２０１４年以來(lái)，關(guān)于樓市“一半海水，一半火焰”的論調(diào)盛行：盡管三四線城市“山雨欲來(lái)”，一線城市卻沐浴著不會(huì)消褪的陽(yáng)光。然而，記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，北京前三月成交大幅下降，開盤價(jià)下調(diào)；廣州知名房企給出購(gòu)房８．８折、“分期首付”的優(yōu)惠。
從“日光”“哄搶”“徹夜排隊(duì)”到“打折”“調(diào)價(jià)”“分期首付”，在經(jīng)歷了過(guò)去十多個(gè)月的快速上漲后，這些關(guān)鍵詞的改變，表明一線城市“只跌不漲”的神話正面臨考驗(yàn)，也說(shuō)明樓市買賣雙方的心理博弈開始出現(xiàn)新變化。
降價(jià)不明說(shuō) 暗降知多少？
【地點(diǎn)：北京，住總?cè)f科橙。】
２０１３年９月：售價(jià)待定
２０１３年１１月：預(yù)計(jì)售價(jià)２７０００元
２０１４年１月：售價(jià)待定
２０１４年３月：即將開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)２３０００元。
這是在等候預(yù)售的７個(gè)月時(shí)間里，位于北京市大興區(qū)的住總?cè)f科橙樓盤在其官網(wǎng)和一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站上公布的預(yù)售價(jià)變化軌跡，從２７０００元到２３０００元，開盤價(jià)調(diào)低４０００元，等于降價(jià)超過(guò)１５％。在反反復(fù)復(fù)的價(jià)格變動(dòng)和待定信息中，透露出耐人尋味的房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)變化信號(hào)。
【地點(diǎn)：廣州，保利·西海岸，保利·塞納維拉，保利·公園九里】
記者近日走訪了保利上述三個(gè)項(xiàng)目的售樓處，銷售人員均向記者表示可以進(jìn)行“首付分期”：如果購(gòu)買首套住房，首付可以分４個(gè)月交清，第一個(gè)月僅需付房款的５％，購(gòu)買第二套住房的首付甚至可以延長(zhǎng)到９個(gè)月。一位銷售人員告訴記者。
【地點(diǎn)：廣州，時(shí)代南灣?！?br /> 銷售人員：現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)享受“史無(wú)前例”的８．８折優(yōu)惠，老業(yè)主介紹新業(yè)主交易成功，獎(jiǎng)勵(lì)１萬(wàn)元現(xiàn)金。
【解讀】“降價(jià)是最難從開發(fā)商嘴里聽到的兩個(gè)字，但當(dāng)市場(chǎng)變化，他們?cè)诠_場(chǎng)合無(wú)數(shù)次說(shuō)著房?jī)r(jià)必將堅(jiān)挺的同時(shí)，也有無(wú)數(shù)種‘暗降’的辦法把房子賣出去。”一位在上市房地產(chǎn)公司任職的銷售經(jīng)理告訴記者：調(diào)低開盤價(jià)、送首付、送裝修、送家電、“Ｘ萬(wàn)抵ＸＸ萬(wàn)”等都是常用辦法。
四重因素影響 購(gòu)房心理戰(zhàn)轉(zhuǎn)向
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些優(yōu)惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些歷史的縱深感，就能明顯發(fā)現(xiàn)出不同。
廣州保利的銷售人員表示，首付分期是“大促銷活動(dòng)”“不可能一直持續(xù)下去”，希望記者早下決定，“手快有，手慢無(wú)”。
而將時(shí)間回溯到２０１３年１０月，還是在保利·西海岸，銷售人員的底氣要強(qiáng)硬很多：購(gòu)房首付３成，且需和開發(fā)商規(guī)定的貸款合作銀行簽訂合同，該銀行當(dāng)時(shí)執(zhí)行的首套住房貸款利率上?。保埃?。購(gòu)房者要么買，要么走。
“一旦出現(xiàn)這種情況，你就知道，開發(fā)商又要心口不一了，這證明，他們的日子開始不如想象中好過(guò)了。”一位購(gòu)房經(jīng)理表示。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前，至少有四重力量影響并導(dǎo)致了這一結(jié)果。
－－市場(chǎng)調(diào)節(jié)。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等專家分析，從２０１２年下半年開始，一線城市的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一波連續(xù)十多個(gè)月的上漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１３年１２月，京滬穗深四大一線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)或接近２０％，在已經(jīng)執(zhí)行了２年多的嚴(yán)格限購(gòu)政策后，盡管供需矛盾仍然緊張，但擠出了投資投機(jī)需求后，絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲，在擠出了追漲、恐慌的超前購(gòu)房陰影后，市場(chǎng)必然會(huì)有所理性調(diào)整。
－－調(diào)控發(fā)力。在一線城市“越調(diào)越漲”的壓力聲中，京滬穗深在去年下半年都出臺(tái)了更嚴(yán)格的調(diào)控加碼規(guī)定。例如，廣州將外來(lái)人口繳納社保允許購(gòu)房的期限從２年增加到３年，這些嚴(yán)格的調(diào)控政策也在鞏固和加強(qiáng)調(diào)控的效果。
－－預(yù)期分流。北京２０１４年起試點(diǎn)安居性商品房，僅前兩個(gè)自住房項(xiàng)目的申請(qǐng)就超過(guò)４０萬(wàn)套，從商品房分流了大批需求，并直接影響了市場(chǎng)預(yù)期。北京市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降３９．１％。而廣州、深圳等多地已經(jīng)或籌備推出類似共有產(chǎn)權(quán)保障房項(xiàng)目，也將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響沖擊。
－－資金壓力。中原地產(chǎn)分析師薄夫利認(rèn)為，盡管去年上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款再創(chuàng)新高，但在房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊和頻頻出擊搶當(dāng)?shù)赝醯券B加影響下，開發(fā)商也需要讓利跑量，加快資金周轉(zhuǎn)。
規(guī)劃著陸 能否讓“只漲不跌”神話祛魅
從時(shí)代地產(chǎn)到萬(wàn)科、保利，這些標(biāo)桿地產(chǎn)公司近期在一線城市的動(dòng)作表明，在經(jīng)歷了過(guò)去一輪快速上漲后，本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控并非“免疫”，也絕不是只漲不跌的“神話”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，２月北京房?jī)r(jià)同比上漲１５．５％，和去年動(dòng)輒２０％左右的增速相比，漲幅已經(jīng)開始有所收窄。
專家表示，這不僅對(duì)一線城市樓市和購(gòu)房者預(yù)期帶來(lái)影響，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)也將帶來(lái)傳導(dǎo)和示范沖擊。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，一線城市出現(xiàn)的降價(jià)促銷將對(duì)庫(kù)存較大的二三線城市起到示范作用。雖然目前部分二三線城市還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的降價(jià)現(xiàn)象，但預(yù)計(jì)未來(lái)兩三個(gè)月將看到一些變化。
３月１６日，國(guó)務(wù)院正式頒布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》，其中明確要“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。”
李鐵崗認(rèn)為，這是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，對(duì)一線城市而言，城市功能的再定位和人口、產(chǎn)業(yè)的紓解轉(zhuǎn)移將在未來(lái)成為緩解供需矛盾的重要武器，對(duì)遏制二三線城市乃至四線城市出現(xiàn)的“造城沖動(dòng)”，引導(dǎo)其在產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也具有重要的指導(dǎo)意義。