外媒近日刊文稱，中國房地產(chǎn)公司正在收購銀行的股份，這引發(fā)了市場有關(guān)本已捉襟見肘的開發(fā)商正試圖討好銀行的擔(dān)憂情緒。

 

據(jù)國內(nèi)媒體報道，中國10家房地產(chǎn)公司已對銀行進(jìn)行了人民幣184億元（約合30億美元）的投資。在這些開發(fā)商中，有些公司已經(jīng)面臨著沉重的負(fù)債，這就引發(fā)了市場有關(guān)其為何要進(jìn)行這些投資交易的疑問。市場尤其想要知道的是，房地產(chǎn)公司是不是希望利用這些投資交易來建立起與銀行之間的聯(lián)系，并利用這種聯(lián)系來獲得優(yōu)惠的貸款待遇。

 

外媒指出，盡管以前曾經(jīng)有過一些個例，但像現(xiàn)在這樣房地產(chǎn)公司蜂擁收購銀行股份的局面則是史無前例的。從時機(jī)選擇上來看，當(dāng)前環(huán)境是中國的房地產(chǎn)和土地價格正面臨壓力。據(jù)財新網(wǎng)最近報道稱，在北京、上海、深圳和廣州等一線城市中，第一季度售出的住房數(shù)量與去年同期相比減少了40%以上。同時還需要牢記的一個數(shù)據(jù)是，在目前在建的住房中，一線城市在建住房在總量中所占比例僅為5%。

 

穆迪投資者服務(wù)機(jī)構(gòu)分析師Kaven Tsang表示：“我們認(rèn)為，它們（中國房地產(chǎn)開發(fā)商）覺得無法直接從銀行那里獲得融資，但將為其客戶尋找獲得抵押貸款融資的機(jī)會，或是為其承包商獲得融資機(jī)會。”

 

而這就意味著，問題的焦點仍舊在于中國市場的投資過度現(xiàn)象，尤其是兩種主要的投資指標(biāo)之間存在的差距：固定資本形成總值（GFCF）與固定資產(chǎn)投資（FAI）。

 

法國巴黎銀行分析師理查德·艾利（Richard Iley）指出，以上兩個指標(biāo)曾在一段時間里呈現(xiàn)出互相跟隨的走勢，但在大約十年以前開始脫離這種關(guān)系，這段時間里固定資產(chǎn)投資的增長速度的總是高于固定資本形成總值。在過去五年時間里，固定資產(chǎn)投資的平均每年增長速度為21%，而同期固定資本形成總值的增長速度為16%，GDP的增長速度為13%。

 

其結(jié)果是，固定資產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例大幅上升，到2013年達(dá)到了77%以上，較固定資本形成總值在GDP總額中所占比例高出了30多個百分點。

 

正如美國卡內(nèi)基國際和平基金會高級研究員、世界銀行前中國業(yè)務(wù)局局長黃育川（YukonHuang）所指出的那樣，雖然目前中國房地產(chǎn)市場（專題閱讀）上并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫（專題閱讀），但整體信貸水平的增長一直都是與固定資產(chǎn)投資的迅速增長相契合的，而并非與固定資本形成總值的增長相契合。那么，到底是什么原因?qū)е铝诉@種差距的產(chǎn)生呢？

 

艾利在最近發(fā)布的研究報告中對這個問題作出了解釋，他寫道：

 

“簡單來說，答案就是固定資產(chǎn)投資是一個遠(yuǎn)比固定資本形成總值寬泛的概念。后一個概念是指資本形成總值的國家賬戶，因此會試圖捕獲固定資產(chǎn)收購以及非生產(chǎn)資產(chǎn)價值的增加等信息。但固定資產(chǎn)投資則加入了現(xiàn)有資產(chǎn)支出的內(nèi)容，例如土地出售和二手資本的購買交易等，這些信息是被排除在固定資本形成總值之外的，原因是其代表資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而非新資本的創(chuàng)造。

 

固定資本形成總值與固定資產(chǎn)投資差距擴(kuò)大的衡量標(biāo)準(zhǔn)（同時也是最明顯的解釋）是土地出售交易的迅速增長，同時伴隨著土地價格的瘋狂上漲。對于地方政府來說，出售土地使用權(quán)也是主要的收入來源之一，這些收入主要被用于準(zhǔn)財政活動，這些活動自2008年以來一直都在推動投資比例持續(xù)上升。一般來說，地方政府會向房地產(chǎn)開發(fā)商出售土地使用權(quán)，然后將所得收入分配到地方政府自己的融資工具（即地方政府融資平臺）中去。隨后，這些收入將被用作擔(dān)保品，進(jìn)一步為不動產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目提供融資。

 

但是，想要證明不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地以過高價格出售是固定資產(chǎn)投資大幅增長背后的推動力則相對困難。在通常情況下，不動產(chǎn)開發(fā)商購買的土地被用作總土地出售量的代表。但是，這一數(shù)字一直以來都相對穩(wěn)定，在GDP總額中所占比例為2.25%左右，從而掩蓋了過去十年時間里土地價格實際上已大幅上漲的事實；根據(jù)我們的估測，在2004年到2012年之間，中國的土地價格上漲了4.5倍左右。

 

不過，同期中國名義GDP的增長速度也與其類似，從而確保出售土地的收入在GDP總額中所占比例一直都相對穩(wěn)定。動產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例肯定已大幅上升，但這一因素會推動固定資本形成總值與固定資產(chǎn)投資同時上升。鑒于這種情況，固定資產(chǎn)投資在GDP總額中所占比例大幅上升至30%左右看起來像是個難解的謎題；或者就像國際貨幣基金組織（IMF）所指出的那樣：‘導(dǎo)致這種差距形成的原因仍舊是個公開的問題。’

 

這種差距擴(kuò)大的其他原因則是，針對其他已有資產(chǎn)的支出有所增長，比如說已被購買的居住不動產(chǎn)、二手的資本貨物以及并購交易等。很明顯，固定資產(chǎn)投資這一指標(biāo)的膨脹也提供了另一種解釋，但這種解釋首先需要假設(shè)過度投資的程度正在繼續(xù)升級。

 

結(jié)論是，中國固定資本形成總值的泡沫令人感到恐慌，而同時更令人恐慌的則是，以現(xiàn)有固定資產(chǎn)加快洗牌為基礎(chǔ)的泡沫，這些資產(chǎn)的洗牌速度更快、價格更高。”