青島樓市庫存兇猛，商業(yè)地產(chǎn)尤甚。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，青島市計劃2014年投入運營的商業(yè)項目總建筑面積高達540萬平方米。

 

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的去化周期相對較長。目前，青島樓市庫存量達19萬套，三分之一是商業(yè)地產(chǎn)，青島樓市分析人士張百忍認為，按照2013年青島商業(yè)地產(chǎn)1萬套的銷量計算，“也就是說，如果不再新建，現(xiàn)有的商業(yè)庫存也需要6年的時間才能消化掉。”

 

在滿足居住需求之外，住宅的投資屬性或許能為業(yè)主帶來幾萬甚至數(shù)十萬的時間、空間溢價；而商業(yè)地產(chǎn)與住宅產(chǎn)品卻不一樣，它似乎與工業(yè)地產(chǎn)更接近——如果沒有人“賞識”、沒有人使用，商業(yè)地產(chǎn)也只是一副鋼筋水泥鑄就的軀殼，毫無價值。

 

另外，電商的沖擊也讓商業(yè)地產(chǎn)的租金增幅放緩，加之消費市場的短期波動，商業(yè)地產(chǎn)運營成功與否就變得更加充滿懸念。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的翹楚，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗多次表示，商業(yè)地產(chǎn)市場遠未飽和。

 

高庫存和它既有的復雜屬性，青島商業(yè)地產(chǎn)前景讓人不無擔憂。但是，若能把控好運營招商等環(huán)節(jié)，高庫存并不是商業(yè)地產(chǎn)最危險的問題，與陳啟宗的判斷相似，在青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長龍江看來，“商業(yè)地產(chǎn)的去化速度取決于運營的好壞，定位、品牌號召力的差異還不至于引發(fā)內(nèi)部的惡性競爭。”

 

然而，不同商業(yè)地產(chǎn)的定位、品牌號召力的能力大小不同，以至于“購物中心的商業(yè)價值目前更像處于一個調(diào)整階段”，第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可認為，“強者愈強的同時，缺乏特色、定位不當或選址不佳的項目將面臨極大挑戰(zhàn)。”

 

就青島商業(yè)地產(chǎn)而言，政治、經(jīng)濟、文化形成的天然區(qū)位和市場之力成就了東部商圈在青島的絕對核心地位；盡管瑞安、華潤有意中山路區(qū)域改造，但在完成改造之前，人口結(jié)構(gòu)的不可置換和消費人群的東移已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)中山路商圈的頹勢，市南商圈“東重西輕”的格局早已顯現(xiàn)并加劇分化，并繼續(xù)一路向東至嶗山區(qū)的海爾路、深圳路。而李村商圈，有積累數(shù)年的購物習慣和高密度人口支撐，加之寶龍、萬達、偉東、奧克斯等地產(chǎn)開發(fā)商先后進入，李滄的商業(yè)氛圍漸濃，但是，大量的商業(yè)地產(chǎn)仍然有競爭，寶龍城市廣場的運營不善即是最好的說明。浮山后、高科園區(qū)域以及近幾年打造的新都心，原先只有社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、便利超市等基本配套的情況也正在改觀，隨著物業(yè)建設中的配套完善，也正在成為市內(nèi)成熟且生活系統(tǒng)完善的居住區(qū)。

 

然而，青島商業(yè)地產(chǎn)正在磨合前行，如果說市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)增長基于人們的消費需求和辦公需要，那么，黃島區(qū)、高新區(qū)相伴而生的商業(yè)地產(chǎn)則與城市超快趕的開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。

 

最尷尬的商圈

 

周末不去“街里”等于沒有生活。在90后青島小嫚兒珠珠的記憶中，中山路是大媽怎么逛也不會厭的地方，“一下班，大媽都要帶著我去逛上一圈兒。”

 

上世紀90年代，中山路坐擁華聯(lián)（1991年建成）、東方貿(mào)易大廈（1992年建成）、新國貨（1993年擴建）等一批商業(yè)企業(yè)，還集聚著春和樓、天真攝影、萬香齋、海濱食品、亨得利、宏仁堂、盛錫福等一批代表青島記憶的老字號。“現(xiàn)在東部商圈繁華，大商場林立，就是當年繁華的中山路。”龍江告訴記者，高端物業(yè)會隨著城市人口結(jié)構(gòu)變化、政治中心轉(zhuǎn)移等因素變遷。

 

隨著政府東遷，而今的中山路面臨著嚴重的商業(yè)萎縮。去年3月東方貿(mào)易大廈停業(yè)，青島國貨出走嶗山、城陽，能稱得上綜合體的就只有馬來西亞金獅集團旗下的百盛和利客來百貨。

 

中山路的未來在“過去”？為重現(xiàn)中山路往昔繁華，青島市政府大打文化牌。“但是，文化牌只適用于區(qū)域性的小商圈，吸引的是旅游性的商業(yè)消費，不是市民大眾所需要的商圈。”在龍江看來，單獨依靠文化重拾中山路商業(yè)龍頭地位，“很難”！“由于歷史保護政策，人口結(jié)構(gòu)無法置換，中山路會淪為青島最尷尬的商圈。”龍江說。

 

地下商業(yè)不健康高端商業(yè)待升級

 

家住滄口的張愛華以后去東部商圈會

 

方便很多，在香港路為中軸線形成的東部商圈能夠買到不少進口食品，和難以數(shù)計的優(yōu)質(zhì)生活品，“地鐵M3就在前面，以后去東部購物就更方便了！”

 

有數(shù)據(jù)顯示，2013年1至9月份，青島市南區(qū)重點監(jiān)測的9家大型商場（超市）實現(xiàn)商品零售額52.2億元，同比增長3.03%，這里始終縈繞著“流金淌銀”的商業(yè)氛圍。青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長龍江的判斷是，目前以及未來，不單是商業(yè)，政治、經(jīng)濟、金融、文化等諸多身份足以讓它成為青島的絕對核心。

 

不過，在龍江看來，向來標榜高端的東部商圈的還有點名不副實，“只有海信廣場能稱得上高端物業(yè)，陽光百貨稍稍勉強一些，其它都只能算得上中端。”龍江坦言，青島的高端商業(yè)還無法與一線城市相提并論，甚至還不及一些二線城市。

 

不僅高端商業(yè)與城市經(jīng)濟的發(fā)展狀況不完全匹配，東部商圈的最中心地帶還面臨著地下商業(yè)的尷尬，和達中心城營銷經(jīng)理陳子權(quán)認為“目前青島一些地下商業(yè)呈現(xiàn)出來不是特別健康的勢態(tài)”，像太古購物中心、金街就是人為硬做出來的，業(yè)態(tài)不豐富，體量不夠大，“由于規(guī)劃不太合理，很難保持大量、持續(xù)的人流。”如果說規(guī)劃不合理屬于硬件失敗，那么這些地下商業(yè)街沒能與大型商業(yè)體有機連接則屬于城市層面的整體規(guī)劃，如若無法連成一體，也就無法吸附近真正有購物欲的人群。

 

2013年，在市南區(qū)創(chuàng)建品牌消費集聚區(qū)政策的影響下，東部商圈擴容的腳步儼然加快了。華潤萬象城項目落戶并已啟動招商，預計2014年年中開業(yè)。據(jù)華潤內(nèi)部人士介紹，萬象城商業(yè)面積達30萬平方米，是全國最大的萬象城；另外，由中鐵投資建設的青島中心已在2013年年底開業(yè)，商業(yè)面積4.5萬平方米，目前已引入美思佰樂精品超市、巴爾曼（法國）時裝店以及達芬奇國際家居館，還有國際設計師品牌集合店；海信廣場二期工程正在進行中，二期面積6.4萬余平方米，是目前商業(yè)面積的六倍。“從目前來看，萬象城的商業(yè)運作模式都是很成功的，在青島入市無疑會讓頂級消費上升一個檔次”，龍江告訴記者，魯商銀座、海航萬邦中心、深藍中心、泛海國際購物中心的到來，又會為青島東部商圈增加大量高端物業(yè)。