國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。盡管新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但與1月相比，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市從62個進一步減少到了57個。更值得注意的是，在三四線城市房價回調(diào)的同時，原本火熱的一二線城市市場同樣出現(xiàn)了降溫。房價漲幅普遍放緩已經(jīng)成為趨勢，房地產(chǎn)市場的風向正在改變。
溫和上漲漲幅收窄
        國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對2月份房價數(shù)據(jù)的解讀為，“房價溫和上漲，漲幅收窄”。
        根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為57個和46個，分別比1月份減少了5個和2個。新建商品住宅價格環(huán)比持平的城市個數(shù)為9個，比1月份增加了7個；二手住宅價格環(huán)比持平的城市個數(shù)為9個，與1月份相同。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，漲幅比1月份回落的城市有40個，比1月份增加了15個，最高漲幅為0.7％，最低漲幅為0.1％。整體上看，2月房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，持平的城市個數(shù)增加，漲幅略有回落。
        特別值得一提的是，環(huán)比價格上漲的城市在連續(xù)13個月后再次回落到60以下，而70城新建住宅平均環(huán)比價格指數(shù)的漲幅也已經(jīng)由去年8月份0.83％的最高點回落至2月的0.28％。
        與環(huán)比價格的整體漲幅放緩相比，同比價格的變化同樣十分說明問題。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在2月份70個大中城市新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有65個，比1月份增加了28個；二手住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有58個，比1月份增加了31個。
        鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲周期結(jié)束。房價漲幅放緩，甚至回落的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。
一二線城市開始調(diào)整
        如果說，上月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還能看出一二線城市市場的火熱，三四線城市市場的遇冷，那么最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)則傳遞出一個新的信號，原本被業(yè)內(nèi)普遍看好的一二線城市的市場也開始出現(xiàn)越來越明顯的回調(diào)跡象。
        事實上，隨著春節(jié)淡季的結(jié)束，一二線城市的房地產(chǎn)市場并沒有如人們預想的那樣延續(xù)2013年的熱度走出“小陽春”的行情。就在統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)布的前兩日，中原地產(chǎn)市場研究部門的一份數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，2014年統(tǒng)計中的54個城市合計住宅簽約量僅為45萬套，同比2013年同期的58.5萬套下調(diào)幅度達到了23％。其中一線城市、二線城市的跌幅均達到了36％、35％。
        房價的變化同樣也反映了市場的調(diào)整，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在2013年底房價同比漲幅曾經(jīng)多次沖破20％大關(guān)的北京、上海、深圳、廣州等城市的房價漲幅已經(jīng)在2月全線回落至10％左右。與之相比，杭州、南京等房地產(chǎn)熱點城市更是頻頻傳出樓盤打折降價的信息。
        中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，盡管熱點的一二線城市短期內(nèi)很難出現(xiàn)價格的大幅度回調(diào)，“但我們必須認識到，目前的價格是建立在購房者信心依然高漲的基礎(chǔ)上。因此，一旦因為信貸等因素市場出現(xiàn)普遍觀望，那么一二線城市的房價出現(xiàn)調(diào)整并非不可能。”
沒有只漲不跌的房價
        在業(yè)內(nèi)人士看來，目前房地產(chǎn)市場的變化并非偶然。春節(jié)過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。
        在張旭看來，導致目前市場變化的主要原因在于，2012年以來的房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規(guī)模出現(xiàn)了降溫，房價調(diào)整的壓力增加。其次，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現(xiàn)明顯改善。這種收緊的信貸政策，無疑又加重了購房者的支付壓力。同時，在2014年初市場明顯較淡的情況下，部分房企也采取不同的方式應對，例如推出促銷活動，或者是以明顯低于預期的價格開盤等，加深了市場上關(guān)于房價下降的預期?？傮w而言，隨著信貸收緊，住房供應增加，新的市場化調(diào)控方向的確定，供需雙方對市場的預判已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增加，而房企“讓利跑量”心理也開始逐漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。
        “類似杭州、南京、廣州房價調(diào)整的信號可能會愈加頻繁地出現(xiàn)。這種情況下，出現(xiàn)明顯降價信號城市雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸大范圍出現(xiàn)。”張大偉表示，歷史上沒有只漲不跌的房價。
（據(jù)新華社北京3月18日電）
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2月份我國房價 漲幅收窄
        據(jù)新華社北京3月18日電 國家統(tǒng)計局18日發(fā)布報告，2月份我國70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，持平的城市個數(shù)增加，漲幅略有回落。
        “2月份房價溫和上漲，漲幅收窄。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析指出。從同比數(shù)據(jù)看，房價同比上漲的城市個數(shù)與上月相同，漲幅有所回落。2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)均與上月相同，均為69個，但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有65個，比上月增加了28個。新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為18.7％，最低為下降4.1％。
        據(jù)國家統(tǒng)計局計算，2月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別為11.1％和6.4％，分別比上月回落了1.3個和1個百分點。
市場 觀察
北京“剛需盤”價格低于預期
        據(jù)新華社北京3月18日電 北京萬科位于大興區(qū)天宮院區(qū)域一個項目，18日被媒體稱為以低于市場預期近3000元的價格入市，引發(fā)輿論關(guān)于一線城市房價“松動”的熱議。相關(guān)人士表示，該項目定價參照周邊項目，并嚴格按照住建部門的指導意見，并非所謂的降價促銷。專家認為，由于受信貸審批收緊、上年度土地供應充足、購房者預期變化等多重因素影響，開發(fā)企業(yè)對后市判斷趨于謹慎。剛需項目積極入市也是市場回歸常態(tài)、健康發(fā)展的表現(xiàn)。
        北京房價的一舉一動不僅被當?shù)刭彿空吒叨汝P(guān)注，對于全國房價都具有風向標的意義。18日，有媒體報道稱，北京萬科位于大興區(qū)天宮院區(qū)域的一個項目以低于市場預期近3000元的價格入市。一直被認為不會降價的一線城市，房屋價格已出現(xiàn)“松動”跡象。
        一線城市樓市成交量整體出現(xiàn)“降溫”確是事實。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京新建商品住宅合計簽約3346套，二手住宅合計簽約3906套。累計簽約7252套，創(chuàng)北京樓市近6年的最低值。截至3月16日，54城市合計住宅簽約45萬套，同比上年同期的58.5萬套下調(diào)比例超過20％。其中一線城市和二線城市跌幅分別為36％和35％。
        “一線城市市場成交量下滑，價格漲幅趨緩受到上年度土地供應充足、貸款審批從嚴等多重因素的影響。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，杭州、常州等二三線城市樓盤降價的消息也加重了購房者的觀望情緒。在北京，自住型商品住房的逐步入市也分流了一部分“剛需”群體的購房需求。開發(fā)企業(yè)對于后市的判斷明顯趨于謹慎，更傾向于積極入市，定價也會更務實、更貼近市場。
        “2月份，已公布銷售業(yè)績的30家房企銷售合計665億元。環(huán)比1月份的1082.88億元下降近40％。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，“當前房企與購房者之間的博弈出現(xiàn)了微妙的變化。購房者觀望情緒增多，房企’讓利跑量‘心理漸占上風。”
        偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，目前來看，市場的分化越來越明顯，樓盤供應量較大的三四線城市，一度被熱炒的旅游地產(chǎn)和前期上漲過快的非一線城市正面臨著房價下跌的壓力。一線城市的房價也出現(xiàn)了上漲動力不足，但做出“下行”的判斷還為時尚早。
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深圳商務公寓庫存全部消化需兩年
        近期，杭州商品住宅市場高存量導致部分樓盤大幅降價的消息引起市場高度關(guān)注。據(jù)深圳中原研究中心測算，深圳住宅市場當前庫存消化期約為8.9個月，并不存在太大的壓力，而在2013年賺足眼球的商務公寓市場卻呈現(xiàn)出另一番景象。記者獲悉，深圳當前可售商務公寓總量為73.09萬平方米，約為去年同期的3倍，庫存消化期也由去年同期的16個月上升至當前的24個月，庫存壓力可見一斑。
        深圳中原研究中心分析，全市庫存較大主要由于近年來大量高端公寓的集中入市，全市均價4萬元/平方米以上公寓庫存共43.55萬平方米，占比約6成，主要集中在福田和鹽田區(qū)。
        業(yè)內(nèi)人士分析，此類高端產(chǎn)品類似但又有別于傳統(tǒng)的高端住宅，傳統(tǒng)的高端住宅更看重的是自然環(huán)境、出入的私密性、獨享的庭院等屬性，而高端公寓通常處于城市最繁華的區(qū)域，更傾向于打造國際化、現(xiàn)代化的會所功能和商務體驗。與別墅等傳統(tǒng)豪宅市場相比，深圳高端商務公寓市場尚處于發(fā)展的初期，需要更多的時間去被市場認識并接受，因此，當前高端公寓的消化時間要遠長于以福田、南山為代表的住宅類豪宅產(chǎn)品的時間。分析認為，隨著深圳福田中心區(qū)等更多產(chǎn)品的相繼入市，庫存壓力還有增加的可能，短期內(nèi)將難以消除。
        “從區(qū)域表現(xiàn)來看，全市約5成左右可售公寓面積集中在福田區(qū)。”中原研究中心人士介紹，在深業(yè)上城、東海國際等一批高端公寓的推動下，福田區(qū)庫存由去年的20萬平方米增加至當前的36萬平方米。在售項目的平均銷售率僅為24%，庫存消化時間高達33個月，遠遠高于住宅市場的11個月。各區(qū)中，鹽田區(qū)庫存壓力最大，主要是由于去年年底壹海城三區(qū)約6萬平方米項目的入市，使庫存驟升。
        業(yè)內(nèi)人士認為，高端公寓購買者關(guān)注的是產(chǎn)品的使用屬性，而中低端公寓產(chǎn)品除了短期過渡性居住功能外，其投資屬性更加突出。從2013年崛起的龍崗商務公寓市場的表現(xiàn)可以看出，在限購、限貸以及對住宅市場的調(diào)控不明朗的大背景下，兼具投資和居住屬性、總價較低的商務公寓產(chǎn)品極受市場歡迎。未來，更多的此類產(chǎn)品將會在寶安中心以西、坂田、龍崗中心城等城市副中心區(qū)域繼續(xù)深入發(fā)展，市場需求遠未達到飽和狀態(tài)。