2014年注定是中國地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)而又戲劇化的一年。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)已彌漫著利空情緒，連素有“十里洋潮之稱的上海也接連遭遇商業(yè)地產(chǎn)被拋售的命運(yùn)。然而，來自新加坡的亞洲地產(chǎn)巨頭凱德（專題閱讀）集團(tuán)卻在此時(shí)逆勢(shì)而為，加大了在中國的投資。商業(yè)地產(chǎn)未來的走勢(shì)如何，越發(fā)顯得撲朔迷離。

 

國內(nèi)企業(yè)開始拋售

 

據(jù)了解，2009年SOHO中國首度進(jìn)入上海。直至2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經(jīng)達(dá)到500億元，占SOHO總量的比例達(dá)到75%。

 

然而，就在今年年初，SOHO中國董事長潘石屹卻表演了一出“反轉(zhuǎn)”戲碼，開始主動(dòng)收縮在上海的布局戰(zhàn)線。斥資41億元投資近三年后，僅溢價(jià)11.26億元，SOHO中國就將上海SOHO海倫廣懲SOHO靜安廣場兩個(gè)項(xiàng)目打包拋售，除去近三年的資金成本和管理成本等財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利空間并不高。這讓業(yè)界猜測其與之前李嘉誠拋售陸家嘴上海東方匯金中心的心態(tài)暗合。

 

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在貨幣政策轉(zhuǎn)向的背景下，SOHO中國“轉(zhuǎn)型還是明智之舉的”。商業(yè)地產(chǎn)快速銷售的熱情減緩，開發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)倍增。此時(shí)，擁有比較充?，F(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”；反之，若開發(fā)商沒有充裕的現(xiàn)金流支持持有物業(yè)，將會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且減少收益。他向記者表示，以蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場為例，從其“限售”和“禁止售后包租”政策執(zhí)行的背景來看，剛好與當(dāng)前整個(gè)市場層面受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響疊加。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，在“限售”的前提下，可能會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)倍增。如果“限售”及“禁止售后包租”政策從嚴(yán)執(zhí)行，一定程度上會(huì)影響部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能短期內(nèi)陷入僵局，對(duì)于以銷售為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，此項(xiàng)政策的嚴(yán)格執(zhí)行可能會(huì)影響其資金面狀況。

 

美橋資產(chǎn)管理董事段建設(shè)預(yù)測，許多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商，在2014年他們會(huì)遇到重重風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了精耕細(xì)作的時(shí)代，而不同于以前粗獷的買賣方式，截至現(xiàn)在上海已有50萬平方米的空置商場，隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮的慣性，這樣的情況仍然會(huì)持續(xù)下去。

 

外資加速擴(kuò)張步伐

 

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的興與衰，目前業(yè)界的看法只能用“仁者見仁智者見智”來形容。中國商務(wù)部年前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年新加坡對(duì)華投資73.27億美元，同比增長12.06%，成為中國最大的投資來源國。而作為新加坡在華最大的外資企業(yè)之一的凱德集團(tuán)向媒體透露：“該公司計(jì)劃未來3~5年內(nèi)在中國建設(shè)100家購物中心。”凱德集團(tuán)去年在中國的息稅前利潤逾36億元，貢獻(xiàn)率超過四成。

 

實(shí)際上，從去年開始，凱德集團(tuán)加快了在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)方面的收購步伐。去年7月15日，凱德集團(tuán)旗下子公司凱德商用以17.6億元收購位于北京市的首地大峽谷購物中心，該中心屬于首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。而在更早的6月18日，該公司以約19億元獲得上海廣川置業(yè)有限公司70%的股權(quán)，擬在上海漢中路地塊上打造綜合體項(xiàng)目。

 

凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥去年12月曾透露，凱德集團(tuán)看好國內(nèi)的市場，未來還將投資超過400億在上海、廣州和深圳等中國一線城市發(fā)展綜合體項(xiàng)目，總計(jì)面積將超過360公頃。

 

事實(shí)上，在一些發(fā)達(dá)國家，對(duì)商業(yè)布局都有著嚴(yán)格的規(guī)劃和要求。目前，初步統(tǒng)計(jì)中國購物中心將會(huì)以每年300家的速度增長，預(yù)計(jì)到2015年，中國購物中心總量將達(dá)到4000家左右，商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績的盲目規(guī)劃，以至野蠻生長的商業(yè)地產(chǎn)，都已經(jīng)引起越來越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為：“以釋市為單位出臺(tái)商業(yè)規(guī)劃，比如哪里可以做商業(yè)中心，哪里可以做超市，可以避免惡性競爭，比起出臺(tái)調(diào)控政策更具可行性。”