4月伊始，各大機(jī)構(gòu)關(guān)于北京樓市一季度成交情況的數(shù)據(jù)已陸續(xù)發(fā)布。偉業(yè)我愛我家市場研究院、亞豪機(jī)構(gòu)、鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)提供給本報記者的資料顯示，北京住宅市場在“小陽春”這個傳統(tǒng)樓市營銷旺季中表現(xiàn)欠佳，一季度新建住宅及二手房市場成交同比下降幅度為6年來最低值。
       但與之完全相反的是，一季度北京土地市場整體成交表現(xiàn)火熱，在供地宗數(shù)較前一季度有所減少的情況下，出讓金總額依舊創(chuàng)下新高，熱門地塊遭實力房企哄搶的情況頻現(xiàn)。
       “當(dāng)前的信貸政策、市場預(yù)期等，都會明顯抑制近期市場回暖。短時間內(nèi)，北京住宅市場難以升溫。土地市場仍維持較好勢頭的同時，冷熱不均的走向?qū)⒃桨l(fā)明顯，房企拿地也將更加趨于謹(jǐn)慎。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時說。
住宅供需格局調(diào)整
       從單月情況來看，偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后北京二手住宅市場成交復(fù)蘇緩慢，傳統(tǒng)“小陽春”并未出現(xiàn)。3月份，北京全市二手房住宅成交量與1月份成交量相比基本持平，約為8800套，同比去年3月大跌79%。
       從一季度情況來看，3月27日，鏈家地產(chǎn)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，北京一季度新建住宅成交量為10651套，同比下降近6成；二手房成交21540套，同比下降7成，整個住宅市場一季度簽約量約為4萬套，同比下降65%，下降幅度為近6年來的最低值。
       春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季一直延續(xù)到3月底，這在以往幾年的傳統(tǒng)樓市“小陽春”中并不多見。與此同時，一位資深二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，整體而言，一季度北京二手房市場的議價空間提升至2.9%，為去年初以來的最高水平；同時，一季度新增房源、客源比例為4.9∶1，下降到了去年初以來的最低水平。
       顯然，整體來看，現(xiàn)階段北京樓市的供需矛盾已暫時得到進(jìn)一步緩解，買賣雙方的心態(tài)已悄然發(fā)生變化，供需格局正在不斷調(diào)整。對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露稱，去年北京2萬套左右的剛需新房項目供需比基本為1∶4，但目前已逐漸降低到了1∶2。
       與此同時，開年后扎堆開盤、甚至平價入市的一些項目負(fù)責(zé)人對記者表示，一季度集中開盤的項目比較多，幾乎都面臨著銷售壓力，為能夠迅速實現(xiàn)回款，多數(shù)都順勢調(diào)整了銷售策略，以求快速跑量，導(dǎo)致不少項目出現(xiàn)最終成交價格低于先前預(yù)期的現(xiàn)象。
       “受銀行信貸緊縮等諸多因素影響，北京及其他一線城市樓市‘小陽春’總體表現(xiàn)欠佳，一季度整個住宅市場都在觀望與博弈當(dāng)中度過。盡管部分房企采取了比較明智的‘以價換量’策略，但市場整體成交的氛圍并沒有回歸到‘量’的軌道上來，且在短期內(nèi)難以回暖。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受記者采訪時表示。
住宅用地市場或?qū)⒎只?/strong>
       與一季度住宅市場情況形成鮮明對比的是，受去年北京樓市量價齊漲、房企拿地欲望強(qiáng)烈以及北京市堅持力推土地供應(yīng)等因素的影響，一季度北京土地市場整體成交火熱。
       據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，一季度，北京土地交易市場與住宅相關(guān)宗地共交易22宗，出讓總金額為578.49億元，環(huán)比增長10.62%，同比增長50.53%；單筆成交均價為26.3億元，環(huán)比增長50.84%，同比增長84.74%。與此同時，由于一線房企對住宅用地競奪激烈，一季度北京樓面均價達(dá)到了每平方米13194元，也創(chuàng)下了歷史新高。
       對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對記者表示，一季度北京住宅用地成交之所以火熱，首先是2013年的火爆行情，讓不少企業(yè)獲得了大量回款，刺激了房企對北京樓市的看好預(yù)期；其次，2013年年末，市場分化格局有所顯現(xiàn)，三四線城市看空聲音增多，一季度三四線城市更是出現(xiàn)了降價潮，促使部分品牌房企轉(zhuǎn)移開發(fā)重心，回歸一線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，促成住宅用地競爭的白熱化；最后，一季度北京市的住宅用地供應(yīng)中多有區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，在對樓市預(yù)期和自身成本控制能力的綜合考慮下，此類地塊自然受到企業(yè)熱捧。
       而一季度北京成交住宅用地樓面均價的快速上漲，對房企而言則意味著在京拿地成本的持續(xù)升高，對其自身的運營能力和成本控制能力提出了更高要求，致使房企的經(jīng)營風(fēng)險有所增加。同時，拿地成本的激增，客觀上也將迫使房企自身產(chǎn)生分化，實力不足的中小房企受到擠壓的程度會進(jìn)一步升級。對未來的住宅市場而言，土地價格的升高，客觀上勢必將使未來市場供應(yīng)的商品住宅價格被推高。
       剛剛過去的3月26日，北京再次迎來一季度最后兩宗經(jīng)營性用地的成交，這也是全國“兩會”后北京首次出讓土地，兩宗地塊因為地理位置、地塊規(guī)劃等原因，出現(xiàn)了一冷一熱的成交現(xiàn)象。
高姍對此分析認(rèn)為，整體來看，夏各莊和舊宮地塊兩種迥然的結(jié)局表明，當(dāng)前在整體市場分化加劇、房企資金鏈預(yù)期趨緊的局面下，房企拿地也更具有針對性。“在未來市場更加細(xì)化的競爭格局下，北京土地市場冷熱不均的走向也將越發(fā)明顯，優(yōu)勢突出的熱門住宅用地仍將持續(xù)受到追捧，而一些條件很一般的地塊，則有可能因為后續(xù)銷售風(fēng)險的加大，而被房企放棄。”