房地產(chǎn)有一種產(chǎn)品可以“先找客戶，再蓋房子”，這種產(chǎn)品叫“物流地產(chǎn)”。
近日，在一非正式場合，毛大慶向中房網(wǎng)等媒體透露，萬科正學(xué)習(xí)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯，研究具體布局，并有望引入美國老牌私募黑石。
攜手基金進(jìn)軍城市倉儲
萬科涉足物流地產(chǎn)，也無外乎是基于對市場空間和回報(bào)的雙重看好。
新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，城市購物中心快速發(fā)展，電子商務(wù)的崛起，以及移動互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的推動，都給倉儲物流地產(chǎn)都提供了廣闊的成長空間。
同時(shí)，作為工業(yè)地產(chǎn)的一種，相對低廉的土地價(jià)格讓物流地產(chǎn)同樣容易引來投資者的關(guān)注。曾有工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商透露，工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)，看似“非主流”的工業(yè)地產(chǎn)投資凈收益率在6.5%-7%左右，國內(nèi)多數(shù)寫字樓的收益只有3%左右。
在市場和運(yùn)營角度上，倉儲物流地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是相對于產(chǎn)業(yè)園、總部基地，更有市場需求、更容易進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)。一時(shí)間群雄逐鹿，以馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東、蘇寧為代表的電商派，以普洛斯、豐樹為代表的外資，以陸家嘴、復(fù)地為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)商，三路人馬共同拉起圈地物流地產(chǎn)的熱潮。
毛大慶認(rèn)為，中國電子商務(wù)還有處于初級發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市周圍的高鐵、機(jī)場布局，空間很大。特別是近期京津冀一體化，城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來很多想象空間。
金融化、專業(yè)化是萬科選擇做物流地產(chǎn)的方式，“萬科不會靠這個(gè)圈地”，如果要做，萬科會中規(guī)中矩的踏實(shí)的做。他透露，萬科正在與黑石探討合作，向普洛斯做學(xué)習(xí)。“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路”。
同時(shí)，他介紹，物流地產(chǎn)的難點(diǎn)也在于找客戶。物流地產(chǎn)并不是開發(fā)商想做就行的，物流地產(chǎn)的業(yè)主是企業(yè)，如果企業(yè)不認(rèn)可，未來空置率將對資產(chǎn)形成壓力。
對于引入黑石基金，毛大慶表示產(chǎn)業(yè)變革、外部環(huán)境變革、帶來整個(gè)團(tuán)隊(duì)都在變革。他舉例稱，德國的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭公司里三分之二是財(cái)務(wù)，其他的是建筑師，負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位。德國做購物中心的大量工作是跟基金一塊，而蓋房子變成服務(wù)外包了。
多元化應(yīng)對天花板難題
國內(nèi)與著名基金合作，國外攜手著名開發(fā)商。長期以來，萬科憑借這種品牌優(yōu)勢，除了主流剛需住宅產(chǎn)品以外，拓展多元化領(lǐng)域，形成了其特有的核心競爭力。
“木秀于林風(fēng)必摧之”，毛大慶表示，“萬科的目標(biāo)不是做長的最高的樹”。萬科現(xiàn)在做的多元化，正是在“構(gòu)建一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)”。這顯然是管理層，就成長天花板思考后的結(jié)果。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對中房網(wǎng)表示，2008年至今，房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)上升期，即使是處于“白銀十年”的當(dāng)下，行業(yè)增速仍然偏快。他預(yù)計(jì)，“天花板”問題最終肯定會迎來，但不會太快，這個(gè)結(jié)點(diǎn)或許是未來10年后。
萬科正在做面對天花板的準(zhǔn)備，或許國際化、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)就是一系列應(yīng)對措施。毛大慶表示，“萬科的多元化為了追求有質(zhì)量增長，所以要搞事業(yè)合伙人、城市服務(wù)商。這些動作雖然沒什么聯(lián)系，但目的都是為了讓企業(yè)加固短板”。
對于近期馬航飛機(jī)失聯(lián)事件引起的馬來西亞中資房企震動，毛大慶明確表示，“萬科肯定不去馬來西亞這種國家。如果去成熟市場利潤空間有限，那就有限，但是安全、穩(wěn)定”。對于國際化發(fā)展的訴求，他認(rèn)為，“萬科并不會寄望通過國際化，將業(yè)績從2000億元提高到3000億元，國外市場容量不一樣。萬科最關(guān)注的還是品牌的輸出”。
談到經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，毛大慶認(rèn)為，現(xiàn)在市場出現(xiàn)“三個(gè)透支”：第一，透支一線城市地價(jià)上漲空間；第二，透支二三線城市未來購買力；第三，透支消費(fèi)能力，低齡置業(yè)突出，購買力年輕化。而這三個(gè)透支在一起，“房地產(chǎn)肯定失調(diào)”。
今年萬科的策略還將是平價(jià)，適當(dāng)強(qiáng)調(diào)利潤率的基礎(chǔ)上，保持銷售速度。對買地會適度警惕，保持現(xiàn)金流安全。不追求規(guī)?；侨f科管理層的統(tǒng)一認(rèn)知。好比中國GDP要重視質(zhì)量問題，否則衡量不了任何東西。
一句話足以表現(xiàn)萬科面對上有“天花板”，下有“追兵”的心態(tài)：“維持銷售老大，能當(dāng)就當(dāng)，當(dāng)不了不用糾結(jié)，我們還是要健康發(fā)展”。
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