作為在國內(nèi)住宅市場叱咤了整整30年的萬科，若想繼續(xù)在一線城市繼續(xù)增長和領(lǐng)跑，產(chǎn)品線的多元化成為必要的轉(zhuǎn)型之路。2013年底，北京萬科位于昌平的首個商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)，多少向人揭示了萬科在這一領(lǐng)域的運營思路。
“北京六環(huán)以外，還未出現(xiàn)過像金隅·萬科廣場這樣的大型購物中心，如果金隅·萬科廣場做得成功，就標(biāo)志著北京對此類的商業(yè)需求空間巨大。”從萬科集團副總裁毛大慶的言語間，可以感受到他對在六環(huán)外邁出商業(yè)地產(chǎn)的第一步信心很足。
外環(huán)商業(yè)配套得政府支持
一個商場若想進入比較好的存活期,必然會經(jīng)歷3-6個月的脆弱的時期,金隅·萬科廣場至今已開業(yè)運營3個月，毛大慶表示，目前從經(jīng)營回報、經(jīng)營收益來看還算比較滿意，這期間還有一些商鋪會逐步調(diào)整，如眉州東坡，萬科展館等。但總體上，金隅萬科的營業(yè)額一直保持著上升勢頭。
值得稱贊的是，北京六環(huán)外建造這樣的大型購物中心，歷史上可參照物并不多，萬科此舉也是在探索城市配套服務(wù)商這一角色的正確站位。
隨著地鐵開通后，北京六環(huán)外的這些地方形成了一片片的住宅區(qū)域，但是快速的土地開發(fā)讓政府的配套建設(shè)無力追隨，這個項目的建設(shè)在地方上也是一種模式創(chuàng)新。“政府來干的話，是完成任務(wù)；我們來干的話，是開拓市場。那么為什么不讓擅長的人，做擅長的事呢？”毛大慶對記者說。而北京萬科的實際行動，已經(jīng)獲得了不少北京市政府機構(gòu)的認(rèn)同。
在調(diào)整中向前邁步
不可能有項目在誕生之初便盡善盡美，金隅萬科廣場同樣如是。“我們在調(diào)整。”毛大慶坦言，“比如餐飲比例規(guī)劃略低，導(dǎo)致逢年過節(jié)餐飲區(qū)都排起大長隊；比如日常消費品牌商家檔次還有提高空間等等。”
記者從金隅萬科的一系列商業(yè)行為中發(fā)現(xiàn)，萬科不僅是在消納這個市場，同時也在教育這個市場，不斷向消費者注入新的商業(yè)元素，提高他們的生活消費水準(zhǔn)。
作為北京萬科第一個嘗試性的商業(yè)項目，金隅·萬科廣場在調(diào)整之中，已經(jīng)走向了平穩(wěn)運行的道路。
商業(yè)下一步強化市場推廣
北京萬科在商業(yè)地產(chǎn)上確是初出茅廬，除住宅“娘家”的品牌效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)市場運作的經(jīng)驗卻無可借鑒。
毛大慶坦言，北京萬科在商業(yè)地產(chǎn)市場推廣手段方面確實較弱。“之前沒有做過商業(yè)，同事們雖然擅長做活動，但是對于為客戶帶來的影響欠缺信心。這也使得我們會在增加客戶的粘性上繼續(xù)努力。”毛大慶說，“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的異曲同工之處，在于對于客戶的了解，除了對入駐商家了解，更要對前來購物的顧客了解。”
經(jīng)過一年的商業(yè)地產(chǎn)實踐，北京萬科在彌補短板中前行，在毛大慶看來，搞商業(yè)地產(chǎn)，開的好不好只有開過才知道，積攢經(jīng)驗最重要。而如今，
金隅·萬科廣場開業(yè)兩個月來，每平方米產(chǎn)生的營業(yè)額和客流量已經(jīng)在同類型的商場里位列一二，周一到周五可達(dá)3萬人次，周末則在4-5萬人次。
社區(qū)商業(yè)模式增加客戶粘性
商業(yè)地產(chǎn)項目，只是萬科將自己定義為“城市配套服務(wù)商”的其中一環(huán)。“未來只要萬科新開的住宅區(qū)，就有第五食堂、菜市場、洗衣房、我員工辦的糕點店。”毛大慶一邊聊著萬科向城市配套服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變，一邊規(guī)劃著北京萬科的社區(qū)商業(yè)模式。
就記者了解，中國近幾年城市土地銷售，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了政府提供配套建設(shè)的能力，配套設(shè)施建設(shè)在政府手里是任務(wù)，而在企業(yè)眼里卻是買賣，兩者對比，顯然把它當(dāng)買賣的社會力量更有干勁。萬科正是看準(zhǔn)了這一點，大力提高配套建設(shè)，因此也就孕育出了一大批以食堂為代表的社區(qū)商業(yè)模式。毛大慶笑言：“把綠豆粥和香河肉餅賣到到意大利米蘭去，披薩餅斗不過香河肉餅。”
而北京萬科對于社區(qū)商業(yè)模式的運作更是劍走偏鋒：公司自持少部分商鋪，鼓勵企業(yè)內(nèi)的員工承包開店，由公司來投資。例如食堂、菜市場、洗衣店等一系列居民生活必備的配套商店，店鋪內(nèi)商品定價由集團統(tǒng)一，毛大慶說：“社區(qū)商業(yè)是配套，并不是拿來掙錢的東西，但仍要保證維持經(jīng)營。”
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