房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)“國五條前蛙跳”、“國五條后雞跳”、“2013年下半年猴跳”后，未來走勢(shì)頗顯波云詭譎，由此業(yè)內(nèi)形成了兩種派別：“挺漲派”認(rèn)為，中國城市化進(jìn)程將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫；“崩盤論”則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化已經(jīng)很嚴(yán)重，房價(jià)即將暴跌。

 

“兩種觀點(diǎn)都不可取?；镜呐袛鄳?yīng)該是：中國房地產(chǎn)肯定存在泡沫，但是房地產(chǎn)泡沫大小以及是否會(huì)破滅，取決于外部宏觀環(huán)境的變化以及能否建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，能否調(diào)控轉(zhuǎn)軌。從當(dāng)下政府各種策略看，尤其是十八屆三中全會(huì)和《政府工作報(bào)告》提出了新的調(diào)控思路，2014年中國房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始轉(zhuǎn)軌。”3月31日，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。

 

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象，您覺得 應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

 

胡志剛：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展確實(shí)不均衡，一線城市供不應(yīng)求，但同時(shí)北京、上海空置閑置現(xiàn)象又比較嚴(yán)重，迫切需要通過盤活存量加大市場(chǎng)供應(yīng)和采取措施遏制投資、投機(jī)性需求，現(xiàn)在北京上海已經(jīng)開始做這方面的工作。而三四線城市市場(chǎng)趨冷，大量房子銷售不掉，尤其是建了大量商業(yè)項(xiàng)目和地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)爻鞘械南臻g極不匹配。這也是由于上一輪城鎮(zhèn)化地方政府偏重于造城以及前幾年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型造成的，很多房企項(xiàng)目轉(zhuǎn)了人沒轉(zhuǎn)，經(jīng)營思路和管理方式都沒轉(zhuǎn)，跟不上市場(chǎng)需求，結(jié)果這些開發(fā)商沒吃上“餡餅”，卻掉進(jìn)了“陷阱”。當(dāng)前部分三四線城市需要適度放開政策，如發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸納人口、發(fā)展公共服務(wù)、放開戶籍、提供金融資助等以提升消費(fèi)。

 

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前一些城市的房價(jià)已出現(xiàn)了下降，如常州、蘇州。北京、上海也有部分樓盤降價(jià)，您覺得房價(jià)下降會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)嗎？

 

胡志剛：今年房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低增長，但不是說“冷”就“冷”，不是所謂的“拐點(diǎn)”到了。跟2012年相比，肯定還是在漲，但由于2013年市場(chǎng)太熱，基數(shù)高，所以今年顯得低一些。

 

今年以來，一些二三線城市出現(xiàn)供需倒掛，一些項(xiàng)目也顯露了價(jià)格松動(dòng)的跡象。有些地區(qū)的價(jià)格屬于高位回落，是一種市場(chǎng)回歸，任何市場(chǎng)都不可能永遠(yuǎn)高位運(yùn)行，與去年相比今年房價(jià)會(huì)有一些下降。這是由虛熱回歸健康和平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)普遍大面積惡化。

 

隨著第二輪城鎮(zhèn)化建設(shè)的啟動(dòng)，一線城市和二線城市的差距將會(huì)逐步拉開。原來是大量人口流入北上廣一線城市，造成供不應(yīng)求，現(xiàn)在人口逐漸流出，因此一定程度上房價(jià)回歸是正常的，未來各區(qū)域城市供需都會(huì)趨于平穩(wěn)。

 

中國房地產(chǎn)報(bào)：隨著京津冀一體化概念的升溫，近期，環(huán)京多個(gè)河北城市樓市出現(xiàn)較大幅度的上漲，您覺得這種現(xiàn)象是否合理？是否會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)這些地區(qū)出臺(tái)房價(jià)調(diào)控政策？

 

胡志剛：京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展提了30年無果，上一屆政府也曾想發(fā)展京津冀一體化，最終也沒能成功，解決不了的根源是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和行政區(qū)劃，所有的資源都按照行政區(qū)劃來分配。

 

現(xiàn)在開發(fā)商利用政策空間來炒作房價(jià)而不是隨著市場(chǎng)來漲價(jià)，是對(duì)京津冀協(xié)調(diào)化發(fā)展的對(duì)抗和破壞?？赡苤醒雽⒅笇?dǎo)三個(gè)省市建立協(xié)調(diào)機(jī)制來調(diào)控房價(jià)，如河北省應(yīng)對(duì)炒作房價(jià)的開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)改委可能也需要派人督查。雖然政府不希望用行政手段來打壓房價(jià)，但這個(gè)漲價(jià)屬于開發(fā)商炒作政策概念，完全可以行政干預(yù)。

 

投資者不要對(duì)環(huán)京河北城市漲價(jià)抱以過高希望，因?yàn)楹颖钡耐恋毓?yīng)量很大，而北京的土地供應(yīng)受到限制，因此河北房價(jià)不可能像北京那樣上漲。

 

未來不止要發(fā)展京津冀區(qū)域，全國還會(huì)有若干城市群都要進(jìn)行協(xié)同發(fā)展，如長三角、珠三角等，會(huì)強(qiáng)調(diào)一個(gè)區(qū)域的總平衡，房價(jià)也都會(huì)合理回歸。

 

中國房地產(chǎn)報(bào)：您剛才提到城市群發(fā)展，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些變化？

 

胡志剛：目前，大城市面臨日益沉重的人口、交通、環(huán)保和資源等壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大增長潛力。伴隨新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立，未來可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)日益緊張的供求矛盾。城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，在城市群、城市圈規(guī)劃與發(fā)展中，房企重返一二線城市布局策略將傾向城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)。