對于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，2013年注定是不平凡的一年。“業(yè)績增長”、“日光盤頻現(xiàn)”、“商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展”、“房企出海”這些經(jīng)常見諸報端的地產(chǎn)“名詞”，最終在各大上市房企2013年成績單上得到充分驗證。

 

據(jù)和訊網(wǎng)統(tǒng)計顯示，截至3月31日，共有105家上市房企發(fā)布了2013年業(yè)績報告，其中A股有77家，H股有28家。北京晨報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)十大標(biāo)桿房企中，除金地業(yè)績還未發(fā)布，其余9家都已亮出2013年成績單。雖然在排名前十的上市房企中，2013年銷售額過千億的企業(yè)晉升至4家，除萬科、保利以外，今年新晉升的是恒大、碧桂園，殺進千億俱樂部。事實上，這份排名并不全面，它沒有涵蓋地產(chǎn)行業(yè)兩大巨頭萬達、綠地。雖然這兩家房企不是上市公司，但他們2013年的成績不容小視。2013年萬達集團資產(chǎn)達到3800億元，同比增長27%；收入1866.4億元，同比增長31%，連續(xù)8年保持高增速。2013年綠地集團總資產(chǎn)為3533億元，較年初增長48%；實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入3283億元，利潤總額140億元，分別增長35%和19%。

 

資深證券分析師王德勇向北京晨報記者表示，2013年排名前十的上市房企，收入增長比較高，原因來源于這些企業(yè)過去兩年的銷售不錯。而部分房企的凈利潤下跌，是由于他們過去兩年拿地價格較高。地價大幅上漲，可是房價的漲幅卻沒有那么快。結(jié)果，房企拿地成本的增加遠遠大于房價上漲的幅度。房子賣得很好，房企賺得并不多。實際上，隨著地價的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間會越來越小。房企的利潤率下降是未來的一個趨勢。

 

在王德勇看來，大品牌房企都有一些共同的特征。比如這些企業(yè)都生產(chǎn)剛需產(chǎn)品，從拿地到賣房周轉(zhuǎn)速度越來越快，擴寬融資渠道，尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型新方向。國內(nèi)房地產(chǎn)的成長空間窄了，“地價漲、房價漲”的游戲規(guī)則在發(fā)生改變。未來，房企成長的空間在參與保障房、自住房的比例會越來越高，行業(yè)集中度還會提高。全世界最大的房地產(chǎn)公司必定會在中國。

 

凈利潤同比增兩成

 

萬科

 

萬科公布2013年報，全年公司實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，年度銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。

 

在取得銷售佳績的同時，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率卻出現(xiàn)了下降。年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個百分點；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個百分點。

 

在過去的一年中，萬科花費了相當(dāng)?shù)木?，去學(xué)習(xí)什么是移動互聯(lián)網(wǎng)。萬科在年報中表示，“當(dāng)新時代的大幕揭開時，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠離自己熟悉的領(lǐng)域，而是理解新的規(guī)則，尋找新的伙伴，運用新的工具，將原有的業(yè)務(wù)做得更好。”

 

點評：作為上市房企老大，業(yè)績遙遙領(lǐng)先。早言快要看到“天花板”的萬科總裁郁亮，透過年報傳達萬科轉(zhuǎn)型看重合作精神。

 

銷售額首次突破千億

 

恒大地產(chǎn)

 

恒大公布的2013年報顯示，恒大總資產(chǎn)達3481.5億元，比2012年增加45.7%，規(guī)模穩(wěn)居第一。

 

恒大在2013年成功突破千億銷售額，創(chuàng)下歷史銷售紀(jì)錄。恒大集團全年實現(xiàn)合約銷售額1004.0億元，同比上升8.8%。其中，集團合約銷售額的98.7%均來自于濟南、合肥、長沙等二三線城市。隨著售價平穩(wěn)上升及對成本的有效控制，恒大集團毛利潤276.5億元，同比上升51.8%，毛利率從2012年27.9%上升至29.5%。而凈利潤為137.1億元，比2012年上升49.3%。

 

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，為應(yīng)對剛需市場及自住型買家的需求，恒大集團加快中小戶型推貨節(jié)奏，繼續(xù)深耕二三線城市。集團2014年的合約銷售目標(biāo)1100億元，較2013年增長10.0%。

 

點評：恒大集團2013年最大的變化是進軍一線城市，接下來面對的最大挑戰(zhàn)是如何確保凈利潤的同比增長。

 

連續(xù)11年凈利增長超20%

 

中國海外發(fā)展

 

中國海外發(fā)布2013年報，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入824.7億港元，同比增長27.7%；實現(xiàn)凈利潤為231.8億港元，同比增長23.1%。公司連續(xù)11年凈利潤增長高于20%。公司全年合約銷售額再創(chuàng)歷史新高，超額完成目標(biāo)，達到港幣1385.2億元。其中，全年內(nèi)地地產(chǎn)完成合約銷售額港幣1369.4億元。

 

年報顯示，集團力爭完成合約銷售金額達到不少于港幣1400億元的目標(biāo)。公司將繼續(xù)構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長期穩(wěn)定回報，增強平衡市場風(fēng)險能力。

 

點評：任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步。在樓市調(diào)控的十年中，中國海外如何保持穩(wěn)定的利潤增長成為業(yè)內(nèi)都在挖掘的一個秘密。

 

客戶中首次置業(yè)達八成

 

保利地產(chǎn)

 

保利地產(chǎn)2013年年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入923.56億元，同比增長34.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤107.47億元，同比增長27.36%。全年累計實現(xiàn)銷售簽約面積1064.37萬平方米，同比增長18.11%；實現(xiàn)簽約金額1252.89億元，同比增長23.15%，市場占有率為1.54%。但是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為31.25%，同比下降3.99個百分點。

 

從區(qū)域表現(xiàn)來看，廣東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售簽約215億元，再次實現(xiàn)歷史性突破。珠三角地區(qū)成為公司首個銷售超300億元的區(qū)域。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，144平方米以下的中小戶型成交套數(shù)占比為92.9%，全年公司成交客戶中首次置業(yè)者占比達到85.9%。

 

點評：主打首次置業(yè)者的房企，在2014年突然宣布要進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。這表明，千億級房企開始細分市場搶“蛋糕”，但收益不可能短期見效。

 

純利為76.5億元

 

富力地產(chǎn)

 

富力地產(chǎn)2013年報顯示，全年營業(yè)額為363億元，同比上升19%；純利為76.5億元，較2012年增長35%。其中，物業(yè)發(fā)展利潤增長15%至61.2億元。全年集團的協(xié)議銷售額破紀(jì)錄達到422億元，實際協(xié)議銷售額由342億元按年增加23%。銷售面積方面，全年協(xié)議銷售總建筑面積為339萬平方米，按年增加14%。

 

2013年整體平均售價由每平方米13040元略微變動至12310元，比2012年減少5.6%。由于營業(yè)額的平均售價的減少以及銷售成本的減少，因此整體毛利率自上一年的42.2%減少至40.7%。2014年，公司協(xié)議銷售目標(biāo)定為700億元，較2013年增長三分之二。

 

點評：從富力年報中可以看到，其已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)中收益了。住宅和商業(yè)兩手抓，是抗拒行業(yè)風(fēng)險的最大法寶。

 

“殺進”千億俱樂部

 

碧桂園

 

碧桂園年報顯示，公司合同銷售金額從2012年的476億元增加為2013年的1060億元，同比增長123%，成為繼萬科、保利、綠地之后，成功殺入千億俱樂部的一匹“黑馬”。

 

碧桂園2013年全年業(yè)績顯示，期內(nèi)實現(xiàn)總收入626.8億元，同比上升約49.6%，凈利潤約為85.1億元，同比上升約 24.2%，凈利潤率為13.6%，同比收窄2.8%；土地增值稅撥備之后的毛利率約為27.7%，同比收窄3.5個百分點。

 

2013年碧桂園在馬來西亞開發(fā)的碧桂園金海灣項目合同銷售金額約為68.1億元，為碧桂園的銷售業(yè)績做出了很大貢獻。

 

點評：“殺進”千億俱樂部的“黑馬”碧桂園，2014年面對的最大挑戰(zhàn)就是因“馬航事件”而受挫馬來西亞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何翻身？

 

租售收益同增長

 

華潤置地

 

華潤置地2013年報顯示，集團在住宅簽約和結(jié)算額、租金收入、核心利潤規(guī)模上均達到歷史最高水準(zhǔn)。全年實現(xiàn)營業(yè)額為港幣713.89億元，較2012年增長60.9%。

 

受益于有利的市場形勢以及自身可售資源的增長，全年集團住宅簽約額和簽約面積分別為663.06億元和578.23萬平方米，比上一年上升27.0%和22.1%，雖然超額完成全年簽約目標(biāo)，但是全年毛利潤率為 28.2%，下降了9.4個百分點。全年公司擁有人應(yīng)占凈利潤為港幣146.96億元，比上一年同期增加39.1%。公司擁有人應(yīng)占凈利潤率為20.6%，2012年同期為23.8%。全年公司毛利潤率為28.2%，2012年同期為37.6%。

 

點評：業(yè)績增長超過60%，這在房地產(chǎn)行業(yè)并不多見，尤其是排名晉級前十的地產(chǎn)企業(yè)，前行更不易。

 

銷售額同比增20%

 

龍湖地產(chǎn)

 

龍湖地產(chǎn)2013年報顯示，全年銷售額超目標(biāo)完成，達到481.2億元，較上一年同期增長20%。全年營業(yè)額達到415.1億元，比2012年增長48.8%。其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長31.3%至6.3億元。集團核心凈利潤率由上一年的19.4降低至15%。2013年集團其中，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為402.2億元，較上一年增長49.3%。全年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為27%，較上一年有所回落。

 

2014年公司運營的關(guān)鍵詞是去存貨、控成本。公司爭取用6至12個月的時間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，提升公司的投資效益。2014年末，北京長楹天街即將開業(yè)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)全國化戰(zhàn)略進入新的階段。

 

點評：從重慶起家的龍湖如今已是住宅市場上的“名角兒”，但其是否能把這種品牌效應(yīng)復(fù)制到商業(yè)地產(chǎn)中去，還有待時間的考驗。

 

毛利上漲超5成

 

世茂房地產(chǎn)

 

世茂房地產(chǎn)2013年報顯示，全年營業(yè)額達到415億元，較上一年上升44.9%。全年毛利為146.4億元，比2012年上升52.4%。毛利率達到35%，同比增加1.8%。經(jīng)營利潤大約為123.4億元，同比上升22.9%。

 

2013年全年合約銷售額目標(biāo)為550億元，集團全年實現(xiàn)銷售額670.7億元，完成全年目標(biāo)的122%，累計銷售面積達523.9萬平方米。世茂房地產(chǎn)透過持有上海世茂股份有限公司64.22%的股權(quán)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。上海世茂于2013年實現(xiàn)合同簽約額130.1億元，合同簽約面積979300平方米，較2012年均實現(xiàn)53%的增長。

 

2014年公司的合約銷售額目標(biāo)為800億元。

 

點評：按照年報透露，世茂計劃半年完成600億任務(wù)，那距離“千億級俱樂部”還遠嗎？