“姐，這周末能來嗎？本周六夏威夷藍灣開出新房源9號和18號樓，另有演藝和抽獎等活動。過了這周四藍灣就要漲價了。”興達置業(yè)一位銷售員對曉嘩（化名）說。

上周五，這位銷售顧問再次致電曉嘩，不是說要漲價，而是降價。該位置業(yè)顧問稱，“新開的9號樓其中一個單位價格調(diào)整為9000元/平方米。”也就是說，該樓盤出現(xiàn)了1000-1500元/平方米左右的降價。

在北京周邊樓盤大肆炒作京津冀一體化概念、盡量拉漲房價時，離北京最近的燕郊卻一反常態(tài)，在成交量萎靡的情況下正醞釀著調(diào)整。

利好被透支

“售樓處都很冷清，大家都在觀望。”曉嘩調(diào)研了燕郊7個樓盤后得出的結(jié)論是，現(xiàn)在燕郊處于有價無市的狀態(tài)，不適合買房，再等等。

燕郊本地人曉嘩屬于不折不扣的剛需。原本，曉嘩擔(dān)心受京津冀一體化影響，燕郊會出現(xiàn)新一輪價格炒作，但實際上，這一輪炒作發(fā)生在保定等地，而并沒有波及燕郊。

夏威夷藍灣的銷售向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者訴說著燕郊美好的未來。包括可能接通的地鐵，可能與北京兩廣路對接的高速等。

銷售顧問沒有像以往一樣，描述京津冀一體化的美好故事。多次的炒作已經(jīng)不再吸引北京客群。

2011年1月12日，“河北省加快環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)工作辦公室”在燕郊掛牌。盡管掛牌并沒有舉行任何儀式，也沒有官方報道，只在網(wǎng)絡(luò)有零散消息，但這個“鼓舞人心”的消息，成為當(dāng)時燕郊所有銷售員必講的大利好。

當(dāng)時的傳聞是，在區(qū)域城際鐵路方面，將增添涿州-北京新機場-廊坊-北三縣（三河、大廠、香河）-首都國際機場/順義城際鐵路路線，實現(xiàn)城際鐵路間的互連互通。

燕郊到北京，能夠通地鐵，是燕郊當(dāng)?shù)鼐用穸嗄甑钠谂巍Ｈ欢?，多次概念炒作之后，除了房價高漲至如今的11000-13000元/平方米以外，沒有落實任何實際舉措。

此輪炒作之后，燕郊出現(xiàn)了增長乏力的高位盤整狀態(tài)。

燕郊一位專門負責(zé)拉客戶到樓盤的業(yè)務(wù)員抱怨說，“以前一天能拉幾十個客戶到樓盤，現(xiàn)在一天最多能拉十幾個客戶?，F(xiàn)在干這個都不怎么賺錢。”

高位盤整

除了被屢屢透支的“利好”因素外，業(yè)內(nèi)人士認為，由于主要客群均來自北京，目前燕郊樓市萎靡不振與北京市場的低迷也有關(guān)系。

燕郊樓市是北京市場的側(cè)影。燕郊房價從2012年的均價6000元/平方米，漲至2013年的1.1萬元/平方米，這個期間，北京樓市也在瘋狂上漲。而燕郊一位開發(fā)商曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，燕郊合理房價應(yīng)該是通州房價的一半左右。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：燕郊目前在售的住宅類項目合計有22個，其中均價在1萬以上的有12個，平均售價為1.12萬元/平方米。中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，從往年市場看，一旦北京樓市出現(xiàn)觀望，燕郊市場就會感冒，如果北京感冒，燕郊就會開始大規(guī)模促銷。

“2014年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫3個月，特別是二手房成交均價基本停滯。信貸政策的收緊、自住房的供應(yīng)，都導(dǎo)致剛需觀望。而燕郊之前出現(xiàn)的調(diào)整，都是因為北京外溢的剛需在觀望。”張大偉認為，受北京影響，承接北京溢出的剛需和投資需求的環(huán)北京市場，出現(xiàn)了上漲乏力。

張大偉認為，2014年燕郊等區(qū)域如果沒有實際利好，很可能價格會出現(xiàn)下調(diào)。目前燕郊的二手房市場價格已經(jīng)全面停漲，貸款難度比北京更大。

業(yè)內(nèi)人士分析，配套決定市場健康程度，目前來看，雖然環(huán)北京的燕郊等區(qū)域，房價相比北京要低，但從配套看，無法相比北京郊區(qū)。在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是剛需，北京市場一旦出現(xiàn)觀望，燕郊需求就會銳減。

燕郊當(dāng)?shù)匾晃欢址恐脴I(yè)顧問告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，相比去年同期，近期燕郊的成交量下滑了70%。