制大戶型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的供貨比例，縮短中小戶型剛需產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，形成可售貨量的良性結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)120平方米以上戶型較2013年將減少20%-30%。從具體產(chǎn)品來看，公司低密度住宅銷售較去年降低1%，普通住宅上漲23%，商鋪銷售上漲92%。  

 

從上述內(nèi)容不難看出，“小戶型”、“快速銷售”、“去庫存”是保利地產(chǎn)在2014年的主基調(diào)。  

 

“多條腿”戰(zhàn)略并行  

 

2013年年初，保利地產(chǎn)提出“3+2城市群深耕”的區(qū)域布局，從目前來看戰(zhàn)略初見成效。據(jù)年報(bào)顯示，2013年公司以廣州為核心的珠三角地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售超過300億元，北京、上海為核心的環(huán)渤海、長三角地區(qū)銷售額分別超過200億元，在以成都、重慶為中心的成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額超過150億元，以武漢為中心的中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額接近150億元，中心城市的城市中心保持優(yōu)勢地位，各區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)更加平衡。  

 

在房地產(chǎn)區(qū)域差別凸顯，三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)的情況下，保利地產(chǎn)雖在2013年新進(jìn)入6個(gè)城市，但上述調(diào)整仍然體現(xiàn)出其在區(qū)域戰(zhàn)略中的變化：側(cè)重?zé)狳c(diǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。  

 

保利地產(chǎn)方面透露，未來將繼續(xù)深耕主要一、二線城市作為重點(diǎn)，在新增拓展、首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目指導(dǎo)支持方面都會(huì)有所傾斜。2014年，北、上、廣地區(qū)合計(jì)將有10個(gè)新項(xiàng)目入市，其中北京的舊宮、上海的西岸、廣州漢溪長隆的保利大都匯等項(xiàng)目都備受關(guān)注。  

 

從保利地產(chǎn)對(duì)區(qū)域的選擇來看，大肆擴(kuò)張的態(tài)勢已有明顯收斂，相反，更加注重對(duì)一、二線城市的深耕。有分析認(rèn)為，這種戰(zhàn)略調(diào)整反映出一種判斷：三、四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)正在累積，部分區(qū)域飽和，已不適合房企盲目投入。另一個(gè)隱含的信號(hào)則在于，一、二線城市樓市的競爭將更加激烈，區(qū)域分化態(tài)勢將進(jìn)一步加劇。  

 

業(yè)績發(fā)布會(huì)上，宋廣菊表示，保利已經(jīng)開始率先在長三角進(jìn)行了業(yè)務(wù)收縮，主要原因是“城鎮(zhèn)化太快”，而對(duì)于三、四線城市的開發(fā)，宋廣菊的態(tài)度是有利潤但也有風(fēng)險(xiǎn)，因此大多將以合作開發(fā)的方式進(jìn)行，“在三、四線城市獲取的土地面積都比較大，與政府的議價(jià)空間也比較大。”  

 

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式之外，業(yè)態(tài)的擴(kuò)大將成為今年保利地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)型方向。其中，海外地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)將成為保利布局的重點(diǎn)。商業(yè)、會(huì)展等業(yè)務(wù)也將加碼。房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)也將成為今年的看點(diǎn)。保利地產(chǎn)方面表示，2013年公司車位實(shí)現(xiàn)銷售25.6億元，是2012年同期的3倍，全年商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售超過150億元，同比增長近16%，為營業(yè)收入提供了穩(wěn)定、多樣化的來源。