樓市松綁的消息不時(shí)傳來(lái)，但地方政府想要突破“國(guó)十條”的約束，真有這么簡(jiǎn)單？要想放開限購(gòu)，不僅要對(duì)相關(guān)市場(chǎng)做評(píng)估考量，還要符合相關(guān)的法律流程
有關(guān)限購(gòu)松綁的消息撲面而來(lái)。
       本輪限購(gòu)松綁的消息始于溫州。有消息稱，溫州市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省相關(guān)部門。法治周末記者向溫州市住建委宣教處求證，該處一位工作人員對(duì)記者表示，目前宣教處還沒有收到業(yè)務(wù)部門關(guān)于限購(gòu)松綁的方案。
       緊隨溫州之后，長(zhǎng)沙、杭州兩地也曝出正在討論限購(gòu)松綁的可能性。
       其實(shí)，此次限購(gòu)松綁的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。自2013年年底，住建部工作會(huì)議確定了對(duì)不同城市將實(shí)行“分類指導(dǎo)”思路后，有關(guān)限購(gòu)政策要松綁，抑或退出限購(gòu)的討論便逐漸多了起來(lái)。
       3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的政府工作報(bào)告中亦提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”這也被認(rèn)為是指導(dǎo)2014年度樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢(shì)的“綱領(lǐng)”。
       迥異于“一刀切”的方式，“分類指導(dǎo)”、“分類調(diào)控”的新提法也被業(yè)界解讀為限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。那么限購(gòu)松綁是否由地方政府說(shuō)了算？限購(gòu)松綁乃至解除又需要遵循什么程序？
限購(gòu)松綁博弈
       截至目前，限購(gòu)政策已經(jīng)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)施了4個(gè)年頭。
       2010年4月，為了抑制投資、投機(jī)購(gòu)房需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”。
       住建部政策研究中心研究員王玨林對(duì)法治周末記者表示，“國(guó)十條”出臺(tái)后，各省開始結(jié)合各自區(qū)域內(nèi)的樓市狀況，依據(jù)是否存在市場(chǎng)過熱、漲幅過快的原則確定納入限購(gòu)的名單。一般情況下，省會(huì)城市都被地方政府納入限購(gòu)之列，部分東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份還將一些投資性需求比較旺盛的城市納入其中。
       2011年8月，住建部公布了列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。住建部提出，符合兩條意見以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。隨后限購(gòu)令從一線城市和部分二線城市開始向部分二、三線城市擴(kuò)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)共有40多個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)令。此次傳聞松綁的焦點(diǎn)城市——溫州是在2011年3月出臺(tái)的限購(gòu)令。當(dāng)時(shí)溫州版限購(gòu)令規(guī)定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭，只能新購(gòu)買一套住房。與大多數(shù)城市實(shí)行的“限購(gòu)第3套”政策相比，溫州版的限購(gòu)令更為嚴(yán)苛。
       隨著2011年下半年溫州大量中小企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，溫州樓市也隨之進(jìn)入“冰凍期”。在此背景下，2013年8月，溫州市曾對(duì)樓市的限購(gòu)令進(jìn)行微調(diào)。此舉使得溫州成為中國(guó)首個(gè)放寬樓市限購(gòu)令的城市。
溫州市住建委宣教處工作人員對(duì)記者表示，此前考慮到溫州房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，出臺(tái)的限購(gòu)令非常嚴(yán)厲。去年8月，溫州購(gòu)房政策雖有微調(diào)，但仍在國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。
       在這之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾謀劃對(duì)限購(gòu)政策予以松綁，不過均因抵觸國(guó)務(wù)院的樓市調(diào)控政策，而被叫停。
隨著政府工作報(bào)告中提出的“分類調(diào)控”成為新的樓市調(diào)控精神，一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷的城市，松綁限購(gòu)的意愿也再次強(qiáng)烈地表現(xiàn)出來(lái)。
取消限購(gòu)時(shí)機(jī)是否成熟
       自限購(gòu)令出臺(tái)后，佛山、成都等地因限購(gòu)松綁政策違背國(guó)務(wù)院要求而被叫停。那么，在“分類調(diào)控”成為樓市調(diào)控基調(diào)的當(dāng)下，一些城市的限購(gòu)令是否可以就此松綁，甚至取消？
       王玨林并不認(rèn)為樓市調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化。“此前限購(gòu)時(shí)并不是所有的城市都在限購(gòu)之列，只是一些省會(huì)城市和東部一些大城市實(shí)施限購(gòu)，其實(shí)貫徹的也是‘分類調(diào)控’的思想。”王玨林對(duì)記者說(shuō)。
       復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時(shí)表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了分化格局。對(duì)之前采取限購(gòu)的城市繼續(xù)采取“一刀切”式的限購(gòu)限貸調(diào)控政策既無(wú)必要，也難以發(fā)揮效果。
       不過，尹伯成指出，要對(duì)一個(gè)城市的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，必須要建立在深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，并且要能準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。
       對(duì)此王玨林表示認(rèn)同。他認(rèn)為經(jīng)過幾年的政策調(diào)整，目前我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定的階段，但是否要解除限購(gòu)令還有待觀察。
       王玨林對(duì)記者表示，地方政府在決定其管轄的城市是否要取消限購(gòu)上有主導(dǎo)權(quán)，但是其也要考慮到限購(gòu)取消后市場(chǎng)可能產(chǎn)生的變化。
       “以長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙是湖南省唯一一個(gè)采取限購(gòu)措施的城市，作為一個(gè)省會(huì)城市，也是省內(nèi)唯一的一個(gè)大型城市要取消限購(gòu)，是否還有其他的手段抑制房產(chǎn)投資、投資性需求的過快增加，如果沒有其他手段，那當(dāng)市場(chǎng)再次出現(xiàn)過熱，漲幅過快的情形時(shí)，是否要再次出臺(tái)限購(gòu)政策？”王玨林反問道。
       王玨林認(rèn)為，市場(chǎng)目前處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有必要用投資性的需求來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)。那帶來(lái)的效益也是短期的，沒有什么意義。
       對(duì)于溫州將要為限購(gòu)松綁的消息，王玨林認(rèn)為溫州是一個(gè)特例。此前溫州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，很多中小企業(yè)主大量購(gòu)置投資性房產(chǎn)，如今隨著溫州經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，投資性需求銳減，大家都不去買房，使得限購(gòu)也失去了意義。因此是溫州經(jīng)濟(jì)影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)影響了溫州經(jīng)濟(jì)。溫州代表不了任何城市。
       尹伯成也贊同王玨林的觀點(diǎn)，即使溫州取消了限購(gòu)令，由于庫(kù)存量過高，銀行收緊信貸，溫州樓市也很難出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象。
退出限購(gòu)的法律程序
       如果取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)逐步成熟，要退出限購(gòu)又要履行什么樣的程序呢？中國(guó)人民大學(xué)行政法學(xué)教授楊建順對(duì)法治周末記者表示，限購(gòu)令不是國(guó)家法律，也不是行政法規(guī)，而是一個(gè)政策性文件。
       楊建順表示，要終止一個(gè)政策性文件的效力主要有四種方式：一種是出臺(tái)同樣規(guī)格的文件宣布此前的文件廢止；其次是制定新的文件代替舊的文件；再者是在相應(yīng)的法規(guī)中，在最后的附則部分宣布之前的文件予以終止；最后一種是日落條款，也稱日落立法，指法律或者規(guī)范性文件在制定時(shí)，就明確規(guī)定了期限和終止的日期，到了終止的時(shí)間如果沒有新的規(guī)范制定，則自行廢止。如果沒有通過上述幾種方式予以終止，那么文件的效力就會(huì)一直延續(xù)下去。
       北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，此前一些城市松綁限購(gòu)令被叫停主要在于同國(guó)務(wù)院的樓市調(diào)控政策相違背。而今年政府工作報(bào)告?zhèn)鬟f出來(lái)了“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，說(shuō)明樓市調(diào)控政策已經(jīng)結(jié)束了原來(lái)限購(gòu)的“一刀切”做法。
       樓建波認(rèn)為，在新的指導(dǎo)思想下，一些樓市庫(kù)存大、樓市價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)，已經(jīng)達(dá)到限購(gòu)效果的地區(qū)據(jù)此對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行松綁或者取消，與國(guó)務(wù)院的政策并不抵觸。
       至于限購(gòu)令的松綁或取消程序，樓建波認(rèn)為：“與出臺(tái)限購(gòu)令的程序類似，法律并沒有規(guī)定地方政府的規(guī)范性文件必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)才可執(zhí)行。如溫州出臺(tái)限購(gòu)令只是在浙江省政府進(jìn)行了備案和批準(zhǔn)，那么對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行松綁或者取消限購(gòu)，亦只需遵循上述程序即可。”